VZD nespēj novērtēt greznās pilis. Vai Bordāna sapnis par taisnīgu kadastrālo vērtēšanu paliks neizsapņots? 6
Tieslietu ministrs Jānis Bordāns sola, ka jau šogad 1. augustā iedzīvotājiem – nekustamā īpašuma nodokļa maksātājiem – par 99% būšot zināms, kā Valsts zemes dienestā (VZD) būs novērtēti viņiem piederošie nekustamie īpašumi.
Sola novērst nodokļa netaisnību
VZD gatavotā jaunā, uzlabotā kadastrālās vērtēšanas sistēma, balstoties uz 2019. gada tirgus datiem, ļaušot precīzāk un taisnīgāk novērtēt nekustamos īpašumus, tostarp tos, kuriem noteiktās kadastrālās vērtības bijušas nesamērīgi mazas salīdzinājumā ar to vērtību tirgū, piemēram, greznām savrupmājām ar jumta tornīšiem, terasēm un baseiniem, kādas daudzviet redzamas Jūrmalā, Mežaparkā, Garkalnes, Babītes un citos Rīgai tuvējos novados.
Tādējādi ministrs sola novērst to gadiem ilgušo netaisnību, ka grezno savrupnamu īpašnieki maksā īpašumu tirgus vērtībai neatbilstošu nekustamā īpašuma nodokli – mazāku nekā vienkārši celto ģimeņu privātmāju īpašnieki.
VZD neatrod kritērijus, neredz cenas
VZD ģenerāldirektora vietnieks kadastra lietās Oskars Gabrusenoks reizē gan atzīst, ka, gatavojot jauno kadastrālās vērtēšanas sistēmu, esot meklējuši kritērijus, kā noteikt, kurus savrupnamus uzlūkot par grezniem jeb tā dēvētajiem ekskluzīvajiem. Bet neesot tādus atraduši.
Tāpat neesot iespējams precīzi noteikt cenu robežu, no kuras sākot īpašums būtu uzskatāms par ļoti dārgu. Subjektīvi kritēriji nevarot kalpot tam, lai atšķirīgi vērtētu dažādus īpašumus.
Latvijas Pašvaldību savienības (LPS) padomniece finanšu un ekonomikas lietās Sanita Šķiltere teic, ka VZD nespēja atrast kritērijus greznu īpašumu novērtēšanai šķiet pārsteidzoša.
Tāpat atziņa, ka, lūk, neesot iespējams noteikt robežu, kādā cenā īpašums būtu uzskatāms par ļoti dārgu, tātad greznu.
Ja kritēriju nav vai tos nevar atrast, tad tieslietu ministra izdaudzinātā jaunā kadastrālā vērtēšana, viņasprāt, arī turpmāk nenovērsīs būtisku trūkumu – ļoti grezno un dārgo īpašumu kadastrālais novērtējums būs krietni zemāks nekā to tirgus vērtība.
Viņasprāt, šādu ekskluzīvu īpašumu Latvijā nemaz neesot tik daudz, lai tos nevarētu pazīt, uzskaitīt un novērtēt.
Likmes neatbilst piederošajam labumam
Pēc VZD datiem, kadastrālo vērtību bāzes atbilstība 2012.–2013. gada darījumu cenām sērijveida dzīvokļiem esot 85% no tirgus vērtībām, individuālās apbūves zemēm – 82%, lauku mājām – 86%.
Bet par ekskluzīvo īpašumu kadastrālo vērtību atbilstību tirgus vērtībām VZD nesniedz nekādus datus. LPS ieskatā ekskluzīvo īpašumu kadastrālo vērtību atbilstība tirgus vērtībām ir robežās no 20 līdz 50%.
Kā skaidro Sanita Šķiltere, tā kā nekustamā īpašuma nodoklis tiek piemērots no kadastrālās vērtības, tad, piemēram, ar 1,5% nodokļa likmi parastajiem īpašumiem efektīvā nodokļa likme “atbilstoši piederošajam labumam” ir 1,23–1,29%, bet ekskluzīvajiem labākajā gadījumā ir robežās no 0,75 līdz 0,30% vai pat vēl mazāka. Ar nodokļa 0,2% likmi parastajiem īpašumiem efektīvā nodokļa likme “atbilstoši piederošajam labumam” ir 0,16–0,17%, bet ekskluzīvajiem svārstās no 0,10 līdz 0,04% vai pat vēl mazāka.
Vai patiešām ir tā, ka nav iespējams novērtēt Jūrmalā, Mežaparkā vai Lielā Baltezera piekrastē redzamās ģimeņu privātmājas, kuras ar savu greznību redzamas jau pa gabalu un kuras ikviens viegli atšķir no parastām un novērtē nekļūdīgi, turklāt pat nebūdams profesionāls īpašumu vērtētājs?
Par miljonus vērtiem darījumiem ik gadu raksta plašsaziņas līdzekļos, šie darījumi parādās nekustamo īpašumu tirdzniecības uzņēmumos gatavotajos tirgus pārskatos, galu galā darījumu cenas redzamas zemesgrāmatā.
Kritēriji tomēr ir!
Nekustamo īpašumu tirdzniecības un starpniecības uzņēmuma “Latio” īpašumu vērtēšanas nodaļas vadītājs Roberts Ardavs skaidro, ka ir vairāki vērtēšanas paņēmieni, kurus vērtētāji izmanto jebkura nekustamā īpašuma vērtēšanā, turklāt neatkarīgi no tā, kāds ir šis īpašums – ļoti grezns jeb ekskluzīvs vai vienkāršs un parasts.
Tie ir: salīdzināmie darījumi ar līdzīgiem īpašumiem; iespējamie ienākumi no īpašuma. Balstoties uz tiem, vērtības noteikšanā vērtētāji lieto vissvaigākos datus par īpašumu pārdošanas un piedāvājumu cenām, īpašumu īres vai nomas cenām, būvniecības izdevumiem, ienesīguma likmēm.
Tāpat tiek ņemts vērā, kāds vērtēšanas brīdī ir salīdzināmo īpašumu piedāvājums un pieprasījums tirgū. Ja pieprasījums pēc noteikta veida nekustamā īpašuma ir mazāks nekā piedāvājums, vērtības ir salīdzinoši zemākas. Un otrādi. Ja pieprasījums pārsniedz piedāvājumu, cenas būs augstākas.
Tātad kritēriji tomēr ir, vien taisnīgas kadastrālās vērtēšanas sistēmā atliek tos izmantot… Vēl jo vairāk tāpēc, ka Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā ierakstīts, ka “kadastrālo vērtību bāzes izstrādē ievēro valstī atzītās nekustamā īpašuma vērtēšanas standartos noteiktās vērtēšanas metodes – darījumu salīdzināšanas, ienākumu kapitalizācijas metodi un izmaksu metodi”. Tātad tos pašus paņēmienus, kurus nule nosaucis “Latio” vērtētājs Roberts Ardavs.
Kuģis bez stūres un dzinēja
Liekas, ka ministrs Bordāns, kurš vairākkārt publiski paudis, ka kadastrālajām vērtībām jābūt taisnīgām un atbilstošām īpašniekiem piederošajam labumam, patiesībā ticis maldināts.
Kamēr Brīvības ielas namā tieslietu ministrs sapņo par taisnību zemes virsū, tikmēr Daugavmalā VZD pat negrasās kaut ko būtiski mainīt. Iespējams, ka tieši šis neizpildītais uzstādījums bijis pamats tieslietu ministra ierosinājumam atbrīvot no ģenerāldirektores amata Solvitu Zvidriņu.
Tomēr diezin vai būtu godīgi un taisnīgi visās nelaimēs vainot tikai viņu, ņemot vērā, ka īpašumu kļūdainās novērtēšanas augonis milzis jau gadiem ilgi.
Iespējams, tieši Solvita Zvidriņa bija tā, kas, gribēdama pārmaiņas, savulaik uz Lielrīgas reģionālo nodaļu citā amatā pārcēla ilggadējo VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktoru Gati Kalniņu, kurš vienmēr ar zobiem un nagiem aizstāvējis paša radīto līdzšinējo kadastrālās vērtēšanas sistēmu, noraidot jebkādus iebildumus un uzskatot, ka visā vainojama nodokļu politika.
VZD, kas pašlaik palicis bez vadītāja un departamenta vadības (ir tikai pienākumu izpildītāji), ir kā kuģis bez stūres un dzinēja. Toties grūta uzdevuma priekšā – dažu mēnešu laikā – līdz 1. augustam – radīt taisnīgas, iedzīvotājiem saprotamas īpašumu kadastrālās vērtības.
Sapnis paliks neizsapņots
Vajadzību uzlabot nekustamo īpašumu kadastrālo vērtēšanu politiskās amatpersonas vairākkārt izteikušas arī agrāk.
Pirms trim gadiem valdībai iesniegtajā informatīvajā ziņojumā “Par nekustamā īpašuma nodokļa atcelšanu vienīgajam īpašumam” toreizējā finanšu ministre Dana Reizniece-Ozola ierosināja, ka jāmaina kadastrālās vērtēšanas kritēriji, tātad runāja par to pašu, ko tagad ierosina tieslietu ministrs Jānis Bordāns.
Jautāta, kāpēc nekas nav mainījies, Dana Reizniece-Ozola tagad atbild, ka jau tolaik ticis apspriests, kas būtu jāgroza kadastrālās vērtēšanas sistēmā un nekustamā īpašuma nodokļa politikā. Kā viņa atceras, jau toreizējais tieslietu ministrs Dzintars Rasnačs esot uzdevis Valsts zemes dienestam sagatavot grozījumus kadastrālās vērtēšanas sistēmā.
Bet, pēc viņas teiktā, visticamāk, iesākto nobremzējusi Saeimas vēlēšanu tuvošanās. Baidoties pazaudēt vēlētāju balsis, pirms vēlēšanām neviens politiķis nav gribējis virzīt priekšlikumus, kurus īstenojot kādai iedzīvotāju daļai celtos nekustamā īpašuma nodoklis.
Valsts vides dienesta vadītāja, bijusī Valsts zemes dienesta ģenerāldirektore Elita Baklāne-Ansberga atceras, ka priekšlikumi ieviest pārmaiņas kadastrālās vērtēšanas sistēmā izskanēja jau 2016. gadā. Bet tie vairāk skāruši uzlabojumus nekustamo īpašumu datu uzskaitē. Jautāta, vai tolaik ticis spriests arī par nepieciešamību pārskatīt grezno īpašumu kadastrālo novērtējumu, Elita Baklāne-Ansberga atbild, ka to neatceras.
Bijušais tieslietu ministrs Dzintars Rasnačs no jebkādiem komentāriem atteicās, piebilstot, ka vairs neesot amatpersona, kam būtu pienākums kaut ko komentēt.
Tāpat no komentāriem atteicās ilggadējais bijušais VZD Nekustamā īpašuma vērtēšanas departamenta direktors Gatis Kalniņš, kuru par nepaklausību nu jau bijusī VZD ģenerāldirektore Solvita Zvidriņa “aizrotēja” VZD Lielrīgas reģionālās nodaļas vadītāja vietnieka krēslā.
Vien atbildēja, ka viņam vēl esot vajadzīgs darbs un maize, tāpēc lai par kadastrālo vērtēšanu runā tie, kuri par to atbild pašlaik.
Vai pārmaiņas kadastrālās vērtēšanas sistēmā būs iespējams radīt kabinetos, no kuru logiem grūti ieraudzīt un novērtēt ne tikai būdiņas, bet arī pilis, kurus ik gadu tirgū pārdod par miljoniem, par to gan ļoti jāšaubās.
No tā secinājums ir tikai viens. Ja VZD nespēj atrast kritērijus grezno īpašumu novērtēšanai un nezina, kāda ir šādu īpašumu vērtība tirgū, tad tieslietu ministra sapnis par taisnīgu īpašumu vērtēšanu un tikpat taisnīgu nekustamā īpašuma nodokli 1. augusta naktī tā arī paliks neizsapņots.
Arī turpmāk grezno īpašumu saimnieki maksās mazāku nodokli nekā vienkārši celto ģimeņu privātmāju īpašnieki.
