Vēlēšanu gads nesekmē īpašumu biznesu 1
Autores: Dace Skreija, Indra Lazdiņa
Lai arī 2013. gads nekustamā īpašuma nozarē bijis veiksmīgs, to aizēno saspringtā ģeopolitiskā situācija Krievijā un Ukrainā, kā arī mūsu pašu likumdevēja nespēja ilgu laiku nosaukt konkrētus “spēles” noteikumus. Tam traucē šogad gaidāmās vēlēšanas un vēlme izpatikt vēlētājam. Jāatgādina, ka Saeima pagājušajā nedēļā galīgajā lasījumā beidzot pieņēma grozījumus Imigrācijas likumā, kas stāsies spēkā šogad 1. septembrī.
Ēnas pār stabilitātes prognozēm
Latvijas nekustamā īpašuma tirgus iedalāms divās daļās – “dārgajā” un “ekonomiskajā” tirgus segmentā. “Dārgo” īpašumu segmentā dominē nerezidenti, kuri iegādājas īpašumus kā ieguldījumus vai lai iegūtu uzturēšanās atļaujas, savukārt vietējie iedzīvotāji izvēlas īpašumus “ekonomiskajā” segmentā. Pieņemtie grozījumi Imigrācijas likumā attiecas uz “dārgo” segmentu.
“Tēma tika apspriesta vairāk nekā pusgadu, turklāt skaidras vīzijas par to, kāda redakcija tiks pieņemta un kad, nebija. Investīcijas nejūtas droši vidē, kurā īstermiņā var tikt mainīti spēles nosacījumi. Šis ir galvenais ilgtermiņa risks, kas saistīts ar šo programmu,” uzskata “Colliers International” vadītājs Latvijā Deniss Kairāns. Un ar to ir vienisprātis visi “LA” aptaujātie nozares uzņēmēji.
“NIRA fonds” valdes locekle Jevgēnija Markova turpina: “Politiskā diskusija ir neprognozējama. Sākotnēji publiski tika spriests, ka turīgo ārvalstnieku dēļ nekustamais īpašums nav pieejams vietējiem iedzīvotājiem, tomēr ir skaidrs, ka vidējais pilsonis tāpat nevar atļauties īpašumu Jūrmalā vai Rīgas centrā.” Vēl kategoriskāks ir “Latio” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns: “Šis Saeimas sastāvs un tie, kas šobrīd nosaka spēles noteikumus, nav tie, kas varētu domāt par biznesu un tautsaimniecību.”
Jāatgādina, ka grozījumi Imigrācijas likumā paredz, ka viena nekustamā īpašuma vērtība iegādes brīdī nevarēs būt mazāka par 250 tūkstošiem eiro līdzšinējo 142 tūkstošu eiro vietā, lai nerezidents pretī saņemtu termiņuzturēšanās atļauju (TUA), turklāt īpašuma kadastrālajai vērtībai būs jābūt lielākai par 80 tūkstošiem eiro. Tiks ieviesta arī 5% iemaksa no darījuma summas valsts budžetā. Šāds darījumu slieksnis attieksies uz visiem reģioniem. Nozares pārstāvji ir vienisprātis, ka šādā situācijā visdrīzāk samazināsies attiecīgo nekustamo īpašumu pirkumu skaits, tomēr par ļoti svarīgu uzskata paša likuma pieņemšanu, kliedējot ieilgušo neskaidrību. “Jebkurā gadījumā tirgus spēs pielāgoties izmaiņām,” uzskata “Ektornet” valdes priekšsēdētājs Andris Kovaļčuks.
Nerezidenti aktīvāki
2013. gadu nozares uzņēmēji raksturo kā aktīvu, tomēr nākas atzīt, ka lielākā aktivitāte un pieaugums vērojams nerezidentu segmentā un, lai arī lēnām atgūstas rezidentu tirgus, šim segmentam ir grūti atrast pozitīvas notis ilgtermiņā. Tās visas saistītas ar Latvijas sociālekonomiskajiem rādītājiem – valsts iedzīvotāju skaits samazinās, maksātspēja nepieaug, bezdarba līmenis samazinās samērā lēni utt.
“Mājokļu segmentā augsta aktivitāte bija novērojama nerezidentu segmentā, kur pret iespēju iegūt TUA tika iegādāti daudzi vērtīgi īpašumi Rīgas centrālajā daļā, kā arī Jūrmalā. Vietējais pieprasījums pēc jauniem mājokļiem uzlabojas, taču kopējie tempi nav tik augsti kā kaimiņvalstu galvaspilsētās – Tallinā un Viļņā,” atzīmē D. Kairāns. “Tajā pašā laikā jāatzīmē, ka ir attīstījies īres tirgus, tajā cenas aug. Šī ir pozitīva tendence,” secina J. Markova.
Domas dalās
Vērtējot ģeopolitisko notikumu riskus, lielākā daļa nozares uzņēmēju atzīst, ka tie pagaidām nav traucējuši tirgum. Tomēr uzņēmēju viedoklis nav viennozīmīgs: vienā uzņēmumā novērots aktivitātes pieaugums, savukārt citā – samazinājums sadalījumā pa tirgus segmentiem. Ir skaidrs, ka šis ir ļoti nepateicīgs laiks objektīvām prognozēm. Tāpat visdrīzāk pirmā ceturkšņa rezultātus nevar pieņemt par tendenci, ko attiecināt uz visu gadu. Vairākums nozares uzņēmēju sliecas piekrist prognozei, ko var raksturo ar vārdiem – “stabili, bet piesardzīgi”.
Piemēram, “Ektornet” 2014. gada pirmā ceturkšņa pārdošanas dati liecina, ka pērn uzsāktā pieauguma tendence saglabājas. “Šajā laika periodā vidējā “Ektornet” nekustamo īpašumu darījumu summa, salīdzinot ar atbilstošo periodu pirms gada, palielinājusies par nepilniem četriem procentiem. Tāpat kopējās aktivitātes pieaugums liecina, ka optimisms atgriežas – arvien vairāk cilvēku vēlas iegādāties māju vai zemi, lai paši celtu mājokli,” atklāj “Ektornet” valdes priekšsēdētājs Andris Kovaļčuks.
Daudz skeptiskāks ir “Latectus” valdes priekšsēdētājs Ģirts Grīnbergs: “Politiskā spriedze mūsu kaimiņvalstīs, kā arī esošās un iespējamās sankcijas pret Krieviju samazinās Latvijas ekonomisko izaugsmi un iedzīvotāju maksātspēju un noskaņojumu veikt lielus ilgtermiņa ieguldījumus, piemēram, nekustamajā īpašumā. Šāda scenārija gadījumā jārēķinās ar nekustamā īpašuma tirgus aktivitāšu samazinājumu vai pat stagnāciju.” “Latectus” vadītājs arī norāda, ka šobrīd TUA segmentā, kurā dominē Krievijas pilsoņi, pieprasījums no šo pircēju puses esot ievērojami samazinājies.
“Lielākā daļa darījumu, lai nerezidenti iegūtu TUA, notiek par minimālo summu, kas noteikta likumā. Agrāk bija biežāki pirkumi par lielākām summām, turklāt ir jūtams, ka īpašumu pircēji atliek nopietnus lēmumus. Šogad šajā segmentā darījumu skaits varētu saglabāties 2013. gada līmenī,” prognozē J. Markova. Viņa atzīmē, ka šovasar ir paredzēts pabeigt daudzus projektus, lai izmantotu iespēju tos pārdot ārzemniekiem. “Mums ir jāizmanto šis laiks, kamēr ir modē (pārsvarā Krievijas iedzīvotājiem) pirkt īpašumus Rīgas centrā un Jūrmalā. Mode ir svarīgs aspekts, piemēram, bija laiks, kad bija modē pirkt īpašumus Spānijā u. c.,” atgādina J. Markova.
“Turīgs cilvēks lēmumus pieņem pēc savas iekšējās loģikas, piemēram, par to, ka daļu savu aktīvu ieguldīt kādā Eiropas valstī, to šobrīd neietekmē Krievijas/ Ukrainas konflikts. Nedomāju, ka šo TUA gribētāju skaitu ietekmē politiķu paziņojumi vai tanku ripināšana turpu šurpu, tas ir lēmums, kas briest ilgāku laiku. Tā ir šo cilvēku vēlme daļu no saviem aktīviem un arī sevi fiziski pabīdīt tuvāk drošākai teritorijai,” uzskata E. Šīns.
Bagātība nepieaug
Diemžēl jāsecina, ka Latvijas nekustamā īpašuma tirgu var iedalīt ne tikai rezidentu/nerezidentu segmentos, bet arī pēc reģionālās piederības, t. i., Rīga un tuvākie novadi pretstatus pārējai Latvijas teritorijai. “Lauku reģionos pircēju interese ir par lielajiem (vairāk nekā 10 hektāri vienkopus) lauksaimniecības zemes un mežu īpašumiem,” norāda Ģ. Grīnbergs.
“Reģionu mājokļu tirgus ārzemniekus neinteresē, līdz ar to šeit situāciju nosaka vietējais patēriņš, t. i., iedzīvotāji vēl joprojām emigrē no valsts, to ieņēmumi neaug, arī bezdarbs krītas ļoti lēni. Par šo tirgu var izteikt tikai samērā pesimistiskas prognozes, jo nav izredžu, ka aktīvs jeb nekustamais īpašums varētu pieaugt savā vērtībā. Šajā gadījumā cenu pieaugums – tas ir labi, jo tas ir mūsu pašu aktīvs, īpašums, kas paliek dārgāks. Tā ir mūsu bagātība, un šobrīd tās vērtība rūk,” secina J. Markova. Turklāt jaunpieņemtie grozījumi likumā, kas noteic vienādus nosacījumus minimālās summas jomā gan Rīgā, gan reģioniem, var tikai šo plaisu starp galvaspilsētu un reģioniem palielināt, jo ir skaidrs, ka nerezidenti no reģionu mājokļu tirgus tiek izstumti.
