Vladimirs Tkačenko: Zeme zem daudzdzīvokļu ēkām jāizpērk nevis iedzīvotājiem, bet gan valstij 27
No 1.janvāra stājas spēkā piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas likums, tomēr maz ticams, ka tas spēs atrisināt problēmas, kuras rada situācija, kad zeme pieder vieniem īpašniekiem, bet ēkas un dzīvokļi – citiem. Vladimirs Tkačenko, kurš kā biedrības “Tauta pret zemes baroniem” pārstāvis sekojis likumprojekta pieņemšanas gaitai kopš pašiem pirmsākumiem, uzskata, ka vienīgais loģiskais un visām pusēm pieņemamais risinājums būtu, ja zemi zem daudzstāvu dzīvojamām mājām atpirktu valsts.
– Vai piespiedu zemes atpirkšana no zemes īpašniekiem tādā veidā, kā to paredz likums, ļaus situāciju ar piespiedu dalīto īpašumu atrisināt vai arī radīs jaunus “zemūdens akmeņus”?
– Lēmums par zemes izpirkšanu būs jāpieņem mājas kopībai un tam nepieciešams piecdesmit + vienas balss dzīvokļu īpašnieku atbalsts. Pozitīva lēmuma gadījumā pašvaldībai jāpieņem lēmums par attiecīgajai daudzdzīvokļu mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, Valsts zemes dienests to reģistrē Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un arī aprēķina atsavināšanas cenu. Pēc paziņojuma par zemes cenu saņemšanas, iedzīvotāji par to lemj mājas kopības sapulcē. Tālāk zvērināts tiesu izpildītājs ieved lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, un katram dzīvokļa īpašniekam tiek atsūtīts paziņojums, cik konkrēti viņam par šo zemi jāmaksā un norādīts tiesu izpildītāja bankas konts, uz kuru šo naudu pārskaitīt. Tiesu izpildītājs tālāk jau to pārskaita zemes īpašniekam.
Tiktāl īsumā par pašu atsavināšanas procedūru. Tomēr ja uz papīra viss izskatās samērā vienkārši, dzīvē tā nebūs, jo likumā ir ļoti daudz robu. Tā kā zemes pirkšana nebūs tas jautājums, par kuru visi viegli un ātri varēs vienoties, paredzams, ka bez likumā noteiktajām, tiks sasaukta vēl ne viena vien mājās kopības sapulce. Turklāt absolūti nav ņemtas vērā to dzīvokļu īpašnieku intereses, kuri par šīs zemes pirkšanu nav balsojoši, nevēlas to pirkt vai arī nespēj to izdarīt naudas trūkuma dēļ. Tā kā piecdesmit+vienas balss lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem, bet mehānisma, kā cilvēku piespiest pirkt zemi, ja viņš to nevēlas darīt, nav, jau tagad var prognozēt, ka gaidāmi neskaitāmi tiesas procesi. Zinot mūsu tiesu noslogotību, ir ļoti iespējams, ka katra šāda tiesvedība prasīs vairākus gadus.
¬ – Tomēr katra tiesvedība agri vai vēlu beidzas…
– Likums paredz, ka pēc paziņojuma par zemes atsavināšanu izdošanas, visas pārējās darbības ir jāveic divu gadu laikā. Kamēr tiks sagatavoti visi nepieciešamie dokumenti, kamēr tiesu izpildītājs ievedīs lietu, paies apmēram gads. Taču tiesvedība, kā zināms, var ilgt trīs instancēs, un šis process prasa pietiekami ilgu laiku. Tātad kamēr tiks saņemts spriedums, likumā noteiktie divi gadi būs pagājuši.
Jāņem arī vērā, ka katrā konkrētā gadījumā ir noteikts datums, līdz kuram visai summai, kas zemes īpašniekam par atsavināmo zemes gabalu pienākas, jābūt tiesu izpildītāja kontā. Ja pietrūkst kaut vai viens eiro, viss, darījums nav noticis. Savukārt atkārtoti zemes atsavināšanas procesu drīkst uzsākt ne ātrāk kā pēc gada.
– Mājas kopība var izlemt par darījumam nepieciešamās naudas aizņemšanos bankā, un tādā gadījumā bažas par maksājuma termiņa neievērošanu atkrīt.
– Spriežot pēc pieredzes ar aizņēmumiem daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku renovācijai un siltināšanai, bankām ar mājas kopības balsojumu 50+1 nepietiek. Kredītiestādes vēlas, lai par šādu lēmumu nobalso vismaz 75 līdz 80 procenti dzīvokļu īpašnieku. Jo par kredītu katrs mājas dzīvokļa īpašnieks atbild ar savu daļu. Ja mājas kopība paņēmusi uz visiem dzīvokļu īpašniekiem attiecināmu aizņēmumu, nevienu banku neinteresēs, vai kāda dzīvokļa īpašnieks balsojis “par” vai “pret”, ir viņam nauda vai nav. Ja cilvēks nevarēs samaksāt bankai savu kredīta daļu, vienā dienā atnāks tiesu izpildītājs un dzīvokli par parādiem atņems.
– Tomēr ir samērā grūti aptvert, ka cilvēku ar tiesas lēmumu var piespiest pirkt zemi, kuru viņš nemaz negrib vai attiecīgajā brīdī nevar atļauties.
– Likums nosaka, ka mājas kopības vairākuma, tātad 50+1 lēmums ir obligāts visiem. Tiesai jāapstiprina, ka šis lēmums ir likumīgs un cilvēkam ir pienākums izpirkt savu daļu. Protams, viņš to var apstrīdēt trīs instancēs. Taču tiesu neinteresēs, ka attiecīgajam dzīvokļa īpašniekam fiziski nav naudas šādam pirkumam, tiesa nostāsies likuma pusē.
– Nekādu citu iespēju apstrīdēt mājas kopības vairākuma lēmumu nav?
– Vēl pastāv iespēja vērsties Satversmes tiesā un apstrīdēt šo likumā noteikto 50+1 normu. Ja konstitucionālā tiesa sūdzību pieņem, līdz tās lēmumam visi tiesas procesi analogās lietās tiek apstādināti.
– Kas notiek ar tām daudzdzīvokļu ēkām, kuru dzīvokļu īpašnieki vai to daļa savulaik izveidojuši biedrības un zemi zem savas ēkas izpirkuši? Dalītais īpašums paliek – zeme pieder biedrībai, dzīvokļi – to īpašniekiem.
– Tie, kas vēlējās, ar šādu biedrību starpniecību zemi, atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram, jau ir izpirkuši. Attiecībā uz tiem, kas negribēja to darīt, šis jautājums, visticamāk, atkal būs jārisina tiesas ceļā.
Ar zemes piespiedu nomas jautājumu bija tieši tāda pat situācija. Likumā faktiski bija tik daudz neskaidrību, ka neskaitot divas, trīs normas, viss pārējais tika regulēts uz tiesas lēmumu pamata. Tas vilkās vairāk kā desmit gadus, līdz kamēr tiesa pielika punktu.
– Ja dzīvokļu īpašnieki vēlas zemi pirkt, zemes īpašniekam nav nekādu iespēju no darījuma atteikties. Taču likumā ir norma, ka zemei, kura pāriet dzīvokļu īpašnieku īpašumā, nedrīkst būt nekādi apgrūtinājumi un nastas. Respektīvi, tai jābūt pilnīgi brīvai no kredītiem un citām saistībām. Kas notiek situācijā, kad zemes īpašnieks, piemēram, ieķīlājis zemi bankai uz divdesmit gadiem un viņam nav ne mazāko iespēju šo aizdevumu atdot, bet no dzīvokļu īpašniekiem saņemamā summa šo parādu nesedz?
– Neviens tik dziļi par iespējamām problēmām un to risinājumiem nav domājis. Es biju klāt visā likumprojekta apspriešanas gaitā, un uzdevums bija šo likumu pēc iespējas ātrāk pieņemt. Dominējošā bija vēlme paziņot – lūk, mēs devām jums iespēju piespiedu dalīto īpašumu izbeigt!
Šī problēma ir mākslīgi radīta, tā ir politiska, bet mēs to vēlamies risināt juridiskiem līdzekļiem. Taču politisku problēmu tā risināt nav iespējams, tā vienkārši neiekļaujas likumdošanas rāmjos.
– Tātad jāsecina, ka radīts likumdošanas brāķis?
– Jā. Galvenais šī likuma lobists bija Viktors Valainis, kurš rīkojās pēc secinājuma, ka salīdzinoši nelielajās Latvijas pilsētās zemes kadastrālā vērtība nav augsta, un par zemi nāksies maksāt 200 – 300 eiro no dzīvokļa, taču Rīgā ir arī tādi zemes gabali, kur maksa par zemi dzīvokļa īpašniekam var izmaksāt arī 5 – 7 tūkstošus eiro. Augsta zemes vērtība ir arī Jūrmalā un citviet. Ja cilvēks šādas zemes iegādei ir spiests ņemt kredītu, nespēj to nomaksāt un rezultātā paliek kā bez zemes, tā bez dzīvokļa, nevienu tas neinteresē.
– Pagājušā gada nogalē Ekonomikas ministrija izstrādāja un nodeva sabiedriskajai apspriešanai priekšlikumu jaunam atbalsta pasākumam – aizdevumam zemes izpirkšanai zem daudzdzīvokļu mājām ar “Altum” starpniecību. Plānots, ka dzīvokļu īpašniekiem tas būs pieejams 2023.gada pirmā ceturkšņa beigās. Kāds ir jūsu viedoklis?
– Pagaidām vēl grūti prognozēt, cik lielā mērā dzīvokļu īpašnieki būs ieinteresēti šo atbalsta mehānismu izmantot. Grozījumos MK noteikumos Nr. 481 “Atbalsta programmas nosacījumi būvdarbiem daudzdzīvokļu mājās un to teritoriju labiekārtošanai”, kuru ietvaros šo aizdevumu paredzēts sniegt, vēl ir pietiekami daudz neskaidrību, uz kurām jau norādīts arī publiskajā apspriešanā. Piemēram, labs jautājums ir – vai pieteikties šim aizdevumam varēs tikai mājas, kas pārņēmušas pārvaldību? Tāpat noteikumi paredz, ka aizdevumu saņemt varēs tikai tad, ja daudzdzīvokļu mājas parādsaistību kopējais apjoms par saņemtajiem pakalpojumiem ir mazāks par 10% no šo pakalpojumu rēķinu summas pēdējā gada laikā. Taču, kā pamatoti norādīts publiskajā apspriešanā, esošās ekonomiskās situācijas ietekmē jau izskanējušas prognozes par tekošo māju parādu palielināšanos līdz 20%. Ir arī citi priekšlikumi, kuros Noteikumu izstrādātājiem derētu ieklausīties, tanī skaitā tam, ka šāda aizņēmuma izsniegšanai nevajadzētu kļūt par vienīgo valsts atbalstu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai privatizētajās daudzdzīvokļu mājās.
– Kāds, jūsuprāt, būtu risinājums?
– Likums paredz nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu. Tomēr zeme zem daudzdzīvokļu ēkām būtu jāizpērk nevis iedzīvotājiem, bet gan valstij, kas savulaik pieļāva piespiedu dalīto īpašumu izveidošanu. Kas notiek tālāk – vai dzīvokļu īpašnieki šo zemi nomā vai izpērk, tā jau ir valsts darīšana. Valsts rīcībā ir pietiekami daudz instrumentu, lai piedāvātu dzīvokļu īpašniekiem atvieglotus nosacījumus.
