Sola uzlabot īpašumu vērtēšanu. Kuriem būs jāmaksā mazāk un kuriem vairāk? 4
Marta sākumā izsludinātie grozījumi Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā un likumā “Par nekustamā īpašuma nodokli” paredz atbrīvot no nodokļa tā dēvēto primāro mājokļu īpašniekus, proti, tādus, kuriem tas ir vienīgais pastāvīgi apdzīvotais un deklarētais īpašums, kura kadastrālā vērtība nepārsniedz 100 000 eiro. Savukārt nodokļa aprēķini no 2022. gada balstītos uz mājokļiem un zemei speciāli noteiktu vērtību, atvasinātu no kadastrālās.
Kuriem par savu īpašumu būs jāmaksā mazāk un kuriem vairāk – skaidro Valsts zemes dienesta (VZD) ģenerāldirektora vietnieks kadastra lietās Oskars Gabrusenoks.
Cik no mājokļu (dzīvokļu un ģimeņu privātmāju) kopskaita pašlaik ir tādu, kuru kadastrālā vērtība pārsniedz 100 000 eiro?
O. Gabrusenoks: Tādu nav daudz. No aptuveni 340 000 ģimeņu privātmājām – tikai 2830, pārējām kadastrālā vērtība ir mazāka par 100 000 eiro.
Savukārt no aptuveni 740 000 dzīvokļiem tikai 2300 kadastrālā vērtība ir lielāka par 100 000 eiro.
Tādējādi no visu mājokļu kopskaita pašlaik 99,5% kadastrālā vērtība nepārsniedz 100 000 eiro.
Jāņem vērā, ka pašlaik noteiktās kadastrālās vērtības nav mainījušās kopš 2012.–2013. gada.
Vai ir aplēsts, cik valstī būs tādu mājokļu, kuru kadastrālā vērtība 2022. gadā nepārsniegtu 100 000 eiro?
Sērijveida dzīvokļiem un pēckara laika ģimeņu savrupmājām pašlaik noteiktās kadastrālās vērtības 85% apmērā atbilst nekustamā īpašuma tirgus situācijai 2012.–2013. gadā. Nebija novērtētas jaunbūves, jo trūka to uzskaite un tās nebija iespējams identificēt pēc metodikas. Pašlaik Kadastra likums nosaka jaunu nekustamā īpašuma tirgus atskaites punktu – 2019. gada 1. jūlijs, un kadastrālās vērtības atbilstību darījumu cenām 100% apmērā.
Jāņem vērā, ka kopš 2012. gada tirgus cenas pieaugušas gan dzīvokļiem, gan savrupmājām. Tiesa, visur un visiem mājokļiem tās nav mainījušās vienādi. Piemēram, Rīgā sērijveida dzīvokļiem cenas ir kāpušas. Bet, piemēram, Jēkabpilī un Daugavpilī praktiski nekādu izmaiņu nav.
Kadastrālo vērtību pieaugums būs jaunajām savrupmājām.
Iznākumā savrupmājas ar vērtību virs 100 000 eiro varētu būt aptuveni 2 līdz 3% apmērā no to kopskaita. Savukārt no dzīvokļu kopskaita tādu varētu būt aptuveni 4%. Jāņem vērā, ka izsludinātie grozījumi paredz, ka speciālā vērtība tiks izmantota tikai primārā mājokļa un zemes zem tā nekustamā īpašuma nodokļa aprēķināšanai. Tātad ne visiem mājokļiem pēc kārtas.
Kā 2022. gadā pieaugs kadastrālās vērtības zemei zem mājokļiem?
Individuālai apbūves zemei līdz šim kadastrālās vērtības tika pārskatītas visvairāk, jo nekustamā īpašuma tirgus ar neapbūvētām un apbūvētām zemēm ir aktīvs un darījumi notiek. Pašlaik individuālās apbūves zemes kadastrālās vērtības atbilst 2012.–2013. gada tirgum ap 81% apmērā.
Pēdējā laikā individuālās apbūves zemei gan tirgus cenas nav kāpušas.
Tomēr ir arī izņēmumi – individuālās apbūves zemei kadastrālās vērtības pieaugs tur, kur pašlaik tās ievērojami atpaliek no tirgus vērtībām.
Un tas būs Mežaparkā, Ķīpsalas piekrastē, Jūrmalā un citās piejūras teritorijās, gleznainajā Amatciemā un citviet.
Daudzdzīvokļu namu apbūves zemes kadastrālās vērtības varētu nemainīties vai pat samazināties tajos gadījumos, kad namam piesaistīts lielāks zemesgabals, nekā tai funkcionāli nepieciešams. Jaunajā kadastrālās vērtēšanas metodikā paredzēts noteikt zemes standartplatību – tik, cik pēc apbūves intensitātes būvei nepieciešams. Pārējo zemes platību vairs nevērtēs kā apbūves zemi, bet vērtēs kā zaļo zonu, piemēram, parku.
Vai apbūves zemei paredzētajam neapliekamajam minimumam 10 000 eiro apmērā ir būtiska nozīme, ja Rīgā, Jūrmalā, Rīgai tuvējos novados – intensīvas apbūves zonās – kadastrālās vērtības jau pašlaik ir ļoti augstas?
Jā, tam ir nozīme, jo papildus 10 000 eiro ierobežojumam tiek paredzēts vērtību samazinošais koeficients 80% apmērā.
Ar ko publiski izsludinātā jaunā kadastrālā vērtēšana atšķirsies no līdzšinējās? Tikai “specvērtības” nodokļa aprēķinam vai būs arī citas pārmaiņas?
Speciālās vērtības ir instruments nekustamā īpašuma nodokļa politikas mainīšanai. Bet tā nav jaunās kadastrālās vērtēšanas metodikas sastāvdaļa. Kadastrālai vērtībai objektīvi vajag atspoguļot nekustamā īpašuma tirgus situāciju, speciālai vērtībai – potenciālais nodokļa maksājums par īpašumu.
Ar pilnveidoto metodiku paredzēts novērst dažādus agrāk atklātos trūkumus kadastrālajā vērtēšanā. Būtiskākais ieguvums būs vērtēšanā ieviestais būvniecības perioda izvērtējums. Tas ļaus atšķirīgi novērtēt dažādos laikposmos būvētās ēkas, īpaši jaunās un atjaunotās, kurām pašlaik kadastrālās vērtības vismazāk atbilst tirgum.
Apbūves zemes vērtēšanā paredzēta standartplatības noteikšana. Tagad tas būs iespējams, savietojot kadastra grafiskos datus ar teksta datiem, automatizēti standartplatība tiks iegūta katrai daudzdzīvokļu mājai pēc apbūves intensitātes. Tādējādi pēc jaunās metodikas tiks iegūts atbilstošāks dzīvokļu īpašumu novērtējums, īpaši tajos gadījumos, kad pastāv piespiedu nomas attiecības un kad dzīvokļu īpašniekiem jāmaksā liela nomas maksa par nesamērīgi lielu ēkai piesaistīto zemes platību.
Izmaiņas skars arī apgrūtinājumu izvērtēšanu. Pašlaik zemes kadastrālās vērtības aprēķinā ņem vērā gandrīz visus apgrūtinājumus.
Jaunā metodika apgrūtinātās platības vairs nesummēs, bet, izmantojot reģistrētos datus, varēs iegūt reāli apgrūtināto laukumu.
Metodika turpmāk paredz zemes kadastrālās vērtības aprēķinā ietvert tikai vērtību ietekmējošos apgrūtinājumus konkrētai īpašuma grupai.
Lauku zemei lielākā daļa apgrūtinājumu tiek ņemti vērā citādi, piemēram, ar lauksaimniecības zemes kvalitatīvā novērtējuma ballēm. Meža zemei īpaši aizsargājamās dabas teritorijās ciršanas aizliegumu apgrūtinājumus ievērtē, samazinot meža zemes kvalitatīvā novērtējuma balles.
Ministru kabinets ir uzdevis Tieslietu ministrijai sadarbībā ar Zemkopības ministriju līdz 2021. gada 1. decembrim izstrādāt jaunu kadastrālās vērtēšanas metodiku lauksaimniecībā izmantojamai un meža zemei un iesniegt to izskatīšanai Ministru kabinetā.
Jaunā metodika ietver arī vienota apbūves vērtību zonējuma izstrādi (pašlaik spēkā apbūves zemei ir trīs zonējumi). Paredzētas arī izmaiņas ēku vērtēšanas formulās, papildinot savrupmājām un dzīvokļiem labiekārtojuma apkures vērtēšanu, visām nedzīvojamām ēkām izvērtējot ārtelpu platības u. c.
Vai, pārskatot kadastrālās vērtēšanas sistēmu, tiks mazinātas milzīgās atšķirības individuālās apbūves zemes novērtējumam, kurš pašlaik atšķiras pat tūkstoš reižu?
Atšķirības saglabāsies, jo tās nosaka nekustamā īpašuma tirgus. Ja mākslīgi tiks izlīdzinātas atšķirības, tad tās neatspoguļos objektīvo tirgus ainu. Piemēram, Dagdā individuālās apbūves zemes cena ir aptuveni 2 eiro par kvadrātmetru. Turpretim Rīgā – Ķīpsalā – tā pārsniedz 100 eiro par kvadrātmetru. Dagdā mājas būvniecībai neviens nepirks zemi par Rīgas cenu. Savukārt Rīgā zemes iegādei nekad nebūs Dagdas cenas. Tāpēc noteiktās kadastrālās vērtības nav nepieciešams izlīdzināt.
Ja saglabājas masveida kadastrālā vērtēšana, kā būs iespējams nodrošināt, ka par lieliem un ļoti grezniem mājokļiem kadastrālā vērtība būs augstāka, bet vienkāršiem, piemēram, padomju laikā celtām standartveida ēkām mazāka?
Arī pašlaik lieliem un jauniem mājokļiem kadastrālā vērtība ir augstāka nekā veciem, padomju laikā celtiem. Jā, arī turpmāk Latvijā, tāpat kā lielākajā daļā Eiropas valstu, tiek saglabāta masveida kadastrālā vērtēšana, jo tā ir lētākā un efektīvākā nekustamo īpašumu novērtēšanas metode lielam objektu skaitam vienlaikus.
Arī jaunajā metodikā nav paredzēts izvērtēt subjektīvus kritērijus, piemēram, “grezns mājoklis”, jo kadastrālā vērtēšana būtībā ir periodiska visu nekustamo īpašumu novērtēšana pēc vienotiem principiem, lietojot vienādas aprēķina formulas visiem.
Izstrādājot jauno kadastrālās vērtēšanas metodiku, tika meklēti dažādi risinājumi “premium”, “luksuss”, “ekskluzīvo” vai, vienkāršāk sakot, ļoti dārgo nekustamo īpašumu nodefinēšanai. Tomēr vienoti un objektīvi kritēriji jeb ēku tehniskie parametri šādu objektu standartizētai atpazīšanai netika atrasti.
Subjektīvi kritēriji nevar kalpot par iemeslu, lai atšķirīgi vērtētu dažādus īpašumus.
Varbūt VZD ar laiku tomēr atradīs kritērijus, pēc kuriem varētu noteikt, ko uzskatīt par ļoti greznu, attiecīgi augstāk kadastrāli novērtētu nekustamu īpašumu?
Nē, kritēriji ļoti greznu īpašumu atpazīšanai netiek izstrādāti. Greznība īpašumā, manuprāt, vairāk atspoguļojas kustamajā mantā, kuru masveida vērtēšanā nevērtē.
Protams, ēkas lielumam jeb platībai un tās sadalījumam iekštelpās, ārtelpās un palīgtelpās ir liela nozīme ēkas kadastrālās vērtības noteikšanā, bet ne vienīgā.
Ēkas kadastrālo vērtību būtiski var ietekmēt arī ēkas nolietojums, labiekārtojumi un ēkai noteiktie apgrūtinājumi.
Turklāt jaunajā metodikā paredzēts izvērtēt arī apkuri, ārsienu materiālu un būvniecības laiku. Tādējādi nesen celtu ēku novērtējums atšķirsies no padomju laikā vai pirms kara celto ēku novērtējuma.
“LA” lasītāji bieži pauž neapmierinātību ar to, ka viņiem piederošajiem īpašumiem pieaug kadastrālā vērtība, tiklīdz viņu īpašumiem līdzās dārgi tiek pārdota kāda lepna privātmāja. Vai šis princips tiek saglabāts kadastrālajā vērtēšanā?
Jūsu lasītāji maldās. Šis princips nekad nav darbojies. Viens atsevišķs darījums kadastrālo vērtību neiespaido. Citādi ir tad, ja konkrētajā teritorijā mainās kopējā situācija nekustamā īpašuma tirgū. Piemēram, pieaug pieprasījums pēc īpašumiem kādā konkrētā teritorijā. To uzrāda gan daudzskaitlīgi notikušie darījumi un to cenas, gan arī piedāvājums un pieprasījums, proti, par kādām cenām interesenti vēlas pārdot vai pirkt īpašumus šajā teritorijā.
