Dzīvokļu īpašniekiem jāpasūta padziļinātā tehniskā apsekošana visām mājām, kas celtas pirms 50 un vairāk gadiem 89
Andris Ozoliņš, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Latvijā un īpaši Rīgā daudzdzīvokļu māju renovācija rit gausi, lai arī ir iespējams to izdarīt par puscenu. Lielu daļu sedz Eiropas līdzfinansējums, un ietaupījums ir no energoekonomijas. Tādēļ joprojām viens no sarežģītākajiem un samudžinātākajiem šodienas jautājumiem pilsētvidē ir daudzdzīvokļu namu uzturēšana un attīstība, īpaši tādēļ, ka to projektētais kalpošanas laiks tuvojas beigām. Tas nenozīmē, ka mājas tūlīt sabruks, vismaz ne visas.
Kas ir saimnieks
Dzīvokļu īpašnieki šodien ir ļoti dažādi gan pēc vecuma, gan aroda, gan dzīves stila. Daļa iedzīvotāju saglabājuši pasīvu patērētāju attieksmi, ka par visu atbild kāds cits. Liela daļa tomēr vēlas pārmaiņas, un atrodas arī tādi, kas par tām gatavi maksāt. Jāatzīmē, pēdējo kļūst arvien vairāk. Situācija ir duāla: no vienas puses, daudzdzīvokļu mājas ir privātīpašums, no otras puses, tās ir būves, kuru uzturēšanu stingri reglamentē būvniecības likums, bet, no trešās puses – tās ir pilsētas infrastruktūras un ainavas sastāvdaļa, kas arī tiek reglamentēta. Šīs attiecības reizēm nav sabalansētas, tiesības jūk ar pienākumiem pret īpašumu, un arī likumdošana reizēm gaužām lēni piemērojas situācijai.
Daudzdzīvokļu mājas pilntiesīgi saimnieki ir dzīvokļu īpašnieku kopība. Tās dalībnieki pilda lēmumus, kas tiek pieņemti kopsapulču laikā, demokrātiski balsojot. Arī “Dzīvokļa īpašuma likuma” 10. pants noteic, ka ikvienam dzīvokļa īpašniekam ir pienākums piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā un segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus šā likuma 13. pantā noteiktajā kārtībā.
Lai mājas pārvaldīšanas procesus kontrolētu, visbiežāk izveido dzīvokļu īpašnieku biedrību, kas seko, lai tiktu realizēti kopsapulcē izvirzītie mērķi, un iniciē jaunas idejas. Savukārt “Dzīvokļa īpašuma likuma” 16. pants noteic, ka vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga lemt par mājas pārvaldīšanas darbību uzdošanu pārvaldniekam, par pārvaldīšanas izdevumu maksāšanas kārtību un citiem jautājumiem, kas ietilpst vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopības ziņā.
Tikai īpašnieki var dot apsaimniekotājam uzdevumu veikt, piemēram, mājas tehniskā stāvokļa pārbaudi un piešķirt tam attiecīgo finansējumu.
Finansējumu var rast vairākos veidos. Var palielināt regulāros maksājumus uzkrājuma fondā un gaidīt, kad sakrāsies nepieciešamie līdzekļi. Finansējums var būt vienreizējs maksājums konkrētiem remonta darbiem, bet dzīvokļu īpašnieku kopums var arī bankā ņemt kredītu. Remonta darbu maksājumus iespējams arī kombinēt no vairākiem avotiem. Drošāk ir īpašām remonta vajadzībām ņemt kredītus no bankas, jo lielāku kopējo finanšu līdzekļu uzticēšana ilgstošā glabāšanā citām personām vienmēr būs sensitīva tēma, iesaka nozares eksperti.
Pārvaldnieka pienākumi
Dzīvokļu īpašnieki praktiskos mājas pārvaldīšanas un apsaimniekošanas darbus bieži uztic pārvaldniekam. Ja par mājas pārvaldnieku kļūst kāds no mājas iemītniekiem, tad tam ir gan savas labās, gan arī ēnas puses. Labā ir tāda, ka savējais vislabāk zina situāciju un ir visvieglāk pieejams vajadzības brīdī. Savukārt sliktā ir tāda, ka reizēm mājas pārvaldniekam jāpieņem nepopulāri lēmumi attiecībā pret kaimiņiem, un tas var radīt lieku spriedzi. Turklāt šobrīd, lai kļūtu par pārvaldnieku, nepieciešama speciāla izglītība.
Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas vadītājs Ģirts Beikmanis stāsta: “Namu pārvaldnieks ir iedzīvotāju pilnvarotā persona, kam ir uzticēts rūpēties par kopīpašumu. Viņa pienākums ir sekot līdzi mājas tehniskajam stāvoklim, inženiertīkliem, konstruktīvajiem elementiem. Ja kaut kur nav tā, kā būtu jābūt, tad pārvaldniekam ir jāinformē dzīvokļa īpašnieki un jāpārliecina, ka remonts ir nepieciešams. Lēmumu pieņemšanas process dzīvokļu mājā ir tiešām sarežģīts.
Pamatā pārvaldnieka darbs ir rūpēties par to, lai māja būtu sakārtota. Tomēr māja ir iedzīvotāju īpašums, viņiem vajadzētu vairāk nākt talkā un uzrunāt savus kaimiņus, jo īpašuma sakārtošana ir kopīgs darbs.
Ja apsaimniekotāja piedāvātās remontdarbu izmaksas šķiet neadekvātas, īpašnieki paši var ieteikt labus būvniekus un aicināt piedalīties konkursā. Iedzīvotājiem arī jāsaprot – ja namu pārvaldniekam ir uzdots veikt kādus jaunus pienākumus, to izpilde prasīs tērēt vairāk līdzekļu.”
Vajag “lokomotīves”
Latvijas valstspilsētā Rīgā kopumā ir ap 11 000 renovējamu dzīvokļu māju. Tuvākais mērķis ir līdz 2030. gadam atjaunot 2000 ēku. Tas būs grūti izdarāms, tomēr panākt, lai vismaz mājas tehniski nesagrūst, var. Visām mājām, kas celtas pirms 50 un vairāk gadiem, dzīvokļu īpašniekiem jāpasūta padziļinātā tehniskā apsekošana, ko vajadzētu veikt reizi desmit gados. Apsekošanas laikā būvinženieris pārbauda dzīvojamās mājas konstrukcijas, tajā esošo iekārtu, komunikāciju un inženiertīklu tehnisko stāvokli.
Visbiežāk mājām būs nepieciešams mainīt inženiertehniskos tīklus un apkures sistēmu, jo to kalpošanas laiks ir īsāks nekā mājas konstrukcijām.
Tāpat aktuāli jautājumi ir jumta nomaiņa un balkonu sakārtošana. Jāpiezīmē, ka arī bēniņu siltināšana ir samērā viegli veicams darbs, kas dos lielu ekonomisku efektu. Interesenti var iepazīties ar Ministru kabineta noteikumiem Nr. 907 “Noteikumi par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi, kārtējo remontu un energoefektivitātes minimālajām prasībām”, kur definēts tipveida dzīvojamās ēkas vidējais kalpošanas ilgums.
“Par mājas tehnisko stāvokli būvniecības eksperts sniedz tehnisko atzinumu, kurā norāda gan problēmas, gan iespējamos risinājumus. Kopā ar ēkas energosertifikātu tie ir divi galvenie mājas stāvokli apliecinošie dokumenti, kuri būs nepieciešami arī tālākajā mājas renovācijā. Piedevām būvniecība laika gaitā ir attīstījusies, un šobrīd renovēta ēka ir daudz labāka nekā tad, kad tā bija jauna. Renovētajā modelī var tikt ietverti visi jaunie būvniecības tehnoloģijas sasniegumi, tādējādi nodrošinot lielāku komfortu. To netieši arī apliecina dzīvokļa cena, kas pēc renovācijas parasti jūtami pieaug,” atzīmē energoefektivitātes speciālists Arnis Lelītis no Rīgas enerģētikas aģentūras (REA).
Ja mājas iemītnieki nedarīs neko, jebkurā brīdī var rasties situācija, kad tiks apdraudēta viņu pašu drošība.
Pēc situācijas konstatēšanas sekos mājas pasludināšana par avārijas stāvoklī esošu un aizliegums tur dzīvot. Tad jau īpašniekiem pašiem būs jālauza galva, kur doties – pie radiem, pašvaldības sarūpētos pagaidu mitekļos vai kā citādi. Iespējams, māju būs lētāk nojaukt nekā atjaunot. Ja īpašums būs izputināts, bijušajiem dzīvokļu īpašniekiem vajadzēs celt jaunu māju vai pārdot kopējo zemi, katrā ziņā tas viss nesīs zaudējumus, jo ēkas atjaunošana parasti izmaksā apmēram sešas reizes lētāk nekā jaunas ēkas celtniecība. Vislabāk, ja dzīvokļu īpašnieki, kā to nosaka likums, rūpējas par kopējo māju un to savlaicīgi remontē.
Mājas veiksmīga renovācija lielā mērā atkarīga no projekta “lokomotīves” – konkrētas personas, kura šo procesu uzņemas virzīt, vienbalsīgi apliecina renovācijas procesā iesaistītās personas, it īpaši māju pārvaldnieki.
Tā var būt pieaicināta persona no malas, kurai jau ir šāda pieredze, gatavojot dokumentus jau renovētai mājai. Tas var būt enerģisks mājas iedzīvotājs, kuram ir pietiekami daudz brīva laika, spēja komunicēt ar iedzīvotājiem un nepieciešamās administratīvās iemaņas. Sarežģītais darbs ar iedzīvotājiem un dokumentu paketes sagatavošana tiek korekti atalgota, projekta vadītājs (vai vadītāji) var saņemt 3% no kopējās tāmes. Piemēram, ja tāme ir 100 tūkstoši, tad 3000 eiro pienāktos projekta virzītājam.
A. Lelītis skaidro: “REA ir noorganizējusi pirmās pieturas aģentūru, kur speciālisti bez maksas sniedz padomus mājas atjaunošanas procesā un palīdz izveidot dokumentāciju. Sīkāk par to var skatīties “rea.riga/lapas/konsultācijas”, savukārt konsultācijām klātienē var pieteikties, zvanot pa tālruni 67012437.
