Lauksaimniecības zemes tirgū sāk mainīties darījumu struktūra 0
Lauksaimniecības zemes tirgū sāk mainīties darījumu struktūra – tirgū dominē jaukta lauksaimniecības zeme, sitot uz leju hektāra vidējo cenu.*
Atlikuši divi gadi līdz brīdim, kad saskaņā ar definēto mērķi Latvijā vajadzētu būt diviem miljoniem hektāru ražošanā izmantojamās lauksaimniecības zemes. Patlaban šis rādītājs ir ap 1,67 miljoniem ha. Mērķim pamazām tuvojamies, atbalstam pieteikto platību apjoms pieaug, tomēr tās aizaug ātrāk, nekā spējam tās atgriezt ražošanā. Kāpēc tas tā notiek, portāla “laukos.lv” diskusijā debatēja Zemkopības ministrijas Zemes pārvaldības un meliorācijas nodaļas vadītāja Kristīne Cinkus, “Altum” Zemes fonda vadītāja Ina Alksne, “Arco Real Estate” valdes loceklis Māris Laukalējs, LLU vadošais pētnieks Aleksejs Nipers, un biedrības “Zemnieku saeima” eksperts Mārtiņš Trons.
Kur ir problēma, ka visa lauksaimniecībā izmantojamā zeme nav atgriezta ražošanā?
M. Laukalējs: Īpašumu vērtētāji bieži sastopas ar situāciju, kad atnāk gados vecāki cilvēki, kuriem ir nelieli, līdz 10 ha īpašumi. Ja īpašums ir ainaviskā vietā, interese ir un darījums notiek. Bet, ja zemes atrodas grūti piebraucamā vietā, kā tas lielākoties ir Latgalē, lielas intereses nav. Un tad cilvēki nezina, ko darīt tālāk ar šo zemi. Te rodas pirmā problēma – lauki aizaug, jo šie vecie cilvēki vienkārši netiek galā ar zemēm. Ja ir mantinieki, lielākoties viņus interesē tikai māja ar hektāru zemes vasaras sezonā, un arī viņi īsti nezina, kā šo pārējo zemi realizēt. Ja blakus ir liels zemnieks, tad zemes tiek nopirktas., bet, ja zemnieka tuvumā nav, īpašumi aizaug ar krūmiem un mežiem.
Kā šajā situācijā var līdzēt Zemes fonds?
I. Alksne: Zemes fonds atpērk zemes no tiem, kas neražo, un nodod tiem, kas ražo. Šobrīd esam sakopuši vairāk nekā 200 ha, taču tie ir ļoti dārgi pakalpojumi – lai atgrieztu ražošanā zemi, jāiegulda apmēram 1000 eiro uz vienu hektāru Mēs ļoti labprāt ņemtu vairāk sakoptus īpašumus, un to arī darām, ja vien varam vienoties par cenu. Problēma ir tā, ka aizlaisto zemju īpašnieki cer saņemt neadekvāti augstu samaksu, tādēļ nevaram vienoties par loģisku cenu. Martā saņēmām 46 pārdošanas pieteikumus, puse no tiem bija ar nekoptu zemi, un šobrīd man nav izdevies vienoties ne ar vienu īpašnieku.
Strādājam līdzīgi kā vērtētāji, skatāmies reālus darījumus divu gadu laikā, salīdzinām vidējo cenu līdzīgiem īpašumiem. Gadās, ka ir īpašumi ar neticami zemām cenām, uz kuriem piesakām savas pirmpirkuma tiesības, un šādām cenām ir dažādi apsvērumi, par kuriem arī vērtētāji labi zina. Vai nu tas ir apzināti, lai krāptos ar nodokļiem, vai arī gadās, ka pārdevējam tomēr ir pamatoti argumenti. Pagājušajā gadā 41 šādam īpašumam pieteicām pirmpirkuma tiesības, un parasti mēs saņemam atsaukumus. Tā ir problēma, kas jārisina kopā ar ministriju – kā varētu pabeigt šos darījumus un dot zemniekiem apstrādāt zemi. Pagaidām mēs veicam policijas funkcijas un apturam šos darījumus.
Kāda patlaban ir hektāra vidējā cena reģionos? Vai pēdējo gadu laikā, kopš tirgum pieslēdzies Zemes fonds, jūtat, ka nozarē ienāk nauda, pieaug darījumu skaits?
M. Laukalējs: To, ka tirgū ienācis “Altum”, var just. Bet, kas mani visvairāk pārsteidz – likās, ka Zemgalē vairs nekādi darījumi nav iespējami, jo visas labās zemes jau nopirktas 2013. gadā, kad bija aktīvākais zemes iegādes laiks. Tomēr dati rāda, ka pēc neliela krituma 2014. gadā pēdējos divos gados darījumu skaits joprojām ir stabils. Vērtējam daudz zemes šajā reģionā, un visi darījumi ir tādi, kur pircējs pats ir sameklējis pārdevēju, tie nav publiski pārdevumi. Un šī aktivitāte Zemgalē ir visaugstākā, un arī cena ir nemainīgi augsta. Vienlaikus redzam, ka samazinājies darījumu skaits Latgalē un Vidzemē, tur ir arī neliels kritums vidējai hektāra cenai.
Gribu akcentēt, ka būtībā visā valstī iezīmējas pirkuma struktūras izmaiņu tendence. 2013. gadā darījumos dominēja patiešām labas lauksaimniecības zemes, taču tagad tiek piedāvātas tādas lauksaimniecības zemes, kuru sastāvā ir krūmāji, meži, un tas, protams, velk uz leju hektāra vidējo cenu. Runājot par cenām, jāatšķir divas lietas – kad runa ir par labu lauksaimniecības zemi un kad – par īpašumiem, kur apvienotas minētās dažādās zemes.
Tātad – Latgalē vidējā cena ir nedaudz sarukusi, un 2017. gadā tie bija ap 1500 eiro/ha, Zemgalē – 4500 eiro/ha, Kurzemē 3300 eiro/ha un Vidzemē – 2100 eiro/ha. Labām auglīgām zemēm Zemgalē cena sasniedz 6000 – 7000 eiro/ha, bet arī Latgalē, kur ir šādas zemes, piemēram, Daugavpils novadā, cena nav zemāka par 2000 eiro/ha.
Tāpat starp šiem darījumiem ir arī tādi, par kuriem runāja “Altum” kolēģe, kad skaidri redzam, ka tie ir samērā šaubīgi, par kadastrālo vērtību.
M. Trons: Vai ziņojat par tiem attiecīgām valsts iestādēm?
M. Laukalējs: Nē, tas mums nav jādara. Vienkārši konstatējam, ka, piemēram, divās saimniecībās darījumi ar līdzīgas kvalitātes zemi ir bijuši par 2500 vai 3000 eiro un pēkšņi turpat blakus saimniecībā – par 700 eiro/ha. Nu skaidrs, ka kaut kas ar šo darījumu nav īsti kārtībā.
I. Alksne: Patlaban fondam pieder 4800 ha, šo īpašumu iegādē ieguldīti apmēram 13 miljoni eiro, pieejami vēl 10 miljoni, un, ja būs vajadzība, būs vēl vairāk. Bet ko gan vajadzētu – droši vien likumdevējam jāpadomā, kā paplašināt Zemes fonda funkcijas. Kaut vai tajos pašos pirmpirkumos, lai mēs zemniekam par labu varētu reālāk apturēt nekorektus darījumus. Šajā ziņā mums ir ierobežojumi. Tāpat arī būtu vēlme mainīt pašreizējo sistēmu, ka “Altum” nedrīkst piedalīties projektu konkursos kā LAD atbalsta saņēmējs. Līdz ar to mums nav rentabli pašiem sakārtot īpašumu meliorācijas projektus, kas ir ļoti dārgs pasākums. Ceru, ka ministrija virzīs šos jautājumus. Mēs ļoti labprāt ieguldītu naudu īpašumos, un mums arī cilvēki jāizglīto, lai viņi saprastu, ka katrai zemei ir sava cena.
M. Trons: Patlaban aptuveni 240 000 ha definēti kā zālāji, uz kuriem īstenībā nav neviena liellopa, kas nozīmē, ka īpašnieks saņem platību maksājumus, bet zāle tiek pūdēta, nav ne mājlopu, ne ražošanas. Vai LLU veic pētījumus, ko īsti darīt ar zemi, kas netiek izmantota ražošanai.
A. Nipers: Jā, esam analizējuši zemes pieejamības rādītājus. Latvijā ir ap 300 000 ha aizaugušas lauksaimniecības zemes un vēl ap 80 000 ha, kur aug koki, bet kas skaitās lauksaimniecības zeme. Esam secinājuši, ka bieži vien potenciāli laba zeme nav atgriezta ražošanai, jo tur nepieciešami lieli ieguldījumi. Kā jau minējāt, daļēji zeme varētu tik atgriezta lopkopībā. Patlaban no valstī saražotās zaļās masas lopkopībā tiek izmantoti tikai 25%, un tas nozīmē, ka ar tām zālāju platībām, kas Latvijā ir, mierīgi varētu turēt uz pusi vairāk dzīvnieku nekā patlaban. Tomēr problēma ir tā, ka bieži vien zeme nav meliorēta un bez papildu atbalsta cilvēks nevar saviem spēkiem šādu zemi atgriezt tirgū. Ja nebūs intervences no valsts puses, visa platība ražošanā noteikti neatgriezīsies.
Tātad būtu nepieciešamas subsīdijas no valsts? Cik lielam teorētiski būtu jābūt maksājumam par hektāru, un vai ZM gatava apsvērt šādu iespēju?
M. Trons: Savulaik rēķinājām – lai īpašniekam būtu interese sākt ko darīt lietas labā, jābūt vismaz 200 eiro/ha lielam vienreizējam maksājumam. Teorētiski kopumā būtu vajadzīgi ap 50 miljoniem eiro. Iespējams, finansējumu varētu pārdalīt no Lauku attīstības programmas, bet tad ir jautājums, kuram kaut ko noņem nost. Daudz kur zeme jau tiek atgriezta ražošanā arī bez subsīdijām, svarīgi, lai valsts neliek šķēršļus lauksaimniekam to darīt, savulaik šinī jautājumā tika pieļautas kļūdas.
K. Cinkus: Saprotu problēmu, bet manā kompetencē neietilpst jautājumi par atbalstu. Taču noteikti vērsīšu kolēģu uzmanību uz norādītajām problēmām. Jāatzīst, ka mūsu nodaļa pirms dažiem gadiem iniciēja priekšlikumu rast iespēju atbalstīt zemes īpašniekus, kas vēlas atgriezt ražošanā aizaugušās zemes, tomēr priekšlikums neguva atbalstu. Manuprāt, pastāv vēl arī zināmas saistības pret ES.
M. Laukalējs: Varbūt nav tik traki, nav jau vienā gadā jāizmaksā tos 50 miljonus. Ja to varētu darīt kaut vai desmit gados, tie būtu krietni mazāki līdzekļi. Bet tas varētu būt labs risinājums zemniekiem, kuri sakopj savu īpašumu.
Kāda ir lauku zemes cenu prognoze?
M. Laukalējs: Skaidrs, ka nav pamata domāt par cenas krišanos. Ja runājam par darījumiem, kur ir visdažādākās zemes, tur prognozēt pagrūti. Jo pēdējā laikā dominē darījumi ar sliktākām zemēm, kas izsauc cenas kritumu atsevišķos novados. Bet, ja runājam par labu lauksaimniecības zemi, tās cena kāps līdz pat 15% gadā.
M. Trons: Tas gan būs atkarīgs no situācijas nozarē. Ja par pienu un graudiem maksās labi, hektāra cena kāps. Bet, ja būs jāpārsēj, zemniekam brīvas naudas nebūs, bankas tik aktīvi nekreditēs, un cena vai nu turēsies esošajā līmenī, vai arī atsevišķos reģionos varētu kristies.
Pirms sešiem gadiem ieviests dubultais – 3% – nodoklis par nekoptu zemi. Tolaik bija arī diskusijas pat par 4 – 5% nodokli, lai mudinātu īpašniekus nemarinēt zemi gaidās, kad tās vērtība kāps, lai tad realizētu. Vai zemes atgriešanu ražošanā var veicināt ar nodokļu politiku?
A. Nipers: Cenas izmaiņas nosaka pieprasījums. Te ir divi faktori – vai pieprasījums nāk no lauksaimnieciskās produkcijas ražotājiem vai – no spekulantiem. Ja darbojas abi faktori, kāpj gan pieprasījums, gan cena. Ražotāju pieprasījumu ietekmē tas, ko teica Mārtiņš, proti, cik veiksmīgs bijis gads un vai cilvēkiem ir papildu līdzekļi. Tāpat ražotāju pieprasījumu ietekmē platību maksājumu prognozes. Ja redz pozitīvas tendences, tas vieš optimismu un zemnieks gatavs paplašināties.
Attiecībā uz spekulantiem darbojas lētās naudas princips. Tā ir nauda, ko var lēti, uz zemiem procentiem aizņemties un kaut kur ieguldīt un tad cerēt, ka aktīvu vērtība ar gadiem palielinās. Nodokļa paaugstināšana bija pareizs gājiens. Ja tas netiktu darīts, lielāks pieprasījums būtu no spekulantu puses, kas zemi uztvertu kā ieguldījumu, kuru pēc tam varētu dabūt atpakaļ, ņemot vērā, ka nauda Latvijā šobrīd ir lēta. Vai nodokli par neapstrādātu zemi vajadzētu palielināt? Droši vien, tomēr sarunās ar zemniekiem redzam, ka tas var negatīvi ietekmēt daļu no viņiem, kuri patiešām grib atgriezt zemi ražošanai.
M. Trons: Nesakopta zeme, pēc LAD definīcijas, ir tā, kur ir pērnā zāle, aizaugums. Vai būtu iespējams mainīt normatīvus, lai gadījumos, kad LAD apseko zemi, ziņojumā iekļauj arī meliorācijas sistēmas vērtējumu? Iespējams, pašvaldība varētu efektīvāk ietekmēt attiecīgo īpašnieku. Būtu viens adresāts diviem pārkāpumiem.
K. Cinkus: Jā, bet informācija par nesakoptām platībām jau tagad nonāk pie pašvaldībām, par šādām zemēm tiek samazināti atbalsta maksājumi. Strādājam pie tā, lai sakārtotu šo jautājumu, bet valstij nav tādas naudas, lai uzreiz sakārtotu meliorācijas sistēmu. Par nodokli – ierosinu būt šajā ziņā ļoti uzmanīgiem, jo nodoklis nedrīkst būt kā soda veids. Ir citi mehānismi, kā veicināt zemes nonākšanu ražošanā. Labāk burkāns nekā pātaga…
Vai LLU pētījusi, kā efektīvāk izmantot aizlaistās zemes?
A. Nipers: Jautājums par valsts vīziju. Ja visu zemi grib atgriezt lauksaimniecībā, tad tas ir viens ceļš. Bet valstī nav miljonu, ko ieguldīt, līdz ar to jāmeklē alternatīva, kā šo zemi izmantot ražošanā. Tajā skaitā – mežsaimniecībā. Ja zeme stāv aizlaista 30 gadus, tai ir zema kvalitāte graudu audzēšanai, varbūt racionālāk, ka tur aug mērķtiecīgi stādīts mežs, ar ko pēc tam mūsu bērni, mazbērni var nopelnīt? Latvija, rēķinot lauksaimniecības zemi uz iedzīvotāju skaitu, ir otrajā vietā aiz Lietuvas un ceturtā ES pēc meža daudzuma uz vienu iedzīvotāju. Tas ir tas resurss, ko nedrīkstam neizmantot.
*Diskusija par situāciju lauksaimniecībā izmantojamās zemes tirgus segmentā notika 5.aprīlī Rāmavas izstāžu kompleksā, izstādes “Pavasaris 2018” semināru programmas ietvaros.
