“Šobrīd tirgū galvenais faktors ir cena.” Hipotekāros kredītus Latvijā ņem mazāk nekā Igaunijā un Lietuvā 0
Kopējais dzīvokļu darījumu skaits Rīgā gadā sasniedz apmēram 9,5 tūkstošus, un visu šo darījumu kopsumma – apmēram pusmiljards eiro. Un tā trīs pēdējos gadus pēc kārtas. Tā liecina nekustamā īpašuma projektu attīstītāja SIA “Merks” apkopotā statistika, pamatojoties uz Zemesgrāmatas un Valsts zemes dienesta datiem.
Sērijveida dzīvokļu cenas zemas
Tikpat “mazkustīgas” ir arī dzīvokļu – īpaši sērijveida – cenas, kas šobrīd sasniedz vien pusi no pirmskrīzes apjoma. Kā liecina nekustamā īpašuma kompānijas “Arco Real Estate” pētījums, 2019. gada jūnijā sērijveida dzīvokļu vidējā cena sasniedza 814 eiro par kvadrātmetru, kas ir apmēram par 50% mazāk nekā 2007. gada 1. jūlijā, kad neremontēta sērijveida dzīvokļa vidējā cena bija sasniegusi visu laiku augstāko atzīmi – 1620 eiro/m². Attiecīgi vēsturiski zemāko punktu sērijveida dzīvokļa vidējā cena sasniedza 2009. gada decembrī, un tas bija 521 eiro/m2.
Kā norāda “Arco Real Estate” valdes loceklis Māris Laukalējs, Latvija ir vienīgā no trim Baltijas valstīm, kas vēl nav pat sasniegusi pirmskrīzes cenu līmeni.
Pēc viņa domām, pirmskrīzes cenu līmeni Latvijā tuvākajos gados arī neizdosies sasniegt, taču cena varētu pietuvoties 1300 eiro/m2.
SEB bankas Privātpersonu un SME kreditēšanas centra vadītājs Māris Saulājs novērojis tendenci, ka, palielinoties būvniecības izmaksām, aug arī dzīvokļu cenas jauno mājokļu segmentā – gada laikā tās augušas apmēram par 5–10%.
Kā savukārt skaidro uzņēmuma “Merks” valdes priekšsēdētājs Oskars Ozoliņš, arī jaunu dzīvokļu pārdošanas cena pēdējos trīs gados saglabājas diezgan nemainīga – tie ir vidēji 1600 eiro par kvadrātmetru. “Protams, ir gan stipri dārgāki, gan lētāki mājokļi, bet t. s. vidējā temperatūra slimnīcā ir šie 1600 eiro – un tā ir robeža, līdz kurai attīstītāji vēl var kaut ko nopelnīt. Tomēr normāla vidējās ekonomiskās klases dzīvokļa cenai vajadzētu būt augstākai,” viņš piebilst.
Mazāk ņemam hipotekāros kredītus
Kā vienu no būtiskiem faktoriem, kas bremzē dzīvokļu tirgus izaugsmi, O. Ozoliņš norāda hipotekārās kreditēšanas apjomus, kas Latvijā ievērojami atpaliek no Lietuvas un Igaunijas.
“Interesanta ir “Swedbank” apkopotā statistika par privātpersonām piešķirto hipotekāro kredītu atlikumu visās trijās Baltijas valstīs. Atlikums ir tas, ko veido gan atmaksātie, gan no jauna izsniegtie kredīti. Līdere šai ziņā ir Lietuva ar 8,2 miljardiem eiro, Igaunijā tie ir 7,2 miljardi eiro, bet Latvijā – 4,3 miljardi eiro. Redzam, ka kaimiņi jūtas daudz pārliecinātāki par rītdienu,” stāsta O. Ozoliņš.
Pēc viņa domām, šajos skaitļos arī slēpjas Latvijas dzīvokļu tirgus izaugsmes potenciāls.
Māris Laukalējs pauž viedokli, ka lielākais dzīvokļu tirgus attīstības kavēklis ir izteikti konservatīvā banku politika kreditēšanas jomā. “Saprotu, ka krīzē bankas apdedzinājās un piedzīvoja zaudējumus, bet pašreizējā situācijā, redzot, cik mēreni attīstās tirgus, tik konservatīvu kreditēšanu es nespēju izskaidrot. Neredzu, kur slēpjas iemesls. Vai vienkārši trūkst naudas kreditēšanai vai arī riska menedžeri nav gatavi ne par ko parakstīties – man tam nav skaidrojuma,” saka M. Laukalējs.
Viņš nenoliedz, ka piesardzīgāki ir arī potenciālie kredītņēmēji. “Tomēr, kā ir izpētījuši ārvalstu eksperti, cilvēku vēsturiskā atmiņa jeb pieredze ir apmēram 10 gadu – tagad šis laiks tā kā ir pagājis, bet nav redzams nekāds aktivitātes pieaugums.”
Arī SEB bankas pārstāvis Māris Saulājs piekrīt, ka, salīdzinot ar kaimiņvalstīm, iedzīvotāji Latvijā kredītsaistības uzņemas vispiesardzīgāk – tas, iespējams, vēl ir skaidrojams ar krīzes sekām. “Turklāt Latvijā ir mazāks dzīvojamo platību skaits, atšķiras arī paradumi un dzīvesveids.
Piemēram, Igaunijā iedzīvotāji biežāk maina savu dzīvesvietu un dzīvojamo platību atbilstoši nepieciešamībai konkrētajā dzīves posmā.
Tāpat Igaunijā ir arī nodokļu atvieglojumi, ja mājokļa iegādei tiek ņemts kredīts. Savukārt Lietuvā šobrīd vairāk pieprasīti ir dzīvokļi ar mazu dzīvojamo platību. Tos lielākoties izvēlas jaunieši, kuri no reģioniem dodas strādāt uz pakalpojumu centriem, kas koncentrējas galvaspilsētā un tās tuvumā,” skaidro M. Saulājs.
Jauna krīze nedraud
Māris Laukalējs savukārt uzsver, ka, runājot par nekustamā īpašuma tirgus un cenu attīstības cikliskumu, pasaulē piesauc apmēram 12–14 gadu periods, taču arī šāda līkne neesot tik stingri noteikta.
Izmaiņas parasti notiek dažādu ārējo faktoru (piemēram, akciju “spēles” biržās) ietekmē, un šīm izmaiņām bieži nav tieša sakara ar nekustamā īpašuma tirgu.
“Latvijā tas viss nav tik aktuāli. Latvijas tirgus attīstība ir bijusi tik lēna un līmenis ir tik zems, ka par kaut kādu krīzi pat pāris procentu robežās nav iespējams runāt. Ar to gribu teikt – ja vien nebūs muļķīgu valdības lēmumu, tad kaut kāda krīze, kas samazinātu īpašumu cenas, vienkārši nav iespējama, tam nav nekāda pamata! Mēs noteikti neesam augstākajā attīstības punktā un pat ne atkopšanās pusceļā, un es neredzu nevienu apstākli, kāpēc nākotnē varētu būt kritums. Par tādu mēs varētu runāt, ja Latvijas ekonomikā vai eirozonā būtu kādas būtiskas problēmas,” tā situāciju raksturo M. Laukalējs.
Pieprasījums būšot
Kā pauž Oskars Ozoliņš, Rīgā un Pierīgā objektīvi ir un būs nepieciešami jauni mājokļi – iemesls tam nav iedzīvotāju skaita pieaugums (kādu pārskatāmā nākotnē arī neparedz neviens no galvaspilsētas attīstības scenārijiem), bet gan esošā dzīvojamā fonda novecošana un nepieciešamība vecos mājokļus aizstāt ar jauniem.
Runa ir par jaunu dzīvokļu būvniecību, taču ilgtermiņā viens no segmentiem varētu būt arī esošo mājokļu atjaunošana.
“Šobrīd tirgū galvenais faktors ir cena, un jebkuram, kas startē ar jaunu dzīvokļu piedāvājumu, ir jādomā, kā uzbūvēt maksimāli efektīvi, panākot pēc iespējas mazāku pārdošanas cenu. Diemžēl rekonstrukcijai ir sarežģīti konkurēt ar jaunu būvniecību, jo rekonstrukcija ļoti bieži ir dārgāka, un, lai tā būtu ekonomiski pamatota, vidējām cenām būtu jāaug,” uzskata “Merka” vadītājs.
Kā savukārt norāda M. Saulājs, viens no lielākajiem izaicinājumiem dzīvokļu tirgū Latvijā ir mājokļu pieejamība, īpaši – jauno ekonomisko mājokļu segmentā, kurā pieprasījums ir lielāks par piedāvājumu, un, tiklīdz parādās kāds jauns projekts, tas bieži vien tiek izpirkts jau būvniecības stadijā.
Viņš paredz, ka tuvākajā laikā situācija nemainīsies un pieprasījums turpinās pārsniegt piedāvājumu.
Tas ir vērojams ne tikai Rīgā un tās apkārtnē, bet arī citās pilsētās. SEB bankas pārstāvis norāda – Rīgā šobrīd mazliet palielinās piedāvājums renovēto māju segmentā pilsētas centrā, ko vairāk izvēlas jaunie speciālisti, kam svarīga attīstīta pilsētvide. Savukārt ģimenes vairāk izvēlas mājokļus mikrorajonos, kur tuvāk zaļā zona.
Būtisks aspekts mājokļa iegādē ir arī uzturēšanas izmaksas un energoefektivitāte.
“Tuvākajos gados joprojām būs vērojama urbanizācija – cilvēki no attālākām pilsētām un lauku teritorijām dosies mācīties un strādāt uz lielākām pilsētām, un tas turpinās veidot pieprasījumu dzīvokļu tirgū. Jāpiemin arī padomju laikā celtie daudzstāvu nami, kas ir nolietojušies – jo sliktākā stāvoklī ir māja, jo bankām ir mazāka vēlme tās kreditēt, un ir nepieciešams lielāks līdzfinansējums mājokļa iegādei. Kopumā dzīvokļu tirgus tuvākajos gados joprojām būs atkarīgs no iedzīvotāju maksātspējas – turpinot pieaugt iedzīvotāju ienākumu līmenim, dzīvokļu tirgū saglabāsies augsts pieprasījums. Jautājums, vai tas atbildīs piedāvājumam. Jācer, ka tuvākajos gados arī tiks sakārtots īres tirgus, kas būtiski var palielināt piedāvājumu dzīvokļu tirgū,” norāda M. Saulājs.
M. Laukalējs uzsver, ka jauno projektu apjomā Latvija ievērojami atpaliek no Viļņas un Tallinas. “Tam ir vienkāršs izskaidrojums – mūsu celtniecības cenas ir augstākas nekā kaimiņvalstīs, savukārt pārdošanas cenas ir ievērojami zemākas. Redzam, ka daudzi attīstītāji, kas bija paredzējuši šajā gadā kaut ko uzsākt, tagad ir piebremzējuši, jo nav rentabilitātes.”
