Piespiedu noma – legālais rekets 0
Nākamnedēļ Tieslietu ministrija plānojusi izklāstīt valdībai, kā varētu atrisināt problēmas ar tā sauktajiem dalītajiem īpašumiem, kur zeme pieder vienam, bet uz tās uzceltais nams – otram īpašniekam. Ja valdība neiebildīs piedāvātajiem risinājumiem, tad līdz šā gada 1. septembrim Saeimā tiks iesniegts Dalītā īpašuma likumprojekts, kas noteiktu citu zemes piespiedu nomas attiecību tiesisko regulējumu.
Cēloņi un sekas
Ministrijas valsts sekretāra vietniece un speciālistu darba grupas vadītāja Laila Medina atzīst, ka viena no lielākajām problēmām ir zemes piespiedu nomas maksa, kas Rīgā un citās lielākajās pilsētās, kurās apbūves zemei ir noteiktas augstas kadastrālās vērtības, dzīvokļu īpašniekiem kļuvusi par smagu slogu.
Viņasprāt, pirmais cēlonis nesamērīgi augstajai zemes nomas maksai ir lielās zemes platības, kuras uz tām uzcelto namu iemītnieki ikdienā nemaz neizmanto. Savukārt zemes īpašnieki ir ieinteresēti iekļaut tās nomas līgumu noteikumos, lai saņemtu iespējami visaugstāko nomas maksu.
Ministrijas pārstāve pauž izbrīnu par namu apsaimniekotāju, piemēram, Rīgas pašvaldības uzņēmuma “Rīgas namu pārvaldnieks” nomas līgumiem, kuros paredz papildu atlīdzību no nomas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumiem.
Viņasprāt, namu apsaimniekotājiem pirmām kārtām būtu jāaizstāv dzīvokļu īpašnieki, panākot viņiem iespējami labvēlīgākos nomas līgumu noteikumus. Taču patiesībā notiek otrādi – apsaimniekotājs mēģina gūt labumu sev.
Otrs cēlonis nesamērīgi augstajai zemes nomas maksai – šādu ar citām īpašuma tiesībām apgrūtinātu zemes gabalu un ēku vērtības tirgū bieži ir zemākas par kadastrālajām. Pašlaik šos apgrūtinājumus neņem vērā.
Pagaidu un galīgais atrisinājums
Pirms gada atrast citu piespiedu nomas attiecību tiesisko regulējumu aicināja toreizējais tieslietu ministrs Aigars Štokenbergs, nosaukdams pašreizējo par fikciju.
Kā tagad ministrijā izspriests, lai zemes nomas maksājumi kļūtu taisnīgi, būtu jānosaka ēkai funkcionāli nepieciešamā zemes platība, kas būtu vien daļa no visa zemes īpašuma platības. Šādas funkcionāli nepieciešamās platības noteikšana būtu iespējama pat bez jauna zemes ierīcības projekta izstrādāšanas un zemes atdalīšanas dabā.
Tāpat ministrijā iecerēts, ka funkcionāli nepieciešamās zemes platības kadastrālajam novērtējumam jābūt zemākam nekā pārējai neapbūvētajai zemes īpašuma daļai.
Ministrijas amatpersona gan atzīst, ka nule minētie ir vien pagaidu atrisinājumi.
Piespiedu nomas problēmu galīgais atrisinājums būtu ļaut dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi zem ēkām par tās kadastrālo vērtību.
“Šis mūsu priekšlikums, protams, ir īstenojams ilgtermiņā un līdz galīgā lēmuma pieņemšanai Saeimā, visticamāk, vēl sagaidāmas karstas diskusijas. Taču, ja savulaik pašvaldībās ar vieglu roku lēma par apbūvētas zemes atdošanu bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, nedomājot, kādas sociālas sekas tas radīs daudzdzīvokļu namu iedzīvotāju tūkstošiem, tad agri vai vēlu būs jālemj par šo seku novēršanu,” piebilst Laila Medina.
Jābūt tiesībām izpirkt
Ministrijas pārstāve pieļauj, ka visi zemes īpašnieki ar šādu priekšlikumu nebūs mierā. Tā īstenošanai, visticamāk, būs nepieciešams politisks lēmums, ar kuru tiktu dotas likumīgas tiesības atsavināt zemes īpašumu sabiedriskām vajadzībām, šajā gadījumā tiesības dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi zem ēkām. Savukārt, ja dzīvokļu īpašnieki to negribētu, zemes īpašniekam būtu tādas pašas tiesības izpirkt ēku. Vienlaikus ministrija ierosina pārskatīt pirmpirkuma tiesību regulējumu. Kā zināms, pašlaik likumā noteiktās dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesības tiek veikli apietas, vispirms pārdodot vienu zemes domājamo daļu, pēc tam atlikušo.
No līdzšinējās pieredzes gan zināms, ka daudzstāvu dzīvojamo namu iedzīvotāji neparko nespēj vienoties, piemēram, par nama remontu vai citām ar nama uzturēšanu saistītām lietām.
Pēc ministrijā iecerētā, tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri gribētu izpirkt zemi zem ēkām, būtu jādod iespēja to darīt, no ēkai funkcionāli nepieciešamās zemes platības ļaujot izpirkt zemes domājamo daļu – proporcionāli īpašumā esošā dzīvokļa platībai.
Cita starpā Dalītā īpašuma likumprojektā paredzēts turpmāk nepieļaut jaunu dzīvojamo namu celtniecību uz citam īpašniekam piederošas zemes. Jauno dzīvojamo namu projektu īstenotājiem jeb attīstītājiem būtu vispirms jāiegādājas zeme, un tikai pēc tam būtu iespējama būvēšanās. Laila Medina piebilst, ka tas gan nenozīmē, ka uz citam piederošas zemes turpmāk vairs neko nevarētu uzbūvēt, piemēram, komerctelpas, ja uzņēmējs panācis vienošanos ar zemes īpašnieku.
Jāizbeidz rekets pret iedzīvotājiem
Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas Mājokļa jautājumu apakškomisijas deputāts Viktors Valainis stāsta, ka komisija apspriedusi zemes piespiedu nomas problēmas. Viņaprāt, nekustamā īpašuma nodoklis un zemes nomas maksa nedrīkstētu pārsniegt 50% no Latvijas Bankas noteiktās refinansēšanas likmes valstī, kas tādējādi svārstītos 2 līdz 3% apmērā no zemes kadastrālās vērtības.
Saeimas deputāts domā, ka Tieslietu ministrijas priekšlikumiem, kas vērsti galvenokārt uz dzīvokļu īpašnieku aizstāvību, varētu nikni pretoties zemes īpašnieki, kuru vidū ir daudz ļoti ietekmīgu cilvēku, kuriem nebūs grūti noalgot sev labus advokātus tiesā. “Man radies iespaids, ka daudzviet šādas apbūvētas zemes iegāde notikusi apzināti, pārvēršot to par legālu reketu, vērstu pret daudzdzīvokļu namu iedzīvotājiem,” spriež Viktors Valainis. Viņaprāt, ar tiesisko regulējumu būtu jāpanāk, lai šis legālais rekets zemes īpašniekiem vairs nebūtu izdevīgs, un viņi paši labprātīgi nonāktu līdz atziņai to pārdot.
Uzziņa Dalītā īpašuma likumprojekta galvenie punkti: Jānosaka ēkai funkcionāli nepieciešamā zemes platība, kas būtu vien daļa no visa zemes īpašuma platības. Dot likumīgas tiesības atsavināt zemes īpašumu sabiedriskām vajadzībām, šajā gadījumā tiesības dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi zem ēkām. Ja dzīvokļu īpašnieki negribētu izpirkt zemi, zemes īpašniekam būtu tādas pašas tiesības izpirkt ēku. Tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri gribētu izpirkt zemi zem ēkām, būtu jādod iespēja to darīt, no ēkai funkcionāli nepieciešamās zemes platības ļaujot izpirkt zemes domājamo daļu – proporcionāli īpašumā esošā dzīvokļa platībai. Nepieļaut jaunu dzīvojamo namu celtniecību uz citam īpašniekam piederošas zemes.
Fakti No 2010. gada 1. janvāra dzīvokļu īpašniekiem jāmaksā ne tikai par zemes nomu (pēc likumā noteiktā – 6% no zemes kadastrālās vērtības, ja nav iespējams vienoties par citiem noteikumiem), bet arī jāatlīdzina zemes īpašniekam aprēķinātais nodoklis par zemi – 1,5% no zemes kadastrālās vērtības. Ar zemes īpašniekiem noslēgtajos nomas līgumos namu apsaimniekotāji noteikuši sev papildu atlīdzību, kā viņi uzskata, par iekasēšanas pakalpojumu. Piemēram, Rīgas pašvaldības uzņēmuma “Rīgas namu pārvaldnieks” noslēgtajos zemes nomas līgumos tā svārstās 7 līdz 10% apmērā no nomas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājuma. Dzīvokļu īpašniekiem sūtītos rēķinus turklāt apliek ar 22% pievienotās vērtības nodokli. Pēc Valsts zemes dienestā ziņotā, pavisam Nekustamā īpašuma valsts kadastra reģistrā ir reģistrēti ap 43 000 tādu īpašumu, kur zeme pieder vienam īpašniekam, bet uz tās uzceltā ēka – otram. Pēc Rīgas domes ziņām, no pašvaldības uzņēmuma “Rīgas namu pārvaldnieks” apsaimniekotajiem aptuveni 4500 namiem trešā daļa pilnīgi vai daļēji atrodas uz citiem īpašniekiem piederošas zemes. |
