Pēteris Strautiņš. Mājokļu tirgus nākamajos gados būs kā šampanieša pudele 4
Latvijas ekonomikas ceļš uz mājām
Pēteris Strautiņš, Luminor ekonomists
Mājokļu tirgus attīstība ir liela neizmantota iespēja veicināt ekonomikas izaugsmi un celt Latvijas kā dzīvesvietas pievilcību. Lai tas notiktu, ir jāiegulda. Šobrīd to darām pārāk maz. 2016. gadā tikai 2.0% no IKP Latvijā bija ieguldījumi mājokļos, pretstatā 4.7% vidēji Eiropas Savienībā (Eurostat dati). Vien joprojām krīzes dziļākajam punktam blakus sēdošā Grieķija šim mērķim velta mazāku daļu no nacionālā ienākuma. Pretstatā tam, Igaunijā ieguldījumi mājokļos jau spēlē lielāku lomu tautsaimniecībā nekā vidēji ES. Turklāt būvatļauju dinamika liecina, ka mūsu ziemeļu kaimiņi negrasās apstāties. Ap 2% no IKP šīs investīcijas Latvijā ir svārstījušās gandrīz visu laiku kopš 1995. gada, izņemot 2005. – 2008. gadu. Tātad mājokļu ieguldījumu deficīts ir veidojies ilgāku laiku. Rezultāts nav iepriecinošs. Acīmredzams ir kvalitātes deficīts, bet ir pilsētreģioni, kuros nepietiek jebkādu daudzmaz pieņemamu mājokļu. To saraksts nav garš, bet šajās vietās tiek radīta kopējās pievienotās vērtības lauvas tiesa.
Mans nams, mana banka
Par spīti ilgstoši nepietiekamiem ieguldījumiem Latvijas iedzīvotājiem piederošie mājokļi ir liela vērtība. To kopējā tirgus cena varētu būt aptuveni 30-35 miljardi eiro. Pret tiem izsniegto kredītu apjoms ir neliels – nedaudz virs 4 miljardiem eiro. Tiesa gan, Rīgā un Pierīgā ir ap ¾ no kopējās mājokļu vērtības un šī koncentrācija ir vēl izteiktāka nekā ekonomikai, jo augsta tirgus cena var būt tikai tur, kur dzīvot gribētāju ir vairāk nekā mājvietu.
Cilvēki mājās dzīvo un tās vienlaikus ir ieguldījums. Tas ir ļoti svarīgs iemesls, lai pievērstu lielāku uzmanību šai ekonomikas nozarei tieši mūsu valstī, jo mājokļi vairākumam iedzīvotāju ir īpašuma galvenā vai pat vienīgā nozīmīgā daļa, finanšu bagātība pagaidām ir ļoti niecīga uz Rietumeiropas fona.
Mājokļu milzīgais īpatsvars latviešu personiskajā bagātībā ir iespēja un risks vienlaikus.
Iespēja tādā ziņā, ka 71.7% Latvijas iedzīvotāju mīt sev piederošos mājokļos, kuri nav apgrūtināti ar saistībām. Salīdzinājumam, Nīderlandē tādu ir 8.0%. No vienas puses, tas ir finansiāli droši. No otras puses, šeit saskatāmas neizmantotas iespējas uzlabot jau esošos mājokļus vai arī izmantot uzkrāto vai mantoto kapitālu, lai līdzfinansētu jaunas dzīvesvietas būvniecību vai iegādi. Saskaņā ar Eiropas Banku federācijas datiem, banku izsniegto mājokļu kredītu atlikums 2017. gada oktobrī bija 16.4% no IKP, kas ir ļoti zems koeficients – mazāk nekā puse no attiecīgā eirozonas rādītāja (37.5%)
Risks savukārt ir varbūtība, ka ģimenes ieguldīs bezperspektīvos aktīvos. Tādi var izrādīties dzīvokļi vietās, kuras piedzīvo neatgriezenisku ekonomisku un demogrāfisku norietu. Šī riska mazināšanai ir pēc iespējas drīzāk jātiek skaidrībā par dažādu reģionu perspektīvām. Tas jādara ar politiskiem lēmumiem, nevis atstājot visu likteņa un tirgus varā kā līdz šim, vai uzturot ilūzijas par neiespējami lielu attīstības centru skaitu ar nereālām attīstības stratēģijām, pirmkārt, tūrismu. Ja drīkst izteikt skarbu mājienu, ilgtspējīgu centru skaits ir mērāms padsmitos pilsētu un to apkārtņu, optimistiskajā scenārijā. Lielākam skaitam resursu nav un nebūs – ne cilvēku, ne kapitāla.
Skaistas mājas ir pievilcīga valsts
Lielāks skaits dzīvošanai tiešām pievilcīgu māju padarīs Latviju par konkurētspējīgāku dzīvesvietu. Ja cilvēkam pieder vērtīga un komfortabla dzīves telpa, tā ir ļoti spēcīga emocionāla un praktiska saite ar savu valsti. Varētu iebilst, ka mūsu valstī mājokļu jau ir daudz, ja to salīdzina ar mājsaimniecību skaitu. Taisnība, taču tie visumā ir diezgan zemas kvalitātes, mazi, turklāt daudzi atrodas vietās, kur cilvēki vairs nevēlas dzīvot. Tur, kur viņi vēlas būt, dzīves apstākļi nav izcili. Vidēji Latvijā ir tikai 1.2 istabas uz ģimenes locekli, kamēr ES vidēji ir 1.6.
Latvijā ir ES valstu vidū visaugstākais to iedzīvotāju īpatsvars, kuri dzīvo ēkās ar vismaz 10 dzīvokļiem. Mums tādu 2016. gadā bija 58.1%, kamēr Beļģijā un Lielbritānijā — mazāk nekā 10%, bet ES vidēji 24.0%. Šajā kategorijā ietilpst arī luksuss dzīvokļi Klusajā centrā un Jūrmalā, bet vairākums dzīvesvietu šajā kategorijā nav kaut kas ļoti liels un skaists. Daļa sērijveida māju iemītnieku pārcelsies uz privātmājām piepilsētās vai cilvēciskāka mēroga vairākdzīvokļu ēkām. Nereti viņu vietu ieņems tie, kuriem šīs vietas būs pirmais solis pilsētas dzīvē, tāpēc minētā proporcija tuvākajā nākotnē daudz nemainīsies, taču vismaz tiks panākts ilgtspējīgāks iedzīvotāju izvietojums valsts teritorijā.
Mājokļi pelna, bet netieši
Tāpat mājokļu atjaunošana un būvniecība radīs darbavietas un ienākumus. Skaidrs, ka mājokļu būvniecība nevar būt galvenais attīstības virzītājs – tas nav aktīvs, kas ļauj nopelnīt naudu pasaulē. Taču joprojām ievērojamais uzkrājumu pieauguma pārsvars pār kreditēšanas pieaugumu nozīmē, ka ieguldījumus šajā nozarē vēl var palielināt ilgtspējīgi. Turklāt, lai arī mājokļi tiešā veidā nav eksportējami, tie palīdz mūsu valsts eksportspēju vairot netieši.
Mājokļu renovācija un būvniecība galvenokārt notiks vietās, kurās ir lielākais attīstības potenciāls — galvaspilsētas un vēl dažu pilsētu reģionos. Tas dos iespēju lielākam cilvēku skaitam no pārējās Latvijas pārcelties uz šejieni. Ir neizbēgama tālāka iedzīvotāju skaita samazināšanās lielākajā daļā valsts teritorijas. Nezināms ir tikai tas, kur šie cilvēki pārcelsies – uz ekonomiski dinamiskākajām vietām Latvijā vai kaut kur tālāk. Cilvēku virzība uz lielajām pilsētām palielinās augošo nozaru un uzņēmumu iespējas pieņemt viņus darbā, samazinot tā dēvēto strukturālo bezdarbu. Ja kādreiz bankas, pirmkārt, aizdeva naudu uzņēmumiem, lai tie būvētu rūpnīcas tur, kur cilvēki dzīvo, tad nākotnē tās arvien vairāk aizdos naudu cilvēkiem, lai viņi varētu dzīvot tuvu darbavietām biroju ēkās. Tā nav banku izvēle — arvien lielāku daļu ekonomikas veido gudrie pakalpojumi, kuri bezcerīgi “mīl” lielpilsētas, jo šeit ir pietiekams darbinieku skaits un zināšanu daudzveidība.
Māju būve un atjaunošana veicina ražošanu un pakalpojumu attīstību. Piemēram, te ir lieliskas iespējas kokapstrādei. Vairākumu tās produktu eksportēt ir viegli. Taču augstas kvalitātes mēbeļu pārdošanā attālums var būt nozīmīgs šķērslis, jo tās nevar ērti iepakot, notiek gaisa pārvadāšana. Var eksportēt arī mājas un koka būvkonstrukcijas, taču spēcīgs vietējais tirgus ir ļoti vēlams arī šo sektoru attīstībai. Tāpat būvniecība ir svarīgs klients ķīmijas nozarei, kurā daži mazi Latvijas uzņēmumi sacenšas spēlē, kuras noteikumus raksta globāli giganti, tomēr vietējā tirgū personiskie sakari, atpazīstamība un pircēju patriotisms aizvēju dod.
Riski ir. Pagaidām tālu
Ne viss ir rožaini, un ne visi apstākļi runā par labu veselīgai attīstībai mājokļu tirgū gan tuvākā, gan tālākā nākotnē. Šis un nākamais gads būs laiks, kad Latvijas ekonomika saņems pamatīgu vitamīnu devu. Tā strauji augs pat, ja šeit aprakstītajā jomā turpināsies stagnācija. Faktori ir labi zināmi, tāpēc uzskaitīšu ļoti īsi — ES fondi, RailBaltica būvniecības uzsākšana, spēcīgā izaugsme citu valstu tirgos apvienojumā ar straujo attīstību mūsu eksporta nozarēs. Vienmēr var notikt kāda globāla krīze, tās nav paredzamas (pretējā gadījumā visdrīzāk nenotiktu), bet bāzes scenārijs ir IKP pieaugums, kas mūsu ekonomikas resursus noslogos ļoti pamatīgi.
Tāpēc šķiet, ka mājokļu tirgus nākamajos 2-3 gados būs kā šampanieša pudele, kura tiek aizkorķēta un pamatīgi kratīta. Spēcīgais iekšējais un ārējais pieprasījums vairos darbavietu skaitu valsts centrālajā daļā. Šajā gadījumā valsts kopējām demogrāfijas tendencēm būs maza nozīme — kopš 2011. gada aizņemto darbavietu skaits Rīgā ir audzis par ~2% gadā vai vairāk, arī tad, kad runāja par stagnāciju ekonomikā. Bezdarbs Valmierā un Ventspilī vairs nav lielāks kā galvaspilsētā.
Attiecīgi augs pieprasījums pēc dzīvokļiem, bet to būvēšanas iespējas būs ļoti ierobežotas, jo nozares resursi būs aizņemti citur. Tas var novest pie cenu kāpuma, kas savukārt var, tā teikt, “sākt dzīvot savu dzīvi”. Nekustamā īpašuma un kreditēšanas cikli kādu laiku var dzīvot no pašu radītās enerģijas, riņķojot pa pieaugoša optimisma, darbavietu, algu, cenu un vēl vairāk pieaugoša optimisma loku. Pagaidām teorētisks risks, jo situācija drīzāk pretēja, bet tas ir jāpatur prātā.
