VZD sola saprotamākus īpašumu vērtējumus 0
Valsts zemes dienests (VZD) nobriedis dot sabiedrībai saprotamākas nekustamo īpašumu kadastrālās vērtības. Šajā nolūkā valdībai vērtēšanai tas nodevis iespējamās rīcības plānu jeb kadastrālās vērtēšanas sistēmas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanas koncepciju.
Tajā beidzot atzīts, ka pašreizējās kadastrālās vērtības “nereti ir neprecīzas un neatspoguļo īpašuma patieso vērtību un objektu stāvokli dabā”.
Īpašumu vērtēšanas uzlabošanai iecerēti vairāki radikāli pasākumi, par kuru trūkumu VZD bieži pārmetuši nekustamo īpašumu profesionālie vērtētāji, pašvaldību vadītāji, nozares nevalstisko organizāciju pārstāvji, nekustamā īpašuma nodokļa maksātāji.
Kā uzsver VZD ģenerāldirektore Elita Baklāne- Ansberga, koncepcija sagatavota, lai izšķirtos par vislabākajiem atklāto problēmu atrisinājumiem. Kā viņa teikusi jau agrāk, galvenā problēma ir nevis vērtēšana, bet par īpašumiem reģistrēto datu atbilstība stāvoklim dabā.
Viens no koncepcijā iecerētajiem pasākumiem – vairs nevērtēt atsevišķi, piemēram, apbūves zemes gabalu un uz tā uzcelto ģimenes privātmāju, bet pāriet uz vienota īpašuma novērtēšanu.
Īpašumu kadastrālo vērtību pārskatīšana, balstoties uz tirgus stāvokli, notiktu nevis katru gadu, bet vienu reizi divos gados.
Elita Baklāne-Ansberga atzīst, ka, ik gadu pārskatot kadastrālās vērtības, gan uzņēmēji, gan mājokļu īpašnieki pastāvīgi dzīvo neziņā un bažās par to, kāds nekustamā īpašuma nodoklis viņiem būs jāmaksā. Viņasprāt, divu gadu vērtēšanas cikls būtu izdevīgs, tāpēc ka nekustamo īpašumu tirgū vairs nav vērojami krasi cenu paisumi vai bēgumi viena gada laikā.
Pēc VZD ieceres kadastrālās vērtības būtu jāpietuvina tirgus vidējam cenu līmenim līdz 85% apmērā. Nekustamo īpašumu tirdzniecības uzņēmuma “Arco Real Estate” vērtētājs Māris Laukalējs saka, ka pašlaik vistuvāk tirgus vērtībām ir, piemēram, Rīgas mikrorajonu padomju laikmeta apbūves dzīvokļu novērtējums – 60 līdz 70% apmērā. Toties Rīgas centra lielajiem dzīvokļiem kadastrālais novērtējums ir pilnīgi nesaprotams – vien 20%, bet dzīvokļiem jaunajos projektos kadastrālā vērtība – 30% apmērā no to vērtības tirgū.
Lai Nekustamā īpašuma valsts kadastrā par ēkām reģistrētie dati atbilstu stāvoklim dabā un lai VZD mazāk kļūdītos to novērtējumos, viens no piedāvājumiem ir iegūt tos no īpašnieku brīvprātīgi iesniegtajām deklarācijām.
Ieviešot datu deklarēšanu vietējo pašvaldību pārraudzībā, VZD tādējādi atteiktos no šo datu reģistrēšanas par maksu. Ja īpašnieki šādi neiesniegtu ziņas par pārmaiņām īpašumu sastāvā, tad vēlāk nevarētu žēloties, ka VZD kļūdaini novērtējis viņu īpašumus. Priekšlikums paredz, ka vietējā pašvaldība pievieno deklarāciju paziņojumam par kārtējā gada nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu elektroniskā vai papīra formā un nosūta nodokļa maksātājam.
Ja reģistrētie dati neatbilst stāvoklim dabā, tad ēkas īpašnieks varētu deklarēt pārmaiņas portālā “www.latvija.lv” vai nosūtot deklarāciju VZD pa pastu. Tiesību dokumentos būtu jāparedz īpašnieka atbildība par savlaicīgu un stāvoklim dabā atbilstošu datu nesniegšanu.
Koncepcijā VZD piedāvā pārņemt zemes izmantošanas mērķu noteikšanu, ko pašlaik tur savās rokās vietējās pašvaldības. Kā atzīst Tieslietu ministrijas valsts sekretāra vietniece Laila Medina, lietošanas mērķa noteikšana pašvaldībās ir viens no paņēmieniem, kā iespējams samazināt kadastrālo novērtējumu un līdz ar to par īpašumiem maksājamo nodokli.
Pirms diviem gadiem Valsts kontroles veiktajā revīzijā tika pieminētas Rīgas, Jūrmalas, Liepājas un Jelgavas pilsētu pašvaldības, kuru teritorijās vairākiem blakus esošiem zemes gabaliem ar deputātu lēmumiem noteikti pilnīgi atšķirīgi zemes lietošanas mērķi.
Koncepcija tāpat paredz nomas maksu uzkrāšanas sistēmas izveidošanu, ko varētu izmantot ražošanas un peļņu nesošu, piemēram, veikalu, kafejnīcu un citu, īpašumu novērtēšanā.
Kā atzīst Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācijas valdes priekšsēdētājs Vilis Žuromskis, nekustamo īpašumu reālo vērtību visprecīzāk var noteikt pēc ienesīguma jeb ar tā saukto kapitalizācijas metodi. Taču to neizmanto, tāpēc ka VZD trūkst datu par privāto nekustamo īpašumu nomas un īres līgumiem. Tie ir vien par valsts un pašvaldību iznomātajiem īpašumiem. VZD plāno novērst šo datu trūkumu un līdz ar to kļūdas īpašumu novērtējumos, vienojoties ar profesionālajām nekustamo īpašumu vērtētāju un mākleru organizācijām.
Turpinājums seko VZD ģenerāldirektore Elita Baklāne-Ansberga cer, ka jauno vērtēšanas sistēmas pilnveidošanas un kadastra datu aktualitātes nodrošināšanas koncepciju izdosies apstiprināt jau šogad, bet no nākamā gada ķerties pie tās īstenošanas. |
