Ogres bīstamās mājas sāga: Apsaimniekotājs vaino iedzīvotājus! “Veikuši patvaļīgus remontus, par kāpņu telpas stāvokli neinteresējušies – tipiski!” 0
Šobrīd aktīvi sekojam līdzi kādas daudzdzīvokļu mājas Ogrē, Draudzības ielā 4 liktenim, kur 28 dzīvokļu īpašnieki tika izlikti no mājvietām, jo saņemts paziņojums, ka ēka nav droša dzīvošanai un tā jāpamet.
LA.LV sazinājās ar mājas apsaimniekotāju SIA “Ēku projekti & Pārvaldīšana” pilnvaroto personu Kristīni Rozenbergu, kura ir atbildība par šo māju un ikdienā komunicē ar tās iedzīvotājiem.
Kā notiek mājas stāvokļa novērtēšana un sekošana līdzi mājas stāvoklim?
Vispirms svarīgi atgādināt, ka dzīvojamā māja Draudzības ielā 4, Ogrē pieder tajā esošo dzīvokļu īpašniekiem, to kopībai. Šo dzīvokļu īpašniekiem, pirmkārt, bija jāinteresējas, kādā stāvoklī ir ēka, kurā viņiem pieder dzīvokļi.
Tā diemžēl ir tipiska situācija Latvijā, kad cilvēki iedomājas, ka privatizējuši vai nopirkuši tikai dzīvokli, bet par kāpņu telpu, pagrabu, jumtu, kopējo būves konstrukciju stāvokli, pieguļošo zemes platību viņiem nav nekāda darīšana.
Ja attieksme nemainīsies, ja dzīvokļu īpašnieki nesāks apzināties, ka jārūpējas par ēku kopumā, var paredzēt, ka tādas situācijas, kā konkrētā namā Ogrē, nākotnē būs aizvien biežāk.
Vai iedzīvotāji savlaicīgi tika informēti par mājas stāvokli?
Ēkā esošo dzīvokļu īpašniekiem jau sen bija zināms gan par plaisām ēkas nesošajās konstrukcijās, gan pagraba pārseguma slikto tehnisko stāvokli, gan ventilācijas šahtu augšējās daļas (jumta daļā) nokrišanas risku. Būtu bijis tikai loģiski, ja viņi jau sen būtu pieaicinājuši sertificētu būvspeciālistu, lai gūtu pārliecību, ka šādā ēkā viņiem ir droši dzīvot. Un, ja eksperts ieteiktu veikt konstrukciju stiprināšanas darbus, dzīvokļu īpašnieku kopība dotu attiecīgu uzdevumu nama pārvaldniekam. Diemžēl nekas tāds nav darīts.
Pārvaldnieks regulāri ir veicis ēkas tehniskā stāvokļa vizuālās apskates, aktos fiksēts pārvaldnieka vērtējums – avārijas stāvoklis. Konstruktīvo elementu, apdares un inženierietaišu vidējais kalpošanas ilgums ( kalpošanas laiku termiņi) šajā būvē ir beidzies gandrīz visām mājas daļām, tīkliem un komunikācijām.
Par konstatēto situāciju pārvaldnieks kopībai ziņoja, rakstīja un informēja vairākkārtīgi.
Tā kā māja regulāri parādā pārvaldniekam par veiktajiem pakalpojumiem un dažkārt norēķini kavējas vairāku mēnešu garumā, pārvaldnieks veica tikai tos remontdarbus, kuriem bija radīts kopības finanšu nodrošinājums.
Iedzīvotāji stāsta, ka pirms trim gadiem piekrituši renovācijai, bet no apsaimniekotāja puses nav sekojusi rīcība. Kā šo komentēsiet?
Aktualizēt jautājumu par nepieciešamību kapitāli renovēt būvi pārvaldnieks piedāvāja vairākkārtīgi jau pēdējos četrus gadus. Pārvaldnieks organizēja dzīvokļu īpašnieku kopsapulces, aptaujas, apmācību seminārus. Par to, lai uzsāktu renovācijas projektu, pārvaldnieks organizēja balsošanas aptauju un saņēma principiālu akceptu ar kvorumu nedaudz pāri vairākumam balsu. Bet… Lai to realizētu, bija nepieciešams finansējums tehniskās dokumentācijas izstrādei, bet to dzīvokļu īpašnieki nepiešķīra, arī par finansējuma mērķuzkrājumu veikšanai neierosināja un nepiedāvāja, tāpat nebija pieejams arī pašvaldības finansiāls atbalsts.
Ņemot vērā ēkas slikto tehnisko stāvokli, kā dēļ vidēji ik mēnesi rodas papildu izmaksas avārijas darbiem, pārvaldnieks vairākkārt rosināja palielināt uzkrājuma fonda iemaksas, taču dzīvokļu īpašnieki to neakceptēja.
Dzīvokļu īpašnieki ilgstoši nespēja pat pašorganizēties.
Tikai pagājušā gada vasarā, pēc ilga skaidrojoša darba, vairākārtīgām kopsapulcēm un pārvaldnieka ziņojumiem par mājas tehnisko stāvokli, mājas kopība beidzot piekrita dibināt biedrību, kas kļūtu par mājas pilnvaroto personu.
2023. gada rudenī, veidojot Pārvaldīšanas darbu plānu 2024. gadam, pārvaldnieks ieplānoja divu tehnisko dokumentu sagatavošanu, kas nepieciešami finansējuma piesaistei Altum renovācijas programmā. Plāna ietvaros bija paredzēts gan mājas tehniskās izpētes atzinums, gan energoaudits. Kopība piekrita mērķmaksājuma segšanai. Sākotnēji Pārvaldnieks ieguldīja
savas finanses un kopība tās atmaksāja vairāku mēnešu periodā.
2024. gada 01. februārī pasūtījām ēkas tehnisko apsekošanu. 2024.gada 23.aprīlī būvniecības informācijas sistēmā ar Nr. BIS-BV-59-2024-653 ievietots Būves tehniskās apsekošanas atzinums, kuru izstrādāja būvspeciālists Aivars Žagars, sertifikāta Nr. 4-01423, sfēras Nr.- 18-20-00358 (ēku būvdarbu vadīšana un būvuzraudzība).
Tehniskās apsekošanas ietvaros tika konstatēts, ka “Būve uzskatāma par nedrošu un neatbilst būtiskām Būvei izvirzāmām mehāniskās stiprības un stabilitātes, lietošanas un ugunsdrošības prasībām. Būvei tika konstatētas negatīvas izmaiņas, Būves būvkonstrukciju tehniskajā stāvoklī, kuru dēļ draud iestāties pēkšņs neprognozējams pilnīgs vai daļējs darbspējas zudums. Būvkonstrukciju tehniskais stāvoklis vērtējams kā avārijas / pirmsavārijas tehniskais stāvoklis:
1. Plaisas Būves abās kāpņu telpu sienās, tām pieguļošajos pilastros – būtiskas, caurejošas plaisas kāpņu telpu silikāta ķieģeļu sienās, plaisas māla ķieģeļu mūra pilastros, būtiskas plaisas starpstāvos starp ārsienu paneļiem un kāpņu laukumiem, kas liecina par to, ka ēkas kāpņu telpā būvkonstrukcijām ir apdraudēta būves noturība, stabilitāte, ēkas lietošanas drošība kopumā.
2. Pagraba pārseguma konstrukcijā (virs vecās sūknētavas telpas) betons lokālās vietās ir sadalījies, sairis, tā nestspēja ir būtiski samazinājusies, nav zināmā patiesā pārseguma konstrukcijas nestspēja, ir apdraudēta drošība.
3. Ventilācijas šahtu augšējās daļas (jumta daļā) nokrišanas risks. Šahtas nenodrošina būvkonstrukciju viengabalainību, jo to daļas ir pilnībā vai daļēji atdalījušās.”
2024. gada 02. maija Ogres novada pašvaldības centrālās administrācijas Ogres novada būvvalde (turpmāk – Būvvalde) ar administratīvo lēmumu Nr. BIS-BV-5.62-2024-911, Būvvalde uzdod:
1. Nekavējoties pārtraukt Būves ekspluatāciju;
2. Novērst bīstamību, atbilstoši būvspeciālista norādījumiem, ņemot vērā Būves apsekošanas atzinumā konstatēto, par rezultātiem informējot Būvvaldi;
3. Ar Būves izraudzītiem līdzekļiem veikt ēkas norobežošanu.
Cik bieži notiek šādas cilvēku izlikšanas, kā notiek šāda procedūra? Vai iedzīvotājiem nav iepriekš jāziņo, lai viņi varētu sagatavoties izvākties?
Šāds jautājumu formulējums būtu iederīgs situācijā, ja tajā dzīvojošie būtu vien īrnieki kādam citam (fiziskai vai juridiskais personai, tostarp, piemēram, valstij vai pašvaldībai) piederošā īpašumā. Šajā situācijā māja pieder dzīvokļu īpašnieku kopībai, tā par savas mājas konstruktīvo stāvokli nav savlaicīgi rūpējusies, ir Būvvaldes lēmums, ka būve ir ekspluatācijai bīstama, cilvēki tajā nedrīkst atrasties, attiecīgi šīs sekas ir tiešā veidā saistošas dzīvokļu īpašniekiem.
Pārvaldnieks ir tikai apsaimniekošanas pakalpojumu sniedzējs, pārvaldnieks nevar ar varu nevienu no tā īpašuma izdzīt, taču jārēķinās, ka personām, kas nebūs pildījušas Būvvaldes lēmumu un joprojām uzturēsies avārijas stāvoklī esošā ēkā, iestāsies juridiska atbildība.
Vai varēja laicīgāk pavēstīt? Jābūt pamatojumam. Tiklīdz bija pamatojums – espertīze ar atzinumu, ka ēka ir tajā dzīvojošajiem bīstama, – bija svarīgi rīkoties neatliekami.
Tehniskais atzinums, kuru sastādīja sertificēts būvspeciālists, norādīja uz būves nestabilitāti, nedrošību, neatbilstību būves mehāniskās stiprības un stabilitātes prasībām. Lēmumu par tūlītēju evakuāciju arī pieņem Būvvalde. Uzreiz pēc Būvvaldes sēdes, kas tika organizēta Ogres novada pašvaldībā, Būvvalde par nolemto mutiski informēja pārvaldnieku, novada pašvaldība uzlika par pienākumu pārvaldniekam sasaukt mājas ārkārtas kopsapulci, kas arī tūlītēji tika izpildīts.
Tajā pašā dienā sarīkotās klātienes kopsapulces laikā caur BIS sistēmu kļuva pieejams Būvvaldes lēmums. Kopsapulcē par Būvvaldes izdoto administratīvo aktu un tā saturu, paziņoja mutiski pati Būvvaldes vadītāja. Tāpat Būvvaldes lēmums kopā ar paziņojumu no pārvaldnieka visiem mājas īpašniekiem tika nosūtīts nākošajā dienā.
Te būtiski arī pievērst uzmanību tam, ko savā lēmumā raksta Būvvalde: “Ņemot vērā Apsekošanas atzinumā norādītos apstākļus, Adresātu viedokļu noskaidrošana pirms lēmuma par bīstamības novēršanu un ekspluatācijas aizliegumu izdošanu nav adekvāta. Tāpat Būvvalde norāda, ka saskaņā ar judikatūru Adresāta viedokļa uzklausīšanai nav noteicoša loma. Likumdevējs nav pilnvarojis iestādi izdarīt lietderības apsvērumus obligātā administratīvā akta izdošanā. Pieņemot attiecīga satura tiesību normu, lietderības apsvērumus ir izdarījis likumdevējs (sk., piemēram, Augstākās tiesas Senāta Administratīvo lietu departamenta 15.10.2010. spriedums lietā Nr. SKA 86/2010). Obligātā administratīvā akta gadījumā adresāta viedokļa uzklausīšanai nav izšķiroša loma, jo tas nevar mainīt likumdevēja iepriekš noteikto minētajiem apstākļiem piemērojamo risinājumu pēc būtības. Šāda lēmuma lietderības apsvērumus ir izdarījis likumdevējs. Būvvaldes ieskatā Adresātu viedokļa uzklausīšana par bīstamības novēršanu un daļēju ekspluatācijas aizliegumu ir nelietderīga. Adresātu viedokļa paušana nevar principiāli mainīt likumdevēja paredzētajā kārtībā izdodamā Būvvaldes lēmuma saturu.”
Kā citur rīkojas līdzīgos gadījumos? Dzīvokļu īpašnieku kopība pati vai kopā ar pārvaldnieku nolīgst būvekspertus un būvkompāniju, kas iespējami īsā laikā var nostiprināt ēkas konstrukciju tā, lai tā vairs neskaitītos cilvēku dzīvībām bīstama. Līdz tam tā ir katra paša izvēle, kur uzturēties, taču ne avārijas stāvoklī esošā ēkā.
Proti, pārvaldnieks ir gatavs aktīvi iesaistīties situācijas risināšanā, taču kā priekšnoteikums efektīvam rezultātam ir mājas dzīvokļu īpašnieku aktīva līdzdalība un gatavība finansēt veicamos darbus.
Zināmas paralēles esošajā situācijā var vilkt ar autotransporta ikgadējām tehniskā stāvokļa apskatēm – ja eksperts novērtē, ka automašīnas tehniskais stāvoklis ir bīstams, tas apdraud apkārtējo vidi, cilvēku veselību, dzīvību vai satiksmes drošību, tad transportlīdzeklim netiek izsniegta tehniskās apskates uzlīme un tā ekspluatācija līdz trūkumu vai bojājumu novēršanai ir aizliegta. Jāizsauc evakuators, lai pārvietotu automašīnu uz remonta vietu. Savukārt, ja to ignorē un turina lietot šādu automašīnu, likumā ir paredzēts sods.
Diemžēl šajā situācijā tā vietā, lai steidzami meklētu risinājumu, daļa konkrētā nama dzīvokļu īpašnieku tiecas savā ilgstošā bezatbildībā par savu īpašumu vainot visus citus.Iespējams, tas skaidrojams ar viņiem draudošo sodu par dzīvokļos iepriekš veikto nelegālo pārbūvi.
Būves apsekojumā atklājās, ka dzīvokļos patvaļīgi mainītas nesošās un nenesošās konstrukcijas, veiktas telpu pārplānošanas, bez saskaņotas izpilddokumentācijas ar būvvaldi
un bez arhitekta vai būvpseciālista izvērtējuma.
Ir zināma virkne gadījumu, kad sabrūk avārijas stāvoklī esoša ēka. Ja dzīvojamā māja ekspertīzē atzīta par ekspluatācijai bīstamu, ir nevis, piedodiet, jāceļ brēka, bet gan aktīvi jārīkojas, lai apdraudējumus novērstu. Vai tie, kas tagad ap šo gadījumu gatavi sacelt ažiotāžu, uzņemsies pilnu atbildību par katra cilvēka dzīvības apdraudējumu šajā ēkā? Turklāt apdraudējuma avots ir nevis kāds ārējs faktors, bet gan dzīvokļu īpašnieku ilgstošā nespēja pašiem saimnieciski attiekties pret savu īpašumu, investēt tā drošībā.
Arī Būvvalde savā lēmumā uzsver, ka tās lēmums par “konstatēto bīstamību novēršanu un ēkas ekspluatācijas aizliegumu līdz bīstamības novēršanai izpildāms nekavējoties. Šī lēmumu apstrīdēšana un pārsūdzēšana neaptur tā darbību.”
