“Būvniecībā vajadzēs ievest sezonas strādniekus – līdz 10 000 cilēku gadā.” Saruna ar Mārtiņu Vanagu 19
Olafs Zvejnieks, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Vai dzīvokļi var kļūt lētāki un ar ko aizpildīs daudzos birojus, kurus šobrīd būvē Rīgā, – skaidro Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses valdes priekšsēdētājs Mārtiņš Vanags.
Kādas pārmaiņas nekustamā īpašuma tirgū notikušas Covid-19 pandēmijas laikā?
M. Vanags: Ja skatāmies uz galvenajām nekustamā īpašuma kategorijām, tādām kā mājokļi, biroji, ražošanas ēkas, noliktavas, tirdzniecības platības un viesnīcas, tad nedaudz vienkāršoti varētu teikt tā – vērojams papildu pieprasījums pēc mājokļiem, jo krasi aktualizējies attālinātais darbs, kas savukārt negatīvi ietekmē biroju tirgu.
Līdzīgi ir ar tirdzniecības platībām – tirdzniecība pandēmijas laikā cietusi pamatīgi, un arī tirdzniecības platību tirgus nav sevišķi aktīvs. No otras puses, pateicoties e-komercijas uzplaukumam pandēmijas laikā, tās apjomi pieauguši par 55%, ļoti aktīvs ir noliktavu un dažādu loģistikas objektu tirgus.
Viesnīcu tirgū situācija ir pavisam bēdīga, taču nozares griezumā to daļēji kompensē pieprasījums pēc ražošanas platībām. Šajā situācijā ieguvēji ir investori, kas riskus savlaicīgi sadalījuši un ieguldījuši dažādos nekustamā īpašuma veidos.
Vai pārējās Baltijas valstīs situācija ir tāda pati?
Ja runājam par nekustamā īpašuma tirgus segmentiem, tad situācija ir apmēram līdzīga ne tikai Baltijā vai reģionā, bet faktiski visā pasaulē. Atšķirīgais Viļņā un Tallinā ir tas, ka, ekspertu vērtējumā, tur jau izveidojies mērens nekustamā īpašuma cenu burbulis.
Tallinā jauna dzīvokļa vidējā cena ir 2500 eiro/m2, Latvijā tā joprojām ir mazāka par 2000 eiro/m2, dzīvokļu cenas Viļņā arī tuvojas Tallinas cenu līmenim. Kā izteicās kāds lietuviešu investors – visā Eiropā ir nekustamā īpašuma cenu burbulis, izņemot Rīgu.
Kādēļ šāda atšķirība? Tādēļ, ka Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pēdējo desmit gadu laikā būtiski atpalicis no kaimiņvalstīm.
Salīdzinājumam – pēdējo desmit gadu laikā Viļņā ir uzbūvēti 24 tūkstoši jaunu dzīvokļu, Tallinā – 22 tūkstoši, bet Rīgā – 8000.
Esmu dzirdējis apgalvojumu, ka, neskatoties uz algu pieaugumu valstī, dzīvoklis vidusmēra patērētājam kļūst nepieejamāks, jo celtniecības izmaksu pieaugums apsteidz algu pieaugumu. Piekrītat?
Manuprāt, celtniecības izmaksu pieaugums dzīvokļu cenās vēl nemaz nav atspoguļojies – tas tādēļ, ka dzīvokļiem, kas šobrīd tiek pārdoti, būvniecības līgumi tika slēgti pirms diviem gadiem un tajos tika fiksētas cenas, kādas bija pirms diviem gadiem.
Tomēr es piekrītu, ka Latvijā ir problēmas t.s. pieejamo mājokļu segmentā.
Jau minēju atšķirīgo uzbūvēto dzīvokļu skaitu, bet pastāv arī citi iemesli, kāpēc tā – piemēram, Latvijā ilgstoši bija ļoti smagnējs teritorijas plānošanas un būvniecības regulējums, ko pēdējos gados gan esam kopīgiem spēkiem nedaudz uzlabojuši.
Kādi līdzekļi ir valsts rokās, lai padarītu mājokļus pieejamākus? Pirmkārt, tā ir pazīstamā “Altum” programma mājokļu pieejamības veicināšanai jaunajām ģimenēm.
Kā pozitīvu momentu gribētu minēt arī to, ka šajā “Altum” programmā paredzēts īpašs atbalsts dzīvokļiem, kas ir energoefektīvi. Pastāv arī citi mehānismi – piemēram, Rīga varētu būvniecības laikā zemei un pēc uzbūvēšanas arī ēkai uz laiku piemērot nekustamā īpašuma nodokļa atbrīvojumus.
Tas dzīvokļu cenas pazeminātu par četriem līdz pieciem procentiem. Šobrīd situācija ir tāda, ka attīstītājs uzbūvē ēku un tad gadu līdz divu laikā, kamēr izpārdod dzīvokļus, viņam jāmaksā nekustamā īpašuma nodokļa likme kā komercobjektam – proti, 1,5% un zemes nodoklis, un tas būtiski sadārdzina dzīvokļus.
Šajā jautājumā ir pozitīva virzība – Rīgas dome jau atbalstījusi priekšlikumu par atbrīvošanu no zemes nodokļa, šobrīd notiek diskusijas par atbrīvošanu no nekustamā īpašuma nodokļa.
Vēl būtu vērts runāt par banku finansējuma politiku. Daudziem dzīvokļu cenas, salīdzinot tās ar ienākumiem Latvijā, šķiet samērīgas, proti, ap 2000 eiro/m2. Taču salīdzinājumam – Stokholmā līdzīgas kvalitātes dzīvokļi maksā seši līdz desmit tūkstoši eiro par kvadrātmetru – no mūsu maksātspējas viedokļa tās šķiet kosmiskas izmaksas.
Toties Zviedrijā bankas dod hipotekāros kredītus nevis uz 20 gadiem, kā pie mums, bet pat līdz 100 gadiem. Neaicinu uzreiz pagarināt termiņus līdz 100 gadiem, taču skaidrs, ka hipotekārā kredīta atmaksas termiņa pagarināšana padarītu mājokļus pieejamākus.
Varbūt Latvijas tirgus jau tuvojas tādam līmenim, lai bankas uz hipotekāro kredītu skatītos nevis 20, bet 30 vai 40 gadu perspektīvā.
Tiek uzskatīts, ka Rīgā dzīvokļu cenas pēdējā gada laikā pieaugušas par 10–11%, un jūs sakāt, ka šajā pieaugumā celtniecības izmaksu kāpums vēl nemaz neatspoguļojas. Vai mēs neesam jauna, vairākus gadu desmitus ilga nekustamo īpašumu cenu pieauguma cikla sākumā, ko tuvākajos gados noteiks lielais ieplūstošās naudas daudzums un inflācija, bet tālākā nākotnē – ES Zaļais kurss? Tas ar oglekļa izmešu kvotu palīdzību sadārdzinās galvenos būvmateriālus – betonu, tēraudu un stiklu. It kā jau tiek runāts, ka alternatīva būšot koka būvniecība, bet paralēli tam skan runas par mežu ciršanas ierobežojumiem, un nav pārliecības, ka ieceres par koka būvniecību tiešām spēs īstenoties.
Neskatoties uz to, ka dzīvokļu cenas pieaugušas, cenu burbuļa nav. 2008. gadā, pirms lielās krīzes, padomju laika sērijveida dzīvokļu cenas bija 1600 eiro/m2. Pēdējos desmit gadus šīs cenas turējušās apmēram divas reizes zemākā līmenī – 800–850 eiro/m2.
Taču pēdējos piecos līdz septiņos gados jaunuzbūvēto dzīvokļu cenas ir pieaugušas par 25–30%. To nosaka ne tik daudz pieprasījuma un piedāvājuma attiecības, bet gan tas, ka būvē kvalitatīvāk. Cilvēki vēlas komfortablākus mājokļus, un nākušas klāt arī dažādas normatīvās prasības – piemēram, no šī gada visām jaunajām ēkām obligātas ir A elektroenerģijas klases prasības, kas pašas par sevi jau nozīmē lielākus ieguldījumus ēkas celtniecības laikā.
Taču, par nākotni runājot, ir skaidrs, ka, ja Zviedrijā par apmēram tādu pašu dzīvokli jāmaksā 8000 eiro/m2, bet pie mums – 1800 eiro/m2, tad nav īpaša pamata cerēt uz dzīvokļu cenu samazināšanos – ilgtermiņā tās var tikai palielināties, ja vien neesam galīgi pesimistiski par Latvijas kā valsts ekonomisko nākotni.
Nesen skatījos interviju ar Vorenu Bafetu, kurš atzinās, ka nezina, kādas būs metāla cenas. Es domāju, mums arī jāatzīst, ka nezinām, cik maksās izejmateriāli pēc diviem gadiem. Nenoliedzami koka būvniecība Latvijas apstākļos varētu būt reāla alternatīva – CLT jeb krusteniski līmētā koka izstrādājumiem ir perspektīvas aizstāt betonu ēku nesošajās konstrukcijās.
Taču arī šeit vēl pastāv dažādi ierobežojumi – Zviedrijā jau šobrīd atļauts būvēt jebkāda augstuma CLT ēkas, bet Latvijā pagaidām atļauti tikai seši stāvi. CLT ēkas varētu būt lētākas, jo vajadzīgs mazāk darbaspēka – rūpnīcās saražo jau gatavus paneļus ar visām komunikācijām tajās, un būvlaukumā tās tikai saliek kopā kā LEGO konstruktoru. Galvenais ierobežojums šādas celtniecības laikā – nedrīkst būt spēcīgs vējš.
Līdzīgi kā krusteniski līmēto koka konstrukciju ēkām, Teikā šobrīd būvē betona ēku, kuras izmaksas ir būtiski zemākas, jo tur izmanto betona paneļus, kuros jau iebūvētas komunikācijas – par to nesen rakstīja “Latvijas Bizness”. Cik liela ir attīstītāju interese par šo un citām tehnoloģijām celtniecības izmaksu samazināšanai?
Visi lielākie Latvijas nekustamo īpašumu attīstītāji ir ziemeļvalstu uzņēmumi, un viņiem efektivitāte un patērētāja vajadzību izpratne vienmēr bijusi prioritāte.
Nevienam nav vajadzīgas liekas izmaksas, un visi interesējas par jaunākajām tehnoloģijām. Piemēram, zviedru uzņēmums “Eastnine” šobrīd būvē projektu “The Pine” – pirmo koka biroju ēku Baltijā.
Nevaru teikt, ka tas ir lētāk, drīzāk gan otrādi – pagaidām nedaudz dārgāk nekā tradicionālā celtniecība, taču no ilgtspējas viedokļa un dzīves cikla viedokļa šis projekts ir pārāks.
Jūs minējāt, ka biroju attīstītājiem pandēmijas laikā nav klājies neko labi, bet vienlaikus SEB banka tikko prognozēja, ka tuvāko divu gadu laikā biroju piedāvājums Rīgā palielināsies par 23%. No kurienes tik optimistiskas prognozes laikā, kad vēl nav skaidrs, vai darbiniekus pēc pandēmijas izdosies atgriezt birojos?
Par darbu no mājām – vidēji pasaulē cilvēku pavadītais laiks birojā valstīs, kur Covid-19 jau lielā mērā pārvarēts, samazinājies par 24%, bet prasības pēc biroju telpu prasības samazinājušās tikai par 9%.
Šī starpība izskaidrojama ar to, ka biroji tiek plānoti atbilstoši to maksimālajai, nevis minimālajai vai optimālajai noslodzei. Nekustamo īpašumu nozares vērtējumā apgalvot, ka visi strādās no mājām, šķiet diezgan pārsteidzīgi.
Ja runājam par pašreizējo biroju celtniecības bumu Rīgā, tad tas izskaidrojams ar to, ka Viļņā šis bums jau beidzies un investori ir pārcēlušies pie mums. Lietuvā ir tieši divreiz lielāka modernu biroju platība uz vienu uzņēmumu nekā Latvijā, tādēļ šajā jomā tiek saskatītas biznesa perspektīvas.
Ar ko šos birojus aizpildīs? Viļņa mums ir stipri priekšā starptautisko biznesa pakalpojumu centru attīstībā – uz tiem tiek pārceltas dažādu starptautisko uzņēmumu grupu funkcijas kā grāmatvedība, zvanu centri utt. Viļņā šādos centros strādā 30 tūkstoši cilvēku, Rīgā – 15 000.
Nesen “Colliers International” veica padziļinātu aptauju, kas liecināja, ka Rīga varētu šādos centros nodarbināt 38 tūkstošus cilvēku. Tātad – ir vajadzīgi biroji aptuveni 23 tūkstošiem cilvēku. Tas nozīmē, piemēram, 23 tūkstošus jauniešu, kas neemigrēs, jo viņiem būs labi atalgots darbs starptautiskā uzņēmumā Rīgā.
Iemesls, kāpēc šādus biznesa pakalpojumu centrus uz Rīgu nevarēja atvilināt ātrāk, bija tieši piemērotu biroju telpu trūkums. Jāsaka – šobrīd Rīgā celtniecības stadijā ir biroji 12 tūkstošiem cilvēku, bet plānošanas stadijā – 18 tūkstošiem.
Pakalpojumu centri un pakalpojumu eksports ir tieši tā niša, uz kuru Rīga var orientēties attīstībā, un mūsdienīgi biroji ir tieši tāda pati pakalpojumu nozares infrastruktūras sastāvdaļa kā ceļi un ostas ir tranzīta biznesā.
Vai biroju būvniecības bums Rīgā jau ietekmē celtniecības tempus rūpniecības un mājokļu objektos?
Šis ir jautājums, par ko būtu beidzot jāsāk skaļi runāt. Latvijai būvniecībā būs nepieciešams ievest sezonas strādniekus – līdz 10 tūkstošiem cilvēku gadā, visticamāk, no Ukrainas vai Baltkrievijas.
Ja to nedarīsim – dzīvokļi maksās dārgāk un būs grūtības izpildīt pasūtījumus, piemēram, “Rail Baltica” vai satiksmes infrastruktūras projektus Rīgā, un sāksies produktivitātei pilnīgi neatbilstoša celtnieku algu inflācija. Vēlreiz vajadzētu uzsvērt, ka runa ir par cilvēkiem, kuri atbrauks šeit strādāt un pēc tam brauks prom.
Patiesību sakot, tā jau ir noticis pēdējos gados, tikai, pateicoties ačgārnajam Latvijas regulējumam, viņi strādā Latvijā, bet nodokļus maksā Polijā, jo Polija ir atļāvusi ievest viesstrādniekus, bet Latvija – ne. Cerams, ka visi kopā būsim spējīgi uz pagātnes kļūdu labojumiem un racionāliem lēmumiem nākotnē.
Kas īsti notiek ar īres namu būvniecību ārpus Rīgas un Pierīgas – vai saskatāt tajā perspektīvu?
Te būtu jāsāk ar to, ka īres dzīvokļu būvniecība vispār, tostarp arī Rīgā, šobrīd notiek, pateicoties jaunajam īres likumam, kas tika pieņemts šī gada martā. Šis, starp citu, ir piemērs tam, kā kādu nozari var atdzīvināt bez lielas naudas, vienkārši pieņemot saprātīgus un situācijai atbilstošus normatīvos aktus.
Lai cik tas šķistu ironiski, bet jaunā īres likuma pamatideja ir tāda, ka, ja tu īrē dzīvokli, tad tavs pienākums ir maksāt par to īri. Gluži to pašu nevar teikt par veco Īres likumu. Tā rezultātā telpu atbrīvošana no īres nemaksātājiem prasīja piecu līdz sešu gadu tiesāšanos, kuru laikā apsaimniekotājs nesaņēma īres maksu.
Jaunais likums samazinājis strīdu risināšanas termiņu līdz četriem līdz sešiem mēnešiem, un attīstītājiem atgriezusies interese par īres namu būvēšanu.
Rīgā šobrīd vesela virkne attīstītāju paziņojuši par īres namu celtniecību, un aprēķini liecina, ka tuvāko piecu gadu laikā tiks uzbūvēti trīs līdz pieci tūkstoši īres dzīvokļu Rīgā un Pierīgā. Ja runājam par dzīvokļu būvniecību reģionos, tad šobrīd notiek divi paralēli procesi.
Pirmais ir Ekonomikas ministrijas virzīta īres namu celtniecības atbalsta programma reģionos, kur ar Atveseļošanas un noturības fonda līdzekļu atbalstu tiks uzbūvēti 700 dzīvokļi ārpus Rīgas. Šīs programmas ietvaros attīstītāji varēs saņemt 25% būvniecības izmaksām kā subsīdiju, savukārt dzīvokļu izīrēšanai būs zināmi ierobežojumi – īres cena nedrīkstēs būt lielāka par 5,5 eiro/m2 un dzīvokļus drīkstēs izīrēt tikai cilvēkiem, kas nopelna ne vairāk par noteiktu summu mēnesī.
Programma ir saskaņošanas stadijā, un tuvāko divu gadu laikā tās ietvaros būtu jāsākas nopietnai darbībai. Paralēli šai programmai ir otrs process, kuru rosinājuši Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācijas (OECD) eksperti, un tā ietvaros tiek runāts par mājokļu fonda veidošanu.
Pašreizējā stadijā nekustamo īpašumu nozari uzmanīgu dara tas, ka šī programma faktiski var padarīt valsti par nekustamo īpašumu attīstītāju, – mums nešķiet īsti pareizi.
