Ratus taisa ziemā, ragavas vasarā – kāpēc Latvijā daudzdzīvokļu namu siltināšana norit tik gausi? 26
Jānis Zaļums, Swedbank Mazo un vidējo uzņēmumu apkalpošanas daļas vadītājs
Viens no iemesliem, kāpēc Latvijā ar daudzdzīvokļu namu siltināšanu veicas tik gausi, slēpjas sabiedrības domāšanas veidā, nepietiekamā informācijas apjomā un izglītošanā par mājas uzlabošanas iespējām, kā arī izpratnes trūkumā par atbalsta instrumentiem dzīvokļu īpašniekiem. Dzīvokļa īpašniekam pamatā ir divas izvēles.
Pirmā – visiem dzīvokļu īpašniekiem savstarpēji vienojoties, regulāri uzkrāj līdzekļus daudzstāvu mājas un kopīpašuma uzturēšanā un atjaunošanā. Vai otrā – daudzdzīvokļu mājā ieguldīt tikai pašu minimumu un rūpēties par savu privāto telpu. Nebūsiet pārsteigti – Latvijā lielākā daļa dzīvokļu īpašnieki priekšroku dod otrajai stratēģijai.
Pēc Ekonomikas ministrijas un Centrālās statistikas pārvaldes datiem, Latvijā kopumā ir ap 39 500 daudzdzīvokļu māju, no kurām pēdējo 10 gadu laikā ar valsts atbalstu renovētas vien aptuveni 1550 ēkas, savukārt tuvākajos gados lietderīgi būtu renovēt vēl ap 11 000. Turpinot līdzšinējā tempā, šāda mērķa sasniegšana prasīs vēl vismaz 70 gadus. Acīmredzami temps, ar kādu Latvijā tiek renovētas ēkas, ir nepietiekams.
Mājas, kas nākotnē apdraud iedzīvotājus, ar katru gadu ģeometriskā progresijā palielinās.
Visbiežāk kopīpašuma pārvaldība un īpašnieka atbildība aprobežojas ar iedzīvotāja dzīvokļa sienām, viss pārējais ir citu darīšana. Tomēr tā tas sen vairs nav. Ikviens iedzīvotājs ir pelnījis dzīvot sakārtotā vidē, tāpēc daudzdzīvokļu namu iemītniekiem ir jāmeklē kopsaucējs energoefektivitātes jautājumu sakārtošanai.
Valsts mērķis – līdz 2030. gadam spēt renovēt 30% no ēkām
Valsts apņemšanās samazināt klimata pārmaiņas un energoefektivitātes zudumus liek publiskajam sektoram apsvērt represīvus mehānismus, kā motivēt daudzdzīvokļu ēku īpašniekus rīkoties. Viens no veidiem – nekustamā īpašuma vai citu nodokļu būtiska palielināšana nerenovētajām ēkām. Arī obligāta mājas uzkrājumu fonda veidošana un atjaunošanas darbu plānošana. Kopumā tiek domāts aizsargāt un veicināt aktīvāko dzīvokļu īpašnieku tiesības, īstenot ēkas energoefektivitātes projektus un ieviest Administratīvo atbildību, ko paredz Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojekta jaunā redakcija.
Kāpēc nesokas ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu?
Vislielākais izaicinājums ir ar lielajām mājām, it īpaši Rīgā, jo dzīvokļu īpašniekiem ir grūti vienoties par kopīgu lēmumu. Piemēram, daudzdzīvokļu mājā ar 200+ dzīvokļiem, kāds no iedzīvotājiem noteikti katru gadu veic remontdarbus savā īpašumā. Tad ierosinājums atjaunot stāvvadus un komunikācijas visā ēkā ir nudien sāpīgs, jo nozīmē izbojāt svaigi veikto remontu. Tāpat, lēmuma pieņemšanu apgrūtina situācijas, kad dzīvokļu īpašnieki ir neapmierināti ar ēkas pārvaldnieka sniegto apsaimniekošanas pakalpojumu kvalitāti.
Tikai likumsakarīgi, ka iedzīvotāji nespēj vienoties par mājas atjaunošanu, jo nekvalitatīva apsaimniekošana veicina vienaldzīgas attieksmes nostiprināšanos un nerada ticību spējai īstenot renovācijas projektus kvalitatīvi un efektīvi. Tādēļ nereti darbs pie mājas energoefektivitātes jautājumu sakārtošanas jāsāk ar sanākšanu kopā un vienošanos par apsaimniekotāja maiņu, piemēram nodibinot biedrību un uzņemoties pašiem kā kopīpašniekiem atbildību. Tā iegūtu arī pieredzi, ka iedzīvotāji ir spējīgi ietekmēt un mainīt savā mājā notiekošo.
Kas palīdzētu mainīt domāšanu?
Pirmkārt, biznesa vide nereti skrien pa priekšu tendencēm un biežāk izmantotajai praksei. Komperctelpu, piemēram, noliktavu un lielveikalu pārvaldītāji, katru gadu veic ne tikai uzlabojumus, bet arī regulārus uzkrājumus īpašuma atjaunošanai. Šeit redzam labo praksi – vidēji tiek atvēlēts 0.20-0.25 eiro uz vienu kv.m katru mēnesi. Ko no tā var mācīties daudzdzīvokļu namu un dzīvokļu īpašnieki? Tieši tikpat būtu jāatvēl jau no paša sākuma mājas uzkrājumam, lai to pēc tam izmantotu uzturēšanā vai ēkas atjaunošanā. Ja tā, tad no katra dzīvokļa ar 50 kv. m platību mēnesī mājas uzturēšanā būtu jāuzkrāj 12.5 eiro mēnesī.
Otrkārt, ir skaidrāk jāapzinās ietaupījums, ko varam gūt no ēku siltināšanas. Bankas pieredze rāda, ka pēc ēkas siltināšanas izdodas samazināt enerģijas, tajā skaitā siltuma patēriņu vidēji par 45-55%. Tieši tādā apmērā samazinās arī ikmēneša rēķins par siltumenerģiju.
2022. gads ir bijis pēdējais, kad noslēdzās iepriekšējā Altum atbalsta programma un līdz ar to gads, kurā Swedbank ir finansējusi vislielāko daudzdzīvokļu ēku renovācijas projektu skaitu 26,5 miljonu eiro apmērā. Šobrīd atbalstam pieejama programma “Daudzdzīvokļu māju energoefektivitāte 2022-2026”. Saņemot Swedbank finansējumu 2022. gadā, 3460 ģimenes nākamo apkures sezonu sagaidīs ar zemākiem rēķiniem un mazāku CO2 radīto piesārņojumu.
Fantastisku kaimiņu efektu redzam ārpus Rīgas, ja kādā nelielā pilsētā vai ciemā vienu māju ir izdevies renovēt, tas kā magnēts piesaista interesi no blakus māju īpašniekiem, kuri vēlas pārņemt labo praksi – “ja kaimiņi var, mēs arī varam”. Šādi pieredzēt pozitīvo ietekmi uz rēķiniem un apkārtējo estētiku ir vieglāk un šķiet arī visiedarbīgāk. Tieši tāpēc Valmierā, Siguldā, Salaspilī, Saldū un daudzās citās pilsētās šis ir nostrādājis kā pozitīvs domino efekts, taču Rīgā, kur procentuāli ir lielākais daudzdzīvokļu namu īpatsvars, joprojām tiek novērots gausums.
Galvenais ieguvums – mazāki apkures rēķini
Enerģijas cenu pieaugums ir būtiska motivācija daudzdzīvokļu ēku īpašniekiem veikt ēku atjaunošanu. Ieguvumi ir skaidri redzami gan esošajos komunālo pakalpojumu rēķinos, gan arī īpašuma pievilcībā pircējiem, ja dzīvoklis ir jāpārdod. Pašlaik īpaši aktuāls gan pircējiem, gan īrniekiem ir jautājums par ikmēneša rēķiniem. Tie arī bieži liek nosvērties par labu izvēlei iegādāties dzīvokli jaunā projekta ēkā, kur, pat neskatoties uz lielākiem dzīvokļa iegādes izdevumiem un kredīta maksājumiem, mājsaimniecības ikmēneša tēriņi ir salīdzināmā apmērā ar neatjaunotām un energoneefektīvām ēkām.
Svarīgi ir neatlikt lēmumus un laikus sākt darbu pie ēku atjaunošanas un energoefektivitātes celšanas. Šobrīd ir augsta banku spēja un vēlme finansēt šādus projektus. Vērts uzsvērt, ka jaunajiem projektiem, kas tiek īstenoti, lai veiktu renovāciju un uzlabotu energoefektivitāti par 30%, Swedbank šobrīd piedāvā aizdevumus bez bankas pievienotās procentu likmes uz pirmajiem diviem gadiem.
Turklāt jāatzīmē svarīga juridiska nianse – aizņemoties ēkas kopīpašuma daļas sakārtošanai, savs īpašums nav jāieķīlā. Vēl vairāk – šāds kredīts netiek piesaistīts konkrētajam dzīvokļa īpašniekam, bet gan pašam dzīvoklim. Tas nozīmē, ka mainoties dzīvokļa īpašniekam, kredīta maksājumus turpinās veikt jaunais īpašnieks. Šī ir būtiska priekšrocība, piemēram, salīdzinot ar privātmāju īpašniekiem, kam šādas iespējas saņemt finansējumu, neieķīlājot īpašumu vai neuzņemoties personisku saistību, faktiski nav. Tāpēc, vēl jo īpaši svarīgi ir kopā visai mājai spēt sanākt kopā, izraudzīties atbildīgo mājas pārstāvi, piesaistīt profesionālu projekta vadītāju un uzsākt energoefektivitātes projekta īstenošanu.
Katrā mājā ir domubiedru grupa, kas labprāt īstenotu ēkas atjaunošanu, jo ieguvumu ir patiesi daudz. Pozitīvie piemēri rāda, ka šādiem progresīviem dzīvokļu īpašniekiem, atrodot kopīgu interesi, ir spēks un savstarpējs atbalsts iedrošināt arī citus, jo laiks un sabiedrības domāšana tiešām mainās.
