Rūpes par daudzdzīvokļu namiem atstātas novārtā kopš 90. gadu sākuma. Ko darīt? 36
Jānis Uzulēns, Jurisconsultus vadītājs, jurists
Zanda Zariņa, Jurisconsultus attīstības vadītāja
2020. gadā Valsts kontrole likumības un lietderības revīzijā “Vai tiek izpildīti priekšnoteikumi pašvaldību pārvaldīšanā un kontrolē esošu ekspluatācijā pieņemtu ēku atbilstībai drošuma prasībām?” secināja, ka kopš denacionalizācijas efektīva pieeja mājokļu drošībai valstī faktiski neeksistē. Tātad, rūpes par daudzdzīvokļu namiem atstātas novārtā kopš 90. gadu sākuma.
Šobrīd tapšanas stadijā ir jaunais daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kura mērķis būs radīt tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai. Jāatceras, ka priekšnoteikumu radīšana pati par sevi vēl negarantē, ka kaut kas uzlabosies.
Viens no gaidāmā likuma uzdevumiem būs daudzstāvu dzīvojamo māju iedzīvotājiem gādāt par ēku savlaicīgu remontu un uzturēšanu, lai tās pasargātu no sabrukšanas. Taču kāda būs šī uzdevuma realizēšanas cena?
2020. gada sākumā Valsts kontrole uzskatīja, ka ēku sakārtošanai nepieciešamie līdzekļi pārsniedz īpašnieku maksātspēju, un ka viens no risinājumiem būtu finansiāla atbalsta mehānisma radīšana tiem ēku īpašniekiem, kas vēlas veikt ieguldījumus savas mājas drošības uzlabošanai. Vienlaikus visiem iesaistītajiem ir aktīvi jāstrādā, veicinot dzīvokļu īpašnieku izpratni par to, ka dzīvoklis ir daļa no visas mājas un jārūpējas ne tikai katram par savu telpu, bet arī kopīpašumu jeb visu ēku.
Cik pelnītāju un cik maksātāju vienā namā?
Ja domā par subjektiem, kas iesaistīti daudzdzīvokļu namu ikdienā, tad noteikti nedrīkst aprobežoties ar dzīvokļa īpašnieku. Vienīgais, ko dara dzīvokļa īpašnieks un visi mājas kopīpašnieki – maksā.
Tajā pašā laikā nevar aizmirst par virkni citu subjektu, kuri pelna, piemēram, pārvaldnieks, pašvaldība, valsts, bankas, apdrošinātāji, nekustamā īpašuma vērtētāji, pakalpojumu sniedzēji.
Veidojas interesanta situācija – Valsts kontrole apgalvo, ka efektīva pieeja mājokļu drošībai valstī faktiski neeksistē, par visiem pakalpojumiem maksā dzīvokļu īpašnieki, savukārt naudu saņem virkne tiesību subjektu, kuriem cita starpā ir arī savas tiesības un pienākumi.
Sāksim ar nekustamā īpašuma vērtētājiem – viņu noteikto īpašuma cenu tālāk izmanto bankas, apdrošinātāji, valsts. Vērtējumu atrunas par īpašuma tehnisko stāvokli, iespējams, neviens neievēro. Taču, ja atklātos, ka vērtējumam tiek pievienoti izpētes rezultāti, kas atspoguļo inženiersistēmu tehnisko stāvokli, kopējā vērtējumu kvalitāte noteikti uzlabotos un visām iesaistītajām pusēm sniegtu patiesu priekšstatu ne tikai par konkrētā dzīvokļa, bet arī daudzdzīvokļu nama kopējo tehnisko stāvokli. Iespējams, šo ir vērts noteikt kā obligātu prasību dzīvokļu īpašumu vērtējumiem, ja ēka, kurā atrodas dzīvoklis, piemēram, ir vecāka par 15 gadiem.
Bankas nekustamā īpašuma vērtētāju sagatavotos vērtējumus pieņem labprāt, jo ir noteikta īpašuma cena, uz kā pamata tiek veidotas skaidras finansēšanas attiecības un pelnīts no procentiem. Apstāklis, ka nekustamā īpašuma vērtējumā ir atrunas par galvenajiem izmantotajiem pieņēmumiem un ierobežojošajiem faktoriem īsti nevienu nemulsina. Jo sevišķi tāpēc, ka vērtējumos reti parādās reālā informācija par īpašuma tehnisko stāvokli.
Atliek izvēlēties vienu īpašuma grupu – padomju laikā celtos daudzdzīvokļu namus – un būs skaidrs, ka ir pietiekami plašs dzīvojamais fonds, kur, vērtējumam pievienojot tehniskās apsekošanas izpētes rezultātus, varētu izrādīties, ka īpašuma reālā vērtība ir krietni zemāka par faktiski noteikto vērtību. Un Valsts kontrole minētajā revīzijas ziņojumā par šo ir publiski paudusi viedokli.
MK noteikumi Nr. 907 – formāli un nekontrolēti?
MK noteikumi Nr. 907 nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošanas, tehniskās apkopes un kārtējā remonta veikšanas kārtību un nosacījumus. Patiesībā minētie noteikumi ir visai saprotami un pat viegli izpildāmi, ja vien to izpildē nerodas būtiskas domstarpības starp īpašnieku un pārvaldnieku.
Minētajos noteikumos 2018. gada beigās iestrādāta norma, kas nosaka – dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un inženiertīklu tehnisko apkopi, vizuālo apskati, tehnisko apsekošanu un bojājumu novēršanu nodrošina dzīvojamās mājas pārvaldītājs. Pavisam kritiski vērtējot minētos noteikumus, vietā ir jautājums – kas ir tas efektīvākais, ko tehniskās apsekošanas jomā pēdējos piecos gados paveikuši pārvaldnieki? Piemēram, Rīgas Namu pārvaldnieks.
Dzīvojamo māju reģistrā ir ierakstīti vairāk kā 900 pakalpojumu sniedzēji, kas Latvijas mērogam ir pārāk liels pakalpojumu sniedzēju skaits. Vienlaikus tas varētu nozīmēt, ka īpašnieki neuzticas pārvaldniekiem, vai kādu citu iemeslu dēļ nereti paši izvēlas pārvaldīt savus īpašumus. Taču tikpat viegli tas varētu nozīmēt, ka minētos MK noteikumus pārvaldnieki uztver vien formāli un šo problēmu būtu jārisina valstij.
Lai vai kā, pavisam virspusēji spriežot, ir skaidrs, ka atbildību par Valsts kontroles konstatēto problēmu būtu jāuzņemas ne tikai īpašniekiem, bet gan krietni plašākam subjektu lokam. Pie tam ir skaidrs, ka minēto Ministru kabineta noteikumu izpilde ir vāji, vai netiek veikta vispār.
Ko darīt un cik tas maksā?
Kamēr tiks risināts jautājums ar jaunā likuma stāšanos spēkā un kamēr tas sāks reāli darboties, paies zināms laiks. Lai tiktu galā ar padomju laika mantojumu, ir pavisam maz laika. Tāpēc vietā ir jautājums – ko darīt un cik tas varētu maksāt?
Ir vairāki tehniski viegli izpildāmi risinājumi, kas nav atkarīgi no plānotā jaunā regulējuma. Jurisconsultus projekta “Būves nākotnei” ietvaros veiktā nozares ekspertu aptaujā, atbildot uz jautājumu – Kādas ir izmaksas pilnas tehniskās izpētes veikšanai padomju laika daudzdzīvokļu tipveida sēriju mājām? – izmaksas svārstās no 3 līdz 30 tūkstošiem EUR par vienu objektu un cena ir tiešā mērā atkarīga no darāmo darbu apjoma – no ēkas tehniskā stāvokļa. Jāņem vērā, ka runa ir par inženiersistēmu apsekošanu, kas ir tehniska un padziļināta izpēte, paredzot kompleksu novērtējumu, piemēram, atsegum pētīšana, testi, jāiesaista laboratorijas, jāveic monitorings, ko bez konkrēta objekta apskates nevar pateikt.
Iespējams, Valsts kontrole savā revīzijas ziņojumā ļoti pareizi konstatēja problēmu, uzsverot, ka ēku sakārtošanai nepieciešamie līdzekļi pārsniedz īpašnieku maksātspēju, tāpēc viens no risinājumiem būtu finansiāla atbalsta mehānisma radīšana.
Valstij būtu lietderīgi ar dzīvokļu īpašniekiem vienoties, ka ēku tehniskā izpēte obligāti jāveic tuvākā gada, divu gadu laikā. Turklāt jāvienojas, ka situācijā, ja tas nenotiks noteiktajā termiņā, valsts veiks šo izpēti pati, taču tas maksās, piemēram, par 25 % procentiem dārgāk. Ja tiks izpētīta katra ēka, kas ilgstoši nav vērtēta, būs iespējams iegūt reālus, ticamus datus. Un pie viena būs iespējams gan novērtēt reālās problēmas un to apjomus, gan skaitliski daudzo pārvaldnieku darba kvalitāti.
Lai tas varētu notikt, visām izpētēm jābūt pieejamām Būvniecības informācijas sistēmas Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistrā. Turklāt informācijai būtu jābūt pieejamai absolūti jebkuram interesentam, kuram ir vai var rasties saikne ar konkrēto objektu.
Nobeigumā, valstij būtu jāveido pagaidu regulējums attiecībā uz nekustamā īpašuma vērtējumiem nosakot, ka vērtējumiem obligātā kārtā jāpievieno dzīvokļu un ēkas tehniskās izpētes atzinumi. Skaidrs, ka tādā gadījumā vērtējumos vismaz attiecībā uz inženiersistēmām parādītos skaudrā realitāte un padomju mantojuma reālā cena izrādītos pārvērtēta, jo visticamāk būtisku kristos īpašumu vērtība.
Taču tas būtu godīgi pret visiem un sagrautu šķietamo ilūziju, ka par visu jāmaksā dzīvokļa īpašniekam. Vienlaikus būtu interesanti pavērot, kā mainītos nekustamā īpašuma tirgus un vai nerastos viedoklis, ka par spīti krīzei 2000. gados mēs joprojām esam dzīvojuši tādā kā burbulī, kurā maksātājs jeb īpašnieks ir vienīgais patiesais cietējs.
Atgriežoties pie sākotnējā jautājuma par 30 gadu pārrāvumu mājokļu drošības attīstības jomā, pamazām var izšķetināt atbildi, ka par visām kļūdām vienīgais maksātājs nevar būt dzīvokļa īpašnieks. Tomēr galvenais, kas jāprot paveikt – jānodala reālie uzdevumi no strīdu risināšanas, kurš un par ko būtu vainojams. Daži priekšlikumi, piemēram, ēku padziļināta tehniskā izpēte, to rezultātu ievietošana BIS, ir piedāvāti šajā rakstā.
Strīdus par atbildības sadalīšanu, iespējams, jāatstāj tiesas ziņā, vai arī vienkārši jāatliek to risināšana līdz brīdim, kad mums visiem būs skaidrs, ka padomju laikā celtie daudzdzīvokļu nami, kuros dzīvo pietiekami daudz Latvijas iedzīvotāji, ir droši dzīvošanai un tos pārvalda labākie un profesionālākie pārvaldnieki.
