Nopērk kopīpašuma domājamo daļu, bet pievāc tavējo… 5
Iedzīvotāji, kuru mājokļi viņiem pieder kopīpašumā – domājamās daļās, bieži neapzinās, ka kādā brīdī var tos pazaudēt, tiklīdz kādu no domājamām daļām nopērk manīgs komersants, kurš uz šā rēķina grib krietni nopelnīt.
Zvērināts advokāts Rolands Neilands stāsta, ka pēdējos gados šo domājamo daļu pirkšana kļūst arvien izplatītāka.
Ar to lielākoties nodarbojas firmas, sevišķi tās, kuras iesaistītas ļoti ienesīgajā piespiedu zemes nomas biznesā, piemēram, “Latzemes nekustamie īpašumi”, “Mājokļu aģentūra” un virkne citu.
Par to, ka šādi darījumi apdraud tūkstošiem Latvijas iedzīvotāju, uzskatāmi liecina Valsts zemes dienesta uzturētajā Nekustamā īpašuma valsts kadastrā reģistrētie daudzdzīvokļu nami, kuros dzīvokļi nav sadalīti atsevišķos īpašumos, kā arī ģimeņu privātmāju skaits, kurām ir divi, trīs un vairāk īpašnieku.
Nopērk par sviestmaizi
“Viena no izplatītākajām shēmām – piedalīties īpašuma piespiedu izsolēs, ja kāds no kopīpašniekiem nav samaksājis nekustamā īpašuma nodokli un ir parādā pašvaldībai,” turpina Rolands Neilands.
“Piespiedu izsolē pārdošanai paredzētā domājamā daļa ir mazvērtīga, jo tiek iegūts nevis viss īpašums, bet tikai daļa no īpašuma tiesībām, kuru nav iespējams pilnvērtīgi izmantot.
Parastam pircējam, kuram dzīvokli vajag dzīvošanai, nevis biznesam, tādējādi nav lielas vēlēšanās to pirkt. Bet tā ir komersantiem, tāpēc ka piespiedu izsolēs piedāvāto domājamo daļu var nopirkt lēti. Domājamo daļu sākumcena parasti ir vairākas reizes zemāka nekā to reālā vērtība, ja novērtē visu īpašumu, izdalot no tā domājamo daļu. Šādi šīs firmas iegādājas dzīvokļus, daudzdzīvokļu namus, ģimeņu privātmājas, zemi, arī administratīvās ēkas,” atklāj advokāts.
Piespiedu izsoles gan neesot vienīgais veids, kā firmas lēti nopērk šos īpašumus, pēc tam izspiežot no tiem pārējos domājamo daļu īpašniekus.
Tikpat viegli tā var notikt un arī notiek, ja kopīpašnieki paši nespēj vienoties savā starpā par īpašuma lietošanu vai kopīpašuma izbeigšanu un ja kāds kopīpašnieks pārdod vai citādi atsavina savas domājamās daļas komersantam.
Kā skaidro Rolands Neilands, ja kāds no kopīpašniekiem ceļ prasību tiesā par kopīpašuma izbeigšanu, tad atpakaļceļa vairs nav. Ar tiesas spriedumu kopīpašums tiek izbeigts. Te arī parādās briesmas tiem daudzdzīvokļu namu iemītniekiem, kuru dzīvokļi nav sadalīti atsevišķos īpašumos, bet ir reģistrēti zemesgrāmatā domājamās daļās.
Kopīpašniekus piespiež izvākties
Viens no šādiem gadījumiem bijis Rīgā, Talsu ielā 6. Divos namos ar septiņiem dzīvokļiem, kuri nebija sadalīti atsevišķos īpašumos, viens no kopīpašniekiem pieprasīja tiesā izbeigt kopīpašumu, pārdodot visu ēku izsolē. Izsolē to nopirka firma, kas pēc tam pārdeva to tālāk un arī domājamās daļās. Daži kopīpašnieki bija spiesti izvākties. Viena no kopīpašniecēm bija spiesta ņemt bankā kredītu, lai no firmas atpirktu domājamās daļas un lai paliktu dzīvot mājā, tiesa, nevis vairs savā agrākajā, bet citā mazākā dzīvoklī.
Rolands Neilands teic, ka Talsu ielas namā tā varēja nenotikt, ja Civillikums paredzētu kopīpašuma izbeigšanu, sadalot dzīvokļus atsevišķos īpašumos.
Diemžēl šādu kopīpašuma izbeigšana Civillikumā nav paredzēta.
Pašlaik izbeigšanai paredzēti trīs kopīpašumu izbeigšanas veidi: īpašumu reāla sadale; pārdošana vienam no kopīpašniekiem; pārdošana izsolē. Ceturto iespējamo – pircēja noteikšanu izlozes ceļā tiesu praksē parasti neizmanto.
Briesmas māju mantiniekiem
Tāpat kā daudzdzīvokļu namu iedzīvotājiem līdzīgā ķezā var iekulties arī ģimeņu privātmāju īpašnieki, kuru ir divi, trīs vai vairāki un kuri saņēmuši to mantojumā. Ja kāds no mantiniekiem izdomā labprātīgi pārdot sev piederošo domājamo daļu, tad to var nopirkt kāda no pieminētajām firmām, kas pēc tam pieprasa tiesā kopīpašuma izbeigšanu.
Tā Rīgā, Codes ielā 48, Ingrīda Sūna no mātes bija ieguvusi īpašumā 1/2 ģimenes privātmājas un zemes domājamo daļu, savukārt otra puse uz pusēm piederēja diviem viņas brālēniem. Bet viens no viņiem nebija samaksājis nekustamā īpašuma nodokli. Pašvaldība cēla prasību tiesā, un parādniekam piederošā ēkas domājamā daļa tika pārdota izsolē, kur to nopirka jau pieminētā “Mājokļu aģentūra”, kurā viens no pārstāvjiem ir zemes piespiedu nomas piedzinējs un advokāts Normunds Šlitke.
Sūnas kundze savā lietošanā esošo ģimenes privātmājas daļu bija pārbūvējusi un labiekārtojusi, savukārt pārējiem diviem piederošā ēkas daļa bija pārvērtusies par graustu.
Izsolē 1/4 domājamo daļu “Mājokļu aģentūra” nopirka par 5000 eiro.
Firmai iestājoties kopīpašumā, žigli tika pasūtīts visa nekustamā īpašuma novērtējums – 128 000 eiro apmērā… attiecīgi 1/4 ēkas domājamā daļa – 30 750 eiro jeb sešreiz lielāka nekā izsolē samaksātā. Nolūkā izbeigt kopīpašumu pieminētā firma piedāvāja Ingrīdai Sūnai to atpirkt, kaut arī viņa bija vienīgā kopīpašniece, kas līdz šim bija ieguldījusi naudu ēkas uzturēšanā.
Ko darīt, lai nezaudētu pajumti?
Jautāts, ko iedzīvotājiem iesākt, lai nepazaudētu savu dzīvokli vai mantoto ģimenes privātmājas daļu, Rolands Neilands iesaka nekavējoties lūgt palīdzību šajās lietās pieredzējušam juristam. Viņaprāt, šādu firmu uzdarbošanos var aizkavēt, daudzdzīvokļu namu iedzīvotājiem prasot ēkas sadalīšanu atsevišķos dzīvokļu īpašumos, tiesa, jau atsevišķā tiesas procesā.
Ģimeņu privātmāju domājamo daļu īpašniekiem ieteicams laikus noskaidrot, vai iespējama reāla īpašuma sadale, kā tas ir, piemēram, pieminētajā Codes ielā 48.
Tiklīdz par domājamo daļu īpašniekiem kļūst pieminētās firmas, kuras prasa tiesā kopīpašuma izbeigšanu, jau var būt par vēlu kaut ko labot.
Uz jautājumu, kā iedzīvotāji var uzzināt par šiem domājamo daļu pircējiem, Rolands Neilands atbild, ka, pirmkārt, vēršot nekustamā īpašuma nodokļa parādu piedziņu un rīkojot piespiedu izsoles, pārējo domājamo daļu īpašniekiem par to tiek rakstiski paziņots.
Otrkārt, portālā “zemesgramata.lv” ikviens īpašnieks var bez maksas uzzināt par darbībām ar viņam piederošo nekustamo īpašumu. Piesakot īpašuma uzraudzību, īpašnieks var saņemt e-pastā paziņojumu, tiklīdz zemesgrāmatā reģistrēšanai iesniegts jebkāds nostiprinājuma lūgums. Šo valsts uzraudzību var izmantot arī daudzstāvu dzīvojamo namu iedzīvotāji, kuru dzīvokļi nav sadalīti atsevišķos īpašumos.
Ko darīt, lai turpmāk nepieļautu uzpircēju firmu uzdarbošanos?
Rolands Neilands spriež, ka būtu nepieciešami Civillikuma grozījumi, paredzot vēl vienu kopīpašuma izbeigšanas veidu – daudzdzīvokļu namu sadalīšanu dzīvokļu īpašumos. Viens no risinājumiem ģimeņu privātmāju kopīpašniekiem būtu noteikt, ka, īpašumu reāli sadalot, jāņem vērā zemesgrāmatā nostiprinātā zemes un ēkas telpu lietošanas kārtība. Ja reāli sadalīt nevar, tad, viņaprāt, jāierobežo iespēja izbeigt kopīpašumu, pārdodot tos izsolēs.
Kopīpašniekiem jāvienojas
Jautāts, vai atsevišķos dzīvokļu īpašumos nesadalīto dzīvojamo namu iedzīvotāji nevar rīkoties paši, lai panāktu viņu dzīvokļu sadali, Rolands Neilands atbild, ka tas ir iespējams, vienojoties visiem nama domājamo daļu kopīpašniekiem.
Ja šādu vienošanos izdodas panākt, tad kopīpašnieku pilnvarotajai personai jādodas uz Valsts zemes dienestu, prasot atzinumu un īpašuma domājamo daļu kadastrālo uzmērīšanu, kurai pēc tam seko atsevišķos īpašumos sadalīto dzīvokļu reģistrēšana zemesgrāmatā. Par šo procedūru, protams, jāmaksā, kas daudziem iedzīvotājiem, sevišķi vecāka gadagājuma ar maziem ienākumiem ceļā uz šo sadali diemžēl mēdz būt liels šķērslis.
Otrs iespējamais sadalīšanas ceļš – ar tiesas spriedumu. Diemžēl arī tas ir ļoti sarežģīts, tāpēc šādi tiesas spriedumi ir uz vienas rokas pirkstiem saskaitāmi.
