Par mājokļu tirgu – piesardzīgi . Saruna ar Māri Laukalēju 0
Nekustamo īpašumu tirdzniecības uzņēmuma “Arco Real Estate” valdes loceklis Māris Laukalējs teic, ka tirgus prognozēs šim gadam viņam gribētos būt piesardzīgam. Tomēr pašlaik viņam šķiet, ka gan nekustamās mantas pircējiem, gan pārdevējiem šis gads nebūs no vieglajiem.
– Kāpēc tirgus prognozēs šim gadam esat piesardzīgs?
– Pirms gada mūsu uzņēmuma prognozes par 2011. gadu bija pārāk optimistiskas. Pēc katastrofālā cenu krituma, kas sākās pirms četriem gadiem, 2010. gadā piedzīvojām samērā strauju cenu kāpumu, īpaši padomju laikmeta apbūves dzīvokļu tirgū. 2010. gada beigās šķita, ka varam sagaidīt to pašu arī 2011. gadā. Mūsu optimistiskās prognozes daļēji balstījās uz valsts ekonomisko stāvokli, kas, kā šķita, pēc krīzes pamazām uzlabojās. Taču īpašumu cenas nevis kāpa, bet par 3 – 4% samazinājās.
Toties pērn, piemēram, Rīgas centra dzīvokļiem cenas ievērojami pieauga. Tas pats ar jauno projektu dzīvokļiem, kuriem pagājušā gada laikā cenas cēlās par 12 – 17%. Savukārt Jūrmalas jaunajiem dzīvokļiem cenas strauji sasniedza to pašu līmeni, kāds bija 2007. gadā – pirms lielā cenu krituma.
Cits iemesls, kas prognozēs liek būt piesardzīgam, ir tas, ka Latvijas ekonomiskā attīstība lielā mērā būs atkarīga no attīstības Eiropas Savienībā un pasaulē. Jebkādi satricinājumi tā vai citādi ietekmēs Latviju.
Nevar teikt, ka pērn, piemēram, sērijveida dzīvokļu tirgū, kas ir pirmais tirgus rosības rādītājs, nemaz nebija darījumu. Taču Rīgā un tās apkārtnē arvien lielāku daļu aizņēma tiesu izpildītāju pārdotie kredītu, nodokļu vai komunālo pakalpojumu parādnieku īpašumi. Toties ir virkne novadu un mazpilsētu, kur pērn notikuši tikai daži darījumi. Un tie paši bijuši saistīti ar privatizāciju un citām tirgum neraksturīgām procedūrām.
Kad saku, ka gads nebūs viegls, balstos uz šā brīža pretrunīgo situāciju nekustamo īpašumu tirgū. Man jāatzīst, ka tik lielas pretrunas, kādas bija vērojamas pērn, nekad agrāk neesam piedzīvojuši.
– Kas to radījis?
– Par dzīvokļiem Jūrmalā un Rīgas centrā runājot, ir pilnīgi skaidrs, ka šo īpašumu cenu celšanos izraisīja pircēju pieplūdums no Krievijas un citām ārvalstīm pēc Saeimā izdarītajiem grozījumiem Imigrācijas likumā.
Tam, kāpēc pērn sarucis sērijveida dzīvokļu un ģimenes privātmāju un kāpēc ir katastrofāli panīcis apbūves zemes tirgus, varētu būt vairāki izskaidrojumi.
Pirmkārt, sērijveida dzīvokļu cenas tirgū vienmēr ir zemākas nekā jaunbūvēs. Ja cilvēkam ar nelieliem ienākumiem vajadzīga kaut kāda pajumte, tad viņš gluži dabiski meklēs iespējami vislētāko. Šai potenciālo pircēju daļai ienākumi, visdrīzāk, nav pārlieku pieauguši. Kaut arī cenas samazinājušās, viņi nespēj tos nopirkt. Ar zemo pirktspēju varētu izskaidrot arī apsīkumu ģimenes privātmāju tirgū. Rīgas apkārtnē ir simtiem tukšu ģimenes privātmāju. Diemžēl liela daļa tiek piedāvāta par ļoti augstām cenām.
Otrkārt, Latvijā īpašumu potenciālie pircēji ļoti jūtīgi uztver visu aiz valsts robežām notiekošo. Tiklīdz izplatās satraucoša ziņa, piemēram, par nestabilu eiro vai par krīzi Grieķijā vai kādā citā ES dalībvalstī, tā mūsējie sāk pārdomāt, vai pašlaik vispār vērts kaut ko pirkt.
– Pēc jūsu uzņēmumā veiktās tirgus analīzes, 2007. gada vasarā, kad īpašumu cenas sita “devīto vilni”, Rīgas mikrorajonos padomju laikmeta apbūves dzīvokļu kvadrātmetrs maksāja vidēji 1620 eiro jeb aptuveni 1135 latus. Pašlaik – vidēji 583 eiro jeb aptuveni 400 latus. Teju trīs reižu mazāk! “Latio” valdes priekšsēdētājs Edgars Šīns jau izteicās, ka pirms pieciem gadiem cilvēki vairākkārt pārmaksājuši. Vai šie 400 lati par kvadrātmetru būtu tā summa, kas atbilst šo īpašumu vērtībai?
– Lai pateiktu, vai prasītā cena atbilst īpašuma vērtībai, nav vienas noteiktas formulas. Viens mērs, pie kā pieturas daži vērtētāji, – viena kvadrātmetra vērtība nosakāma pēc ienesīguma, proti, par kādu cenu to var izīrēt. Taču jāņem vērā arī celtniecības izdevumi. Diezin vai ar 400 latiem par kvadrātmetru pašlaik pietiek, lai uzbūvētu līdzīgu mājokli. Tāpat šaubos, vai nākotnē celtniecības izdevumi saruks.
– Vai, jūsuprāt, šogad dzīvokļu cenas celsies?
– Es pieļauju, ka šogad ies plašumā jauno īres dzīvokļu tirgus. Pērn Rīgā vairākus jaunos daudzstāvu dzīvojamos namus nopirka ārzemju investori – ar nodomu tos izīrēt. Rīgas centrā labu īres dzīvokļu trūkst. Vienlaikus tas varētu nozīmēt, ka tirgū vairāk būs jūtams pārdošanai paredzēto jauno dzīvokļu trūkums.
Tāpēc paredzu, ka šogad un turpmākajos gados celsies jauno dzīvokļu cenas – pieaugums varētu pārsniegt 10 procentus. Cenu kāpums skars arī Rīgas centra dzīvokļus. Šā gada laikā cenas varētu par 3 – 5 procentiem pieaugt padomju apbūves sēriju dzīvokļiem.
– Vai tomēr cenas “nenositīs” parādniekiem atņemtie banku dzīvokļi?
– Arī tas ir vēl viens iemesls, kāpēc ar prognozēm jābūt piesardzīgiem. Nevienā bankā jau īsti neatklāj, ko turpmāk darīs ar šiem īpašumiem. Dažas šos dzīvokļus izīrē, citas pārdod. Savukārt izsolēs pašlaik nonāk galvenokārt īpašumi ar dažādiem apgrūtinājumiem.
– Ko varam gaidīt zemes un māju tirgū?
– Aizvadītais gads apliecināja, ka strauji ceļas lauksaimnieciski izmantojamās zemes cenas, sevišķi Vidzemes austrumdaļā un Latgalē. Sevišķi liels pieprasījums ir pēc lielām, krūmu nepārņemtām zemes platībām – no 20 hektāriem un lielākām. Interesi par zemi un cenu kāpumu varam gaidīt arī šogad.
Apbūves zemes cenām vairs nevajadzētu kristies. Rīgas apkārtnē, piemēram, Ķekavas un Baldones pusē, viens kvadrātmetrs jau maksā 6 – 8 eiro. Cenu kāpumu varētu prognozēt apbūves zemes gabaliem pie ūdeņiem.
Vecām lauku mājām atrast pircējus gan būs arvien grūtāk. Agrāk manis pieminētajā Vidzemes austrumdaļā un Latgalē šo māju vērtība bija 10 000 – 15 000 latu, bet pērn tā nokritās līdz aptuveni 5 tūkstošiem.
