“Visa celtniecība notiek ap Rīgu, laukos nav pirktspējas.” INTERVIJA ar “Arco Real Estate” vadītāju Aigaru Šmitu 0
Nekustamo īpašumu tirdzniecības pakalpojumu uzņēmuma “Arco Real Estate” valdes priekšsēdētājs Aigars Šmits ir pārliecināts, ka nekustamā īpašuma tirgus attīstība un jaunu namu būvniecība Latvijā atkarīga no mūsu politiķu gribas un laikus pieņemtiem lēmumiem.
Kāpēc Rīgā, kur iedzīvotāju ir vairāk nekā Tallinā vai Viļņā, jaunus dzīvokļu namus uzbūvē mazāk?
Iemesls tam ir mūsu iedzīvotāju spēja maksāt, kas diemžēl ir vājāka nekā abās kaimiņvalstīs. Piemēram, Tallinā padomju laikmeta apbūves dzīvokļu kvadrātmetra cena ir ap 1600 eiro. Bet Rīgā tā ir divreiz mazāka – ap 820 eiro.
Mūsu iedzīvotāji diemžēl nevar atļauties maksāt vairāk.
Vēl jāņem vērā, ka pēdējos gados vairākkārt pieauguši būvniecības izdevumi. Vēl nesen tie bija 800 līdz 900 eiro, bet pašlaik jau sasniedz 1100 līdz 1150 eiro par kvadrātmetru.
Neatmaksājas būvēt?
Jā. No pircējam piedāvātās gala cenas uzņēmējs jau izrēķina, kas paliks pāri viņam pašam. Piedāvājot cenu 1600–1700 eiro par kvadrātmetru, jāatskaita nost pieminētie būvniecības izdevumi, tāpat 255 eiro liels pievienotās vērtības nodoklis.
Jaunu dzīvojamo ēku projektu būvniecības attīstību lielā mērā ietekmējuši lielie valsts pasūtījumi. Tā kā pieredzējušu būvnieku mums nemaz nav tik daudz, viņi diktē savas prasības. Ja vajag uzbūvēt jaunu dzīvojamo namu, tad viņu tāme ir tāda pati kā šiem valsts lielajiem pasūtījumiem.
Rīgā redzam, ka arvien tiek būvēti jauni biroju nami. Vai pēc birojiem ir tik liels pieprasījums?
Tallinā un Viļņā tos būvē pat vairāk nekā Rīgā. Iespējams, ka ar biroju skaitu mēs gribam panākt mūsu kaimiņus – cerībā, ka uzbūvētie biroji nestāvēs tukši. Mulsina vienīgi tas, ka pašlaik Rīgā biroju noma maksā, sākot no 15 vai 17 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Cik mums ir to nozaru uzņēmumu, kuri varētu atļauties maksāt šādu nomu?
To pašu gribētu jautāt par jaunajiem dzīvokļiem. Kurš vietējais iedzīvotājs pašlaik var nopirkt jaunu dzīvokli, kas maksā 1600 līdz 1700 eiro kvadrātmetrā vai pat vēl dārgāk?
Lielākas izredzes tos nopirkt ir gados jauniem cilvēkiem, kuri tikko izveidojuši ģimenes un kuri piecpadsmit vai divdesmit gadu laikā spējīgi atdot bankas izsniegto hipotekāro kredītu. Mani gan biedē sliktā demogrāfiskā situācija – iedzīvotāju, līdz ar to potenciālo pircēju, skaits Latvijā samazinās.
No jūsu uzņēmuma gadskārtējiem tirgus apskatiem var secināt, ka visvairāk pircēju ir padomju laikmeta sērijveida apbūves dzīvokļiem, nevis jaunajiem.
Jā, tā tas patiešām ir. Šo darījumu īpatsvars veido vismaz 80% no visiem ar mājokļiem noslēgtajiem darījumiem. Rīgas mikrorajonos sērijveida dzīvokļiem ar ļoti labu remontu un mēbelēm cena var sasniegt pat 1000 līdz 1200 eiro par kvadrātmetru.
Saeimas deputāts, Lielo pilsētu asociācijas izpilddirektors Viktors Valainis intervijā “LA” pauž, ka liela daļa padomju laikā no paneļiem celto sērijveida namu ir fiziski nolietojušies – plaisā sienas, sēžas pamati. Vai, pērkot šos dzīvokļus, iedzīvotāji nepārmaksā?
Kā jau sacīju, diemžēl lielākā daļa iedzīvotāju, kuriem tūlīt vajadzīga pajumte, nevar atļauties nopirkt dzīvokli jaunbūvē, kur kvadrātmetra cena ir vismaz par 400 līdz 500 eiro lielāka nekā šajos sērijveida namos.
Publiski jau gan vairākkārt ticis spriests par to, ka pienāks brīdis, kad sāksim nojaukt šīs pirms pusgadsimta celtās fiziski un morāli novecojušās ēkas. Bet tālāk par apspriedēm neesam tikuši. Atliek vien gaidīt, kad kāds nams sagāzīsies. Varbūt tad beidzot izlems, ko ar tiem darīt.
Diemžēl jau gadiem ilgi netiek pieņemti lēmumi par citām tikpat svarīgām lietām, kuras nepieciešamas nekustamā īpašuma tirgus sakārtošanai.
Valdība un Saeima gadiem ilgi muļļājas ar dalītā īpašuma izbeigšanas likumprojektu.
Cik ilgi vēl pastāvēs šī absurdā piespiedu noma, kuru dzīvokļu īpašnieki spiesti maksāt par zemi, kas pieder citam īpašniekam? Tāpat gadiem ilgi valdība nespēj izlemt, kāds būs jaunais dzīvojamo telpu īres likums. Uzņēmēji dzīvojamos namus neatjauno tāpēc, ka tajos dzīvo īrnieki ar vecajiem beztermiņa īres līgumiem, turklāt lielākā daļa dzīvojošo ir vecāka gadagājuma cilvēki, kuri pašu spēkiem nekad nespēs nopirkt sev citu dzīvokli par 1600 vai 1700 eiro kvadrātmetrā.
Šī neizlēmība lielā mērā bremzē gan jaunu namu būvniecību, gan nekustamā īpašuma tirgus attīstību
Kāpēc jaunus namus nebūvē citās pilsētās un lauku novados?
Nebūvē tāpēc, ka tur iedzīvotāju spēja maksāt ir vēl vājāka nekā Rīgā.
Daudzviet Latvijā gan redzamas iesāktas ģimeņu privātmājas, kuras naudas trūkuma dēļ cilvēki būvē gadiem ilgi. Izskaidrojums tam ir pavisam vienkāršs. Diemžēl tās summas, kas jāiegulda būvniecībā pašlaik, var vairākkārt pārsniegt iecerētās ēkas tirgus vērtību.
Turklāt būvniecības izdevumi visur būs aptuveni vienādi neatkarīgi no tā, vai plānots būvēt Ādažu vai Ludzas novadā.
Pēc tam kādā brīdī atklāsies, ka bankā, kurā cilvēks gribētu aizņemties naudu savas ieceres īstenošanai, viņam piedāvā aizdot uz pusi mazāku summu, nekā nepieciešams būvniecības izdevumiem. Tāpēc tiem cilvēkiem, kuri iecerējuši uzbūvēt ģimenes privātmāju, iesaku vispirms noskaidrot, kāda būs iecerētā īpašuma vērtība nākotnē, lai nebūtu jāpiedzīvo vilšanās.
Pašlaik pavisam nelielas (ar 130 kvadrātmetru lietderīgo platību) saimnieciskā kārtā būvētas ģimenes privātmājas būvniecības pašizmaksa varētu būt ap 900 eiro kvadrātmetrā. Tad nu rēķināsim. Vai Ludzas novadā kādas mājas tirgus vērtība sasniedz 100 000 eiro?
Vai no tā var secināt, ka būvēt Ludzas novadā vai kādā citā nav izdevīgi? Arī tirgus rosība niecīga?
Ja pārdošanai, tad noteikti nebūs izdevīgi. Tas būs absolūti nelikvīds īpašums. Būvēt var vienīgi tad, ja cilvēks grib pats tajā dzīvot un ar noteikumu, ka būvniecībai viņam nav jāaizņemas nauda bankā.
Tas arī varētu būt iemesls, kāpēc, izņemot Rīgu un tās apkārtni, citās pilsētās un lauku novados nebūvē ne jaunus dzīvokļu namus, ne ģimeņu privātmājas.
Ar dažiem izņēmumiem, protams. Ar to arī izskaidrojama vājā tirgus rosība.
Rosība tātad ir tikai Rīgā un tās tuvējā apkaimē?
Tā lielā mērā arī ir. Pirms krīzes 2007. gadā gan plānojām izveidot birojus, piemēram, Ludzā, Balvos un citās pilsētās – tā, lai mūsu pakalpojumi būtu pieejami cilvēkiem. Bet jau drīz bijām spiesti atteikties no šī plāna. Latvija jau nav tik liela. Mazpilsētās un novados darījumu skaits un summas ir tik mazas, ka tas neatmaksājas.
Nav zināmas pat cenas, par kādām pērk un pārdod?
Cenas jau mēs zinām. Bet ne vienmēr varam izsekot, kas šajā tirgū notiek – pieprasījumu un piedāvājumu. Par to varam uzzināt pēc jau notikuša fakta – balstoties uz jau notikušajiem darījumiem.
Vai tirgu ietekmēja termiņuzturēšanās atļauju izsniegšanas noteikumu maiņa?
Par šo tēmu savu viedokli esmu paudis, un tas nav mainījies. Tas bija dumjš, saimnieciski nepārdomāts lēmums. Vienā rāvienā, bez jebkāda pārejas laika paaugstinot īpašuma iegādes griestus, vislielākie cietēji bija uzņēmēji – nekustamo īpašumu projektētāji, būvnieki, tirgotāji.
Ar ko viņi atšķīrās no piensaimniekiem, kuri tāpat bija orientējušies uz Austrumu tirgu un kuri pēc tam no valdības saņēma kompensācijas?
Politiķi gudro, kā piesaistīt investīcijas. Bet ar šo lēmumu panāca vien to, ka tā nauda, kas varēja palikt Latvijā, aizplūda citur.
Kā, jūsuprāt, nekustamo īpašumu cenas varētu ietekmēt ekonomikas sabremzēšanās, varbūt jauna krīze, ar ko mūs biedē daži ekonomisti?
Tie brīdinošie signāli jau laiku pa laikam atskan no dažādām pusēm. Aizvadītajos piecpadsmit gados nekustamo īpašumu tirgū esam piedzīvojuši gan cenu kāpumu, gan kritumu. Iespējams, tikai pirmo. 2007. gadā otrreizējā tirgū piedāvāto dzīvokļu kvadrātmetrs Rīgā maksāja vidēji 1620 eiro. Pašlaik vien 820 eiro. Pilnīgi iespējams, ka, ekonomikas attīstībai vājinoties, šī cena arī varētu sarukt.
Bet tikai mazliet, jo, kā šķiet, pašreizējai cenai īsti vairs nav kur krist.
Jāņem tomēr vērā, ka pašlaik tirgū ir pavisam citi noteikumi. Kredītu vairs nevar saņemt, prasītājam paziņojot, ka, lūk, mani ienākumi ir 2000 eiro mēnesī. Tie vēl jāpierāda. Tas pats arī jauno projektu attīstītājam. Jaunas ēkas būvniecībai viņam vispirms jāiegādājas zeme, jāsakārto un jāsaskaņo projekts, galu galā jābūt pieredzei būvēt. Ja tās nav, bankas neizsniedz kredītus. Arī būvniecības kvalitāte ir uzlabojusies.
Vai jums – darījumu starpniekam – pašlaik pietiek darba?
Nekustamo īpašumu aģentiem, kurus mēs pārstāvam, darba varētu būt vairāk. Diemžēl tā mūsu uzņēmējdarbības aura nav pārāk pievilcīga. Cilvēkos nezin kāpēc iesakņojies uzskats, ka viņu neveiksmēs vainojami aģenti jeb mākleri. Viņi tikai noplēš pārmērīgi lielu naudu par starpniecības pakalpojumiem, piedevām samazina pārdevēja iecerēto summu.
Tā lielā starpniecības nauda gan ir tikai 3 līdz 5% no darījuma summas.
Reiz kāds īpašnieks, mēģinot pats uz savu roku pārdot 100 000 eiro vērtu dzīvokli, iznākumā saņēma tikai 40 000 eiro – summu, kas bija ierakstīta līgumā. Lai apietu nodokļus, par atlikušajiem 60 000 ar pircēju vienojās mutiski, saņemdams skaidrā naudā. Bet iekrita ar pirmpirkuma tiesībām. Ja būtu uzaicinājis aģentu, nekas tamlīdzīgs nebūtu noticis.
