Piespiedu nomas vietā – piespiedu izpirkšana 0
Tieslietu ministrijas valsts sekretāram Mārtiņam Lazdovskim par dalīto īpašumu problēmu jautāja “Latvijas Avīzes” žurnālisti Ivars Bušmanis un Zigfrīds Dzedulis.
– Mūsu lasītāji, daudzdzīvokļu namu iedzīvotāji, gadiem ilgi pauž sašutumu par tā saukto piespiedu zemes nomu. Vai tas nešķiet absurdi, ka cilvēkam piespiedu kārtā jānomā zeme, turklāt par summu, par kuru ar viņu nav bijusi nekāda vienošanās?
– Jāatzīst, šāda kārtība ir absurda. Dzīvokļu īpašniekiem tā nav pieņemama, tas ir pilnīgi skaidrs.
– Kā vispār varēja rasties šādi īpašumi, kur zeme pieder vienam, bet uz tās uzceltais nams – otram īpašniekam, kurš pret savu gribu spiests maksāt par zemes nomu?
– Tie radās zemes reformas gaitā. Latvijā īstenotā reforma bija ļoti liberāla. Zemi un citus nekustamos īpašumus varēja atprasīt ne tikai Latvijas pilsoņi, bet arī tie citu valstu pilsoņi, kam Latvijā tie bija piederējuši līdz 1940. gada 21. jūlijam. Piemēram, Lietuvā īpašuma tiesības varēja atgūt tikai šīs valsts pilsoņi.
No šodienas skatpunkta raugoties un redzot tās problēmas, kas radušās, gan es, gan mani kolēģi ministrijā uzskata, ka šādu dalīto īpašumu veidošana bija liela kļūda, ko 90. gadu sākumā pieļāva likumdevējs. Un šķiet, ka tikai tagad visas puses ir sākušas aptvert, kādas ir šīs kļūdas radītās sekas.
Jā, tolaik gan valdošais bija cits viedoklis: ja zeme līdz 1940. gada 21. jūlijam piederējusi bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, tad vēsturiskā taisnīguma vārdā tā viņiem jāatdod un punkts. Padomju laikā uz šīs zemes uzcelto namu iedzīvotāju tiesības tika uzskatītas par mazāk svarīgām.
Zemes īpašumu atdošana un šādu dalīto īpašumu veidošana bija pretrunā ar atjaunoto Civillikumu, kurā skaidri pateikts, ka zeme un uz tās uzceltā ēka ir nedalāms īpašums.
Te gan jāpiebilst, ka daudzviet Latvijā šādi dalītie īpašumi neradās, tāpēc ka vietējās zemes komisijās, kurās lēma par īpašuma tiesību atjaunošanu bijušajiem zemes īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, pietika veselā saprāta piedāvāt zemes reformas likumos paredzēto kompensāciju – zemi citā vietā vai sertifikātus. Diemžēl Rīgā zemes reforma tika īstenota ļoti neveiksmīgi, sevišķi tajos rajonos, kuros padomju varas laikā izvērtās daudzstāvu dzīvojamo namu celtniecība. Turklāt Rīgā īpašuma tiesību atjaunošana tika īstenota bez zemes ierīcības projektiem, kādi bija citās Latvijas pilsētās. Zemes īpašumus atdeva to vēsturiskajās robežās. Nekur Latvijā nekas tamlīdzīgs tādā apmērā nenotika! Piemēram, Jelgavā un Valmierā saskaņā ar izstrādātajiem zemes ierīcības projektiem daudzstāvu dzīvojamiem namiem ir nodalīti savi atsevišķi zemes gabali.
Rīgas pilsētas zemes komisijas amatpersonu neprofesionāli īstenotās zemes reformas sekas ir sevišķi smagas. Uz viena zemes gabala tagad atrodas trīs daudzstāvu dzīvojamie nami vai arī viens nams atrodas uz četriem īpašniekiem piederoša zemes gabala un tamlīdzīgi.
– Vai šī problēma ir tikai Rīgā? Cik pavisam ir šo dalīto īpašumu?
– Tā nav tikai Rīgas problēma. Valsts zemes dienesta uzturētajā nekustamā īpašuma valsts kadastrā ir reģistrēti ap 43 000 tādu īpašumu, kuros zemei ir viens, bet ēkai uz tās – otrs īpašnieks, tostarp ap 36 000 ir reģistrēti zemesgrāmatā. No šo ēku kopskaita ap 7000 ir daudzstāvu dzīvojamie nami, tostarp 2700 ir Rīgā. Te gan jāpiebilst, ka Rīgā dalīto īpašumu problēma ir sevišķi sāpīga, ņemot vērā zemes kadastrālo vērtību, no kuras aprēķina šo nomas maksu.
– Papildus šai nomai – 6% no kadastrālās vērtības – dzīvokļu īpašniekiem jāmaksā gan 1,5% nodoklis par zemi zemes īpašnieka vietā, gan nodoklis par saviem dzīvokļiem. Namu apsaimniekotāji turklāt iedzīvotājiem piesūtītos rēķinus apliek ar pievienotās vērtības nodokli. Vai, jūsuprāt, ir taisnīgi iedzīvotājiem likt maksāt šādas summas?
– Manuprāt, tas nav taisnīgi. Ja valdītu uzskats, ka tas ir taisnīgi, tad neviens nepūlētos rast atrisinājumu šai nebūt ne vienkāršajai problēmai.
– Valsts zemes dienestā izrēķinājuši, ka, piespiedu kārtā maksājot 6% par zemes nomu un 1,5% nodokli par zemi zemes īpašnieku vietā, dzīvokļu īpašnieki pilnībā izpērk zemi zem namiem 13 gados jeb 100 gados izpērk to 7,5 reizes!
– Tā to varbūt varētu rēķināt. Te gan jāšaubās, vai dzīvokļu īpašnieki zemi jau būtu izpirkuši. Līdz 2005. gadam zemes kadastrālā vērtība un no tās rēķinātā nomas maksa nebija tik liela.
– Jums ministrijā bija sagatavots priekšlikums izsvītrot no likuma namu iedzīvotājiem uzlikto pienākumu atlīdzināt zemes īpašniekiem par zemi maksāto nodokli. Kāpēc tas nav noticis?
– Šo priekšlikumu iesniedzām Saeimā pirms deviņiem mēnešiem. Ar to gribējām kaut vai pussolīti panākt pretim namu iedzīvotājiem. Bet mums atbildēja, ka šo lietu skatīs, kad būs atrasts komplekss risinājums dalīto īpašumu problēmai.
– Jau pirms diviem gadiem dzirdējām, ka gatavojat jaunu dalītā īpašuma likumprojektu, kurā mēģināts rast atrisinājumu šai problēmai. Kāpēc nekas nevirzās uz priekšu?
– Jāatzīst, saskaramies ar ļoti sarežģītu situāciju. Mums jāatrod atrisinājums ar Satversmē garantētajām tiesībām uz īpašumu, šajā gadījumā uz zemi, kas tiesiski iegūta un nostiprināta zemesgrāmatā.
Zemes īpašumu nacionalizāciju atmetot, atliek zemes izpirkšana. Bet tad jājautā: kurš atpirks šo zemi?
Ministrijai sūtītajās vēstulēs ļaudis raksta: lai valsts atpērk no īpašniekiem šo zemi par kadastrālo vērtību, kāda tā bija 1940. gadā. Un pēc tam lai atdod to namu iedzīvotājiem.
Diezin vai tas būtu samērīgi un zemes īpašnieki tam piekristu, ņemot vērā, ka reiz jau Satversmes tiesā skatīja prasību par taisnīgu zemes nomas atlīdzību kādai Izraēlā dzīvojošai īpašniecei, kurai pirms kara Rīgā piederēja zeme. Tiesa apmierināja viņas prasību, un Saeima bija spiesta pacelt iespējamos nomas maksas griestus līdz 6% no zemes kadastrālās vērtības agrāko 5% vietā, papildus nosakot, ka namu iedzīvotājiem jāatlīdzina zemes īpašniekiem arī 1,5% nodoklis par zemi.
Jāņem vērā, ka agrākie īpašnieki un viņu mantinieki atguva tiesības uz zemi tiesiskā ceļā, turklāt pašlaik kāda daļa atgūto īpašumu tāpat tiesiskā ceļā jau ir pārdoti citiem. Tāpat jāņem vērā, ka daļa dalīto īpašumu izveidojušies pēdējos gados. Tāpēc jebkurām turpmākām darbībām ar šo zemi būtu jāpiedāvā atbilstoša kompensācija.
Viena no apspriestajām idejām – izveidot valsts fondu, ar kura palīdzību izpērk šo zemi, pēc tam piedāvājot to namu iedzīvotājiem izpirkt noteiktā laika periodā.
Bet tad rodas jautājums: vai pārējiem iedzīvotājiem – nodokļu maksātājiem, kuri nav tieši saistīti ar dalītajiem īpašumiem, – būtu no savas nodokļos samaksātās naudas jāapmaksā šis risinājums, sedzot tuvredzīgi un vietām neprofesionāli īstenotās zemes reformas sekas?
Esam noskaidrojuši, ka visu šo zemes īpašumu kadastrālā vērtība vien ir aptuveni 200 miljoni latu. Finanšu ministrijā mums jau pateikuši, ka nepiekrīt atpirkšanai par valsts budžeta naudu.
– Ko tad galu galā ministrija piedāvā?
– Mērķis ir skaidrs – sagatavot tiesisko regulējumu piespiedu dalīto īpašumu izbeigšanai. Šos priekšlikumus grozījumiem vairākos likumos pilnībā gribam sagatavot jau līdz vasarai – tā, lai vēl šoruden tos varētu skatīt Saeimā.
Pašlaik strādājam pie idejas par zemes izpirkšanu par labu namu iedzīvotājiem. Lai tā varētu notikt, vienā namā dzīvojošajiem jāvienojas savā starpā. Piedāvājam, ka lēmums par zemes izpirkšanu ir pieņemts, ja par to nobalso vairāk par pusi viena nama iedzīvotāju. Pēc tam namam nepieciešamā zeme tiek uzmērīta un vienkāršotu procedūru veidā reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastrā un zemesgrāmatā.
– Bet ko iesākt, ja zemes īpašnieks nepiekrīt atpirkšanai?
– Tiesiskā regulējuma projektā paredzam: ja namu iedzīvotāji vienojušies par zemes atpirkšanu, zemes īpašniekam nav tiesību nepiekrist atpirkšanas piedāvājumam. Atpirkšana varētu notikt par zemes kadastrālo vērtību plus 15%, ņemot vērā, ka pēc Valsts zemes dienesta atzinumiem tās vērtība ir 85% no tirgus vērtības.
– Piespiedu zemes nomas vietā – piespiedu pārdošana?
– Jā. Ja par pārdošanu namu iedzīvotāji un zemes īpašnieki šobrīd labprātīgi varētu vienoties savā starpā, tad nekāds tiesiskais regulējums no valsts puses vispār nebūtu vajadzīgs.
– Ko darīs tie 49% viena nama dzīvokļu īpašnieki, kuri nespēs vai negribēs izpirkt zemi?
– Tie dzīvokļu īpašnieki, kuri samaksās, iegūs īpašumā dzīvokļa īpašumam piekrītošo zemes domājamo daļu. Tiem, kuri nespēs vai negribēs, kopā ar zemes domājamo daļu zemesgrāmatā būs nostiprināta hipotēkas atzīme par labu zemes īpašniekam.
Savukārt gada maksa par šīs hipotēkas izmantošanu būtu tie paši 6% no hipotēkas vērtības. Lai atbrīvotos no šāda maksājuma, dzīvokļa īpašnieks, iespējams, var aizņemties naudu zemes izpirkšanai bankā. Bankas procenti noteikti būs zemāki nekā minētie 6%.
– Vai ministrijai ir ko piedāvāt zemes īpašniekiem, jo diezin vai viņus apmierinās piespiedu pārdošana, ņemot vērā tās iespaidīgās zemes nomas summas, sevišķi Rīgā, kur zemes kadastrālā vērtība ir ļoti augsta?
– Jā, pieļauju, ka būs kādu zemes īpašnieku prasības Satversmes tiesā. Tāpat pieļauju, ka par šo piedāvājumu vēl būs karstas debates Saeimā. Likumdevējs gan ir skaidri paudis viedokli, ka šai problēmai atrisinājums ir vajadzīgs. Cerību vieš arī tas, ka šai nepieciešamībai Saeimā piekrīt gan valdošā koalīcija, gan opozīcija.
