Vladimirs Tkačenko: Dzīvokļu jautājumos regulējumam jābūt maksimāli skaidram un vienkāršam 4
Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas likums ir spēkā kopš gada sākuma, taču dzīvokļu īpašnieki citiem piederošo zemi savām ēkām izpirkt nesteidz. Vieni nespēj vienoties, citiem trūkst naudas, vēl citiem šis process šķiet pārlieku sarežģīts. Problēmas rada arī vairāki citi ar dzīvokļu jautājumu saistītie regulējumi, kuri, pēc biedrības “Tauta pret zemes baroniem” pārstāvja Vladimira Tkačenko teiktā, nav līdz galam pārdomāti.
Aprīļa sākumā zemes atsavināšanas procesu uzsāka divu daudzdzīvokļu namu dzīvokļu īpašnieki. Viens no tiem atrodas Daugavpilī, otrs – Cēsīs. Vai sagaidāms, ka šis process uzņems apgriezienus arī citviet Latvijā?
Nelielās mājās, kur ir daži dzīvokļi un kur kadastrālā vērtība ir zema, problēmu nebūs. Ja zemes kadastrālā vērtība nav liela, tad arī maksājumu par to dzīvokļa īpašnieki varēs pavilkt. Problēmas rodas tad, ja zemes kadastrālā vērtība ir augsta. Turklāt jāņem vērā, ka zemes vērtība, saskaņā ar likumu, tiek aprēķināta nevis pēc esošās, bet gan pēc prognozētās kadastrālās vērtības, kura stāsies spēkā 2025.gadā, un daudzos gadījumos no pašreizējās ievērojami atšķiries.
Zem daudzdzīvokļu ēkām esošās zemes vērtība vai nu ievērojami samazināsies, vai arī palielināsies. Protams, būs arī tā, ka šī vērtība paliks līdzšinējā līmenī. Te atkal ir koks ar diviem galiem. Ja prognozējamā kadastrālā vērtība ir lielāka, tas nav izdevīgi dzīvokļu īpašniekiem, ja zemāka – zemes īpašniekiem.
Kāpēc tādas izmaiņas? Zeme ir tā pati, kas iepriekš, arī uz tās esošās daudzdzīvokļu mājas nav mainījušās. Kāpēc gan tā pēkšņi kļūst dārgāka vai lētāka?
Attiecībā uz daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām tika izmainīta pieeja zemes gabala vērtības aprēķinā. Ja agrāk viss šis zemes gabals skaitījās piesaistīts daudzdzīvokļu ēkai, tad tagad to dala trīs daļās – pirmā ir tā, kas tiešā veidā atrodas zem mājas un tās vērtība tiek noteikta pēc savas metodikas, jo šo zemi tās īpašnieks nekad un nekur citur nevarēs izmantot. Otrā daļā tiek aprēķināts, cik daudz zemes ēkai nepieciešams saskaņā ar būvnormatīviem.
Ja mājai piesaistīts lielāks zemes gabals, kā nepieciešams, tad tā zeme, kas tai pienākas saskaņā ar būvnormatīviem, tiek vērtēta kā apbūves zeme, savukārt viss liekais – kā zaļā zona, kura tiek vērtēta par vienu eiro kvadrātmetrā. Tādā gadījumā zemes gabala kopējā kadastrālā vērtība krīt, jo daļa no tā praktiski neko nemaksā. No zemes īpašnieku viedokļa tas ir netaisnīgi un nepareizi, bet arī dzīvokļu īpašniekiem nav nekādas vajadzības maksāt par tādu zemi, kura viņiem ēkas funkcionalitātes nodrošināšanai nav nepieciešama.
Tātad sanāk, ka neapmierinātas būs abas puses – gan dzīvokļu īpašnieki, zem kuru ēkām zemes kadastrālā vērtība celsies, gan zemes īpašnieki, kuru īpašums pēkšņi kļūs ievērojami nevērtīgāks?
Šīs abas puses nekad nebūs apmierinātas. Vienīgais veids, kā rast kaut kādu līdzsvaru ir strikti, līdz pēdējam sīkumam noformulētas ar normas ar šiem jautājumiem saistītajos likumos. Diemžēl tas nav līdz galam izdarīts, arī daudzus, patiešām nozīmīgus dzīvokļu īpašnieku priekšlikumus un iebildumus ne Tieslietu ministrija, ne Saeima vairāku ar šiem jautājumiem saistītu likumprojektu izstrādes gaitā neņēma vērā.
Varat minēt kādu piemēru?
Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kurš stājās spēkā pagājušā gada maijā, piedāvājām precīzāk iekļaut, kādi ir daudzdzīvokļu mājas pārvaldnieka pienākumi. Tostarp arī skaidri noteikt, ka pārvaldnieks ir tas, kurš no dzīvokļu īpašniekiem iekasē likumiskās lietošanas maksu par citam piederošo zemi.
Tobrīd jau bija stājušās spēkā likuma normas, kas paredzēja, ka šo maksu par zemi jānodrošina būves, respektīvi, dzīvokļa īpašniekam pašam, atbilstoši viņam piederošo domājamo daļu proporcijai. Ja attiecīgā maksa būtu norādīta pārvaldnieka piestādītajos ikmēneša rēķinos, dzīvokļu īpašniekiem nebūtu problēmu to nomaksāt. Taču tā kā likumā tas nav skaidri atrunāts, katrs pārvaldnieks to traktē pa savam.
Minēšu piemēru. Kādas Kurzemes prospekta daudzdzīvokļu ēkas dzīvokļu īpašnieki pagājušā gada decembrī nomainīja pārvaldnieku. Ja iepriekšējais pārvaldnieks zemes likumiskās lietošanas maksu iekasēja un pārskaitīja tās īpašniekam, tad jaunais to nedarīja. Iedzīvotāji sāk celt trauksmi, ka jaunajos rēķinos šīs pozīcijas vairs nav, taču jaunais pārvaldnieks atbildēja: viņam nav tādu pilnvaru. Taču pārslēdzot līgumu ar citu pārvaldnieku, viņam jāpārņem visas iepriekšējā pārvaldnieka obligāti veicamās darbības un tajās ietilpst arī visi administratīvie pienākumi.
Atceros, kad komisijā piedāvājām likumā ierakstīt šo niansi, man atbildēja, ka apsaimniekošana jau paredz visas šīs darbības. Dzīvojamās mājas pārvaldīšana jau neietver sevī tikai līgumu slēgšanu ar komunālo pakalpojumu nodrošinātājiem un citas likumā atrunātās obligāti veicamās darbības, tās ir arī visas attiecībā uz māju veicamās administratīvās darbības, tajā skaitā arī likumiskās lietošanas maksas par zemi iekasēšanu no dzīvokļu īpašniekiem.
Ja pārvaldnieks ar dzīvokļu īpašniekiem nevar vienoties, viņi protams, var iet uz tiesu. Taču tiesas lēmums būs pēc gada, diviem vai trijiem… Rezultātā var rasties paradoksāla situācija, kad dzīvokļu īpašnieki grib maksāt, bet īsti nezina, kā tas saskaņā ar jaunajām likuma normām būtu izdarāms
Gados veciem cilvēkiem tiešām varētu šķist sarežģīti aprēķināt, cik no kopējās mājai piekrītošās citam piederošās zemes platības attiecas konkrēti uz viņa dzīvokli un tad aprēķināt tos četrus procentus…
Pēc vecā regulējuma, kad tika slēgti līgumi par piespiedu nomu, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā un Dzīvokļa īpašuma likumā bija paredzēts, ka jebkuru no šīm funkcijām, kā, piemēram, līgumu slēgšanu, dzīvokļu īpašnieki var pārņemt savā ziņā un pārvaldnieks ar to nenodarbojas. Tā sakot, noslēdz līgumu un saņem rēķinu, kuru izraksta nevis pārvaldnieks, bet gan zemes īpašnieks.
Visiem viss bija skaidrs. Tagad rēķins vairs nav vajadzīgs. Protams, likumiskās lietošanas maksu var aprēķināt katrs, jo visi dati ir publiski pieejami. Zemes kadastrālā vērtība ir zināma, dzīvojamai mājai piesaistītā zemes gabala apmēru iespējams noskaidrot pie pārvaldnieka, dzīvokļa platība arī ir zināma un 4% no šis summas aprēķināt nav grūti. Taču tas nav sarežģīti cilvēkam, kurš šajās lietās ir pietiekami kompetents
Bet ja nav?
Mūsu pieeja ir tāda – ja mēs kaut ko cenšamies noregulēt, tad regulējumam jābūt maksimāli vienkāršam. Nevajadzētu vienai vai otrai pusei uzkraut pārlieku smagu slogu. Jā, var jau teikt, tas ir tavs dzīvoklis, tavs īpašums, taču kāpēc gan sarežģīt? Vajadzēja Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ierakstīt, ka likumiskās lietošanas maksa notiek caur ēkas pārvaldnieku vai arī caur kādu struktūru, kura ir spējīga to visu aprēķināt. Šim šķietamajam sīkumam neviens nepievērsa uzmanību, un tagad radušās problēmas.
Pirms kāda laika TV bija sižets, kur iedzīvotāji sūrojās, ka nezin cik maksāt, nav konta numurs, kur ir rēķins…
Jā, zemes īpašniekam pēc likuma nav jāizraksta rēķins, taču nauda viņam ir vajadzīga, nu iedod cilvēkam to rēķinu!
Starp citu, vēl viens mūsu priekšlikums, kurš netika ņemts vērā, bija, ka zemes īpašniekam ir pienākums informēt pārvaldnieku ne vien par to, ka attiecīgā zeme pieder viņam, bet arī par savu konta numuru.
Lieta tā, ka publiski pieejamos datos konta numuru atrast nav iespējams, tas zināms vien tad, ja dzīvokļu īpašnieki uz attiecīgo kontu jau iepriekš veikuši maksājumus un tas nav mainījies. Tāpat zināms, ka zemes īpašnieki mēdz atvērt kontus arī citās valstīs esošās bankās. Un tad dzīvokļa īpašnieks, ieraugot šādu konta numuru, sāk prātot – bet ja nu tie ir kādi blēži? Vai nesanāks tā, ka es naudu pārskaitīšu, bet pēc laika tā būs jāskaita vēlreiz? Ja tiktu ņemts vērā mūsu priekšlikums, arī šī problēma atkristu.
Starp citu, tieši pēc mūsu iniciatīvas tika ierakstīta norma, ja maksājumi par likumiskās zemes lietošanas tiesībām tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, tad pārvaldnieka pienākums glabāt šo maksu, ja zemes īpašnieks nav sasniedzams.
Apspriežot likumprojektu bija runa, ka parādus no dzīvokļu īpašniekiem varētu piedzīt bezstrīdus kārtībā, bez prasības celšanas tiesā. Kā dzīvokļa platība, tā zemes likumiskās lietošanas maksas likme ir zināma. Kāpēc gan iet uz tiesu? Nemaksātāji tāpat būs zināmi.
Vēl viens priekšlikums bija, ka mājas pārvaldniekam pēc zemes īpašnieka pieprasījuma jāsniedz viņam ziņas par tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri likumisko zemes lietošanas maksu nav samaksājuši. Tādā gadījumā atkrīt virkne darbību nemaksātāju noskaidrošanai. Ja piedziņa būtu bezstrīdus kārtībā, tad zemes īpašnieks viņam nosūtītu brīdinājumu un process aizietu. Ja dzīvokļa īpašnieks nepiekrīt, viņam ir tiesības vērsties ar prasību tiesā. Visas šīs lietas nav ņemtas vērā. Taču velns, kā zināms, slēpjas sīkumos.
Jūs iezīmējāt problēmas, bet kādi ir risinājumi? Savulaik teicāt, ka visprātīgākais būtu, ja šo piespiedu dalītajā īpašumā esošo zemi atpirktu valsts…
Protams, visu šo situāciju varētu atrisināt, ja citiem piederošo zemi zem daudzdzīvokļu mājām izpirktu valsts, taču neviens to nedarīs. Pirmkārt, valstij jau pieder gana daudz zemes, otrkārt, tam būtu nepieciešami ārkārtīgi lieli līdzekļi.
Savulaik, vēl likumprojekta apspriešanas gaitā, nācām ar priekšlikumu, ka privatizējamās daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki varētu izpirkt šo zemi arī pa daļām.
Tādā gadījumā atkristu nepieciešamība vienoties 50+1 dzīvokļu īpašniekiem, kredītu ņemšana un citas lietas. Ja dzīvokļa īpašnieks var, lai izpērk! Līdzīgi, kā tas notiek, ja zeme pieder valstij vai pašvaldībai. Tur jāmaksā tikai par noformēšanu. Atnāk paziņojums, ka jūs varat privatizēt savu daļu vai arī turpināt maksāt valstij vai pašvaldībai nomu.
Bēda tā, ka visi kļuvuši par īpašniekiem, taču īpašnieku psiholoģijas daudziem joprojām nav. Tāda ir tiem, kuriem šodien ir trīsdesmit, četrdesmit gadi, bet lielākai daļai pārējo ir pilnīgi citi priekšstati un domāšana. Ja namu pārvalde ir māju apsaimniekojusi visus iepriekšējos laikus, lai dara to arī tagad. Cilvēka psiholoģiju nepārtaisīsi, viņš visu mūžu tā ir dzīvojis. Taču pieņemot likumus to neviens neņem vērā. Privātīpašnieks ir jāizaudzina, lai viņš saprastu, kas, kā un kādēļ notiek. Tantiņa pensionāre to nekad nesapratīs. Viņai var stāstīt ko grib, viņai ir pavisam cita domāšana.
Izskanējis, ka zemes atsavināšanai zem daudzdzīvokļu mājām dzīvokļu īpašnieku kopībām būs iespēja saņemt kredītu caur Altum. Kā raugāties uz šādu iespēju?
Daudziem cilvēkiem vienkārši nav naudas. Ne jau velti Civillikumā ierakstīts, ka kopīpašuma jautājumi nevar tik risināti ar balsojumu. Konkrētajā situācijā tas ir tīri materiālas dabas jautājums. Nu nav tai pensionārei naudas, lai maksātu vēl kredītu! Taču saskaņā ar likumu, ja dzīvokļu īpašnieku kopības vairākums izlems to ņemt, viņai nāksies maksāt. Un agrāk vai vēlāk pienāks brīdis, kad pie viņas ieradīsies tiesas izpildītājs, bet vecenītei, izņemot to dzīvokli, nekā cita nav!
Par to neviens negrib runāt, visi no tā kratās vaļā. Kāda ir šī likuma loģika? Pirmkārt, mēs daļu no dzīvokļu īpašniekiem piespiežam darīt to, ko viņi nevēlas. Otrkārt, spiežot obligāti iegādāties šo zemi cilvēkiem, kuriem nav naudas, viņi var palikt bez mājokļa.
Tāpēc būtu tikai loģiski, ja katrs dzīvokļa īpašnieks varētu izpirkt savu zemes daļu neatkarīgi no pārējiem. Lai nerastos haoss, varētu novilkt kādu robežu, ja, teiksim, 50% savas zemes daļas ir izpirkuši, pārējie var to darīt savu iespēju robežās. Zemes īpašnieks saņēmis pusi no tās vērtības, pārējie, tāpat kā iepriekš, viņam maksā likumiskās lietošanas maksu.
Varam jau izlikties, ka viss ir labākajā kārtībā, taču, domāju, ka agri vēlu šo regulējumu nāksies pārskatīt.
