Nomniekiem ļaus izpirkt zemi zem namiem 21
Valdība drīz varētu sākt skatīt Tieslietu ministrijā gadiem ilgi gatavoto likumprojektu, kurā mēģināts rast atrisinājumu tā sauktajiem dalītajiem īpašumiem, kur zeme pieder vienam īpašniekam, bet uz tās uzceltie privatizētie daudzstāvu dzīvojamo nami dzīvokļu īpašniekiem, kuriem pēc likuma piespiedu kārtā jāmaksā par zemes nomu.
Valsts sekretāru sanāksmē izsludināts Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums, kas ļautu dzīvokļu īpašniekiem izpirkt zemi zem namiem par noteiktu samaksu. Kāda tā būs katram dzīvokļu īpašniekam, to aprēķinās Valsts zemes dienestā, balstoties uz vietējo pašvaldību iesniegtajiem daudzdzīvokļu namu lietošanai nepieciešamajiem zemes gabalu projektiem. Sākotnēji Tieslietu ministrijā plānoja, ka izpirkšana notiktu par zemes kadastrālo vērtību, pieskaitot tai 15% no vērtības, tādējādi izpērkamās zemes vērtība būtu 85% no tirgus vērtības. Pašlaik paredz, ka izpirkuma cenu veidotu zemes kadastrālās vērtības reizinājums ar koeficientu 1,18.
Viens no apsvērumiem ieviest šādu koeficientu ir tas, ka, pēc Valsts zemes dienesta datiem, zemes kadastrālā vērtība sasniedz aptuveni 70% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības. Kadastrālo vērtību reizinot ar 1,18, iznākumā būšot iegūta īstā nekustamā īpašuma tirgus vērtība.
Spekulācijas no rokas rokā
Piespiedu noma – 6% no zemes kadastrālās vērtības, pārvērtusies par sevišķi smagu Rīgas dzīvokļu īpašniekiem, ņemot vērā, ka galvaspilsētā zemes kadastrālā vērtība ir ļoti augsta. Ņemot vērā šīs tā sauktās piespiedu zemes nomas ienesīgumu, liela daļa šo zemes gabalu jau vairs nepieder to likumīgajiem atguvējiem vai viņu mantiniekiem, bet pārpircējiem. Tā kā 6% ir divas līdz trīs reizes augstāki par banku noteiktajiem procentiem hipotekārajiem kredītiem, spekulatīvi darījumi ar zemi zem namiem iet no rokas rokā. Zemi pārdodot, likumā noteiktās pirmpirkuma tiesības par labu šo namu iedzīvotājiem tiek veikli apietas, noslēdzot fiktīvus dāvinājuma līgumus vai pārdodot zemi domājamās daļās. Savukārt Valsts zemes dienests, balstoties uz šiem darījumiem par arvien augstākām cenām, pievelk klāt kadastrālo novērtējumu, kas iznākumā arvien paaugstina par zemi maksātās piespiedu nomas apmēru.
Jānobalso vairāk nekā pusei
Jau iepriekš paredzot, ka izpirkšana zemes īpašniekiem nepatiks un ka sāksies gadiem ilgas tiesāšanās, likumprojektā noteikts, ka Valsts zemes dienesta noteiktās izpērkamās zemes platības, tāpat izpirkšanas cenas nebūs apstrīdamas. Daudzdzīvokļu namu iedzīvotājiem atliks tikai vienoties savā starpā par zemes izpirkšanu. Lēmumu par izpirkuma tiesību izmantošanu dzīvokļu īpašnieki pieņemtu tikai kopsapulcē – līdzīgi kā lemjot par nama uzturēšanu vai atjaunošanu. Lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu būs pieņemts, ja par izpērkamās zemes izpirkšanu nobalsos dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem namā esošajiem dzīvokļiem.
Jāizpērk gada laikā
Likumprojekts paredz ierobežot izpirkuma tiesību izmantošanas termiņu. Dzīvokļu īpašniekiem būs jāizpērk zeme gada laikā, skaitot no dienas, kad Valsts zemes dienests vienlaikus visiem viena kvartāla robežās esošo dzīvojamo namu dzīvokļu un zemes īpašniekiem nosūtījis paziņojumu par izpirkuma tiesību izmantošanu.
Dzīvokļu īpašniekiem būs pienākums izpirkšanas procedūrā iesaistīt zvērinātus tiesu izpildītājus, kuri kārtos visas ar izpirkšanu saistītās procedūras. Dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas procedūras izdevumus un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzību paredz apmaksāt no valsts budžeta. Savukārt izdevumus par namam nepieciešamo zemes gabalu robežu pārskatīšanu kvartāla ietvaros segtu vietējā pašvaldība.
Ja dzīvokļu īpašnieki kopsapulcē ar balsu vairākumu būs izlēmuši par zemes izpirkšanu, tad katra dzīvokļa īpašnieka pienākums būs samaksāt savu daļu par zemes pirkumu proporcionāli dzīvoklim piekrītošās zemes domājamās daļas lielumam triju mēnešu laikā, skaitot no lēmuma pieņemšanas dienas. Nauda būs jāiemaksā zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā. Paredzot iepriekš, ka visi viena nama dzīvokļu īpašnieki to var nepagūt, izpirkuma tiesības tik un tā būs izmantotas, ja minēto triju mēnešu laikā zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā savu izpirkuma cenas daļu būs iemaksājuši vismaz tie dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no nama esošajiem dzīvokļiem.
Neizpirktos ieķīlās
Ja izpirkuma tiesības ir izmantotas, bet par zemi nebūs samaksājuši visi dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki, tad uz tā dzīvokļa īpašumu, kura īpašnieks nebūs samaksājis savu daļu, nodibinās hipotēku par labu zemes īpašniekam kā nodrošinājumu prasījumam nesamaksātās izpirkuma daļas apmērā.
Zemes gabala īpašniekam gan nebūs tiesību pieprasīt dzīvokļa īpašniekam šo nesamaksāto daļu 10 gadus, skaitot no hipotēkas nodibināšanas dienas. Bet reizē dzīvokļa īpašniekam, kurš nesamaksās savu daļu, būs pienākums maksāt zemes īpašniekam nokavējuma procentus. Procentus būs spiests maksāt no dienas, kad beidzas izpirkuma samaksas termiņš, un līdz brīdim, kamēr samaksā par zemi aprēķināto summu. Nodibinātā hipotēka gan ietvertu sevī tikai izpirkuma cenas daļu, nevis nokavējuma procentus.
Dzīvokļu īpašnieki zaudēs tiesības izpirkt zemi, ja:
* sešu mēnešu laikā, skaitot no izpirkuma tiesību izmantošanas sākuma dienas, zvērinātam tiesu izpildītājam nebūs iesniegts pieteikums par zemes izpirkšanu;
* viena gada laikā, skaitot no izpirkuma tiesību izmantošanas sākuma dienas, dzīvokļu īpašnieki nebūs izlēmuši par izpirkuma tiesību izmantošanu;
* triju mēnešu laikā, skaitot no dzīvokļu īpašnieku lēmuma pieņemšanas dienas, zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā savu izpirkuma daļu nebūs iemaksājuši dzīvokļu īpašnieki, kuriem pieder vairāk nekā puse no visiem namā esošajiem dzīvokļiem.
Tieslietu ministrijā plāno, ka šo gadiem ilgo absurdu varētu izbeigt, piedāvājot zemes izpirkšanu dzīvokļu īpašniekiem, sākot no 2020. gada.
UZZIŅA
* Pēc Valsts zemes dienesta ziņām, Latvijā 3677 daudzdzīvokļu nami, kuros pavisam ir 110 970 dzīvokļi, atrodas uz 7354 citām personām piederošiem zemes gabaliem. Aptuveni trešdaļa no namu kopskaita ir Rīgā.
* Minēto 7354 zemes gabalu kadastrālā vērtība svārstās no 130 līdz 180 miljoniem eiro.
* Pašlaik šo namu iedzīvotāji spiesti piespiedu kārtā nomāt šo zemi no īpašnieka, pēc likuma maksājot par nomu 6% no zemes kadastrālās vērtības, ja vien puses nav vienojušās par mazākiem procentiem. No 2015. gada 1. janvāra dzīvokļu īpašniekiem viņu vietā vairs nav jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis – 1,5% no zemes kadastrālās vērtības. Bet jāmaksā nodoklis par viņiem piederošajiem dzīvokļiem – 0,2 līdz 0,6% no dzīvokļu kadastrālās vērtības. Tā kā šiem maksājumiem starpnieki ir daudzdzīvokļu namu pārvaldes, tās vēl noplēš 7 līdz 10% no summas par rēķinu sagatavošanu, turklāt šos rēķinus apliek ar 21% pievienotās vērtības nodokli. No 2015. gada 1. jūlija dzīvokļu īpašniekam ir tiesības prasīt, lai vietējā pašvaldība pārskata dzīvojamam namam nepieciešamā zemes gabala platību.
Viedoklis
Klementijs Rancāns, dzīvokļu īpašnieku un denacionalizēto namu īrnieku tiesību biedrības “Ausma” vadītājs: “Šis Tieslietu ministrijas sagatavotais likumprojekts ir klaja un nekaunīga ņirgāšanās par iedzīvotājiem, kuri jau desmit gadus spiesti maksāt šo zemes nomu. Lai iedzīvotājus patiešām atbrīvotu no šīs pazemojošās piespiedu zemes nomas, vispirms būtu jāpārskata spekulatīvo darījumu dēļ mākslīgi uzpūstās kadastrālās vērtības zemei. Jāņem vērā, ka, pastāvot līdzšinējai kārtībai, turpmākajos piecos gados kadastrālās vērtības pieaugs. Par kādu vērtību to piedāvās izpirkt namu iedzīvotājiem?!
Ja par pašreizējo, tad, piemēram, Rīgā, Brīvības ielā 389 divu dzīvojamo namu 88 dzīvokļu īpašniekiem par firmai “Grand Real Estate” piederošo zemes aptuveni pushektāru lielu zemes gabalu, kuras kadastrālā vērtība pašlaik ir noteikta 182 139 eiro apmērā, reizinājums ar koeficientu 1,18 iznākumā uzrāda 214 924 eiro.
Es rēķinu, ka dzīvokļu īpašniekiem atkarībā no dzīvokļa platības par zemi tādējādi būtu jāsamaksā aptuveni 3000 līdz 4500 eiro. Turklāt šāda summa jāiemaksā tiesu izpildītāja depozīta kontā triju mēnešu laikā, skaitot no lēmuma pieņemšanas dienas! Vēl iespaidīgākas summas būs jāmaksā iedzīvotājiem namos ir nelielu dzīvokļu skaitu un ar lielu namiem piesaistīto zemes platību.
Esmu pārliecināts, ka tādas summas lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku nespēs samaksāt. Ņirgāšanās par iedzīvotājiem ir arī ministrijas ierēdņu izgudrotie kavējuma procenti. Es paredzu, ka iznākumā viņi paliks par mūžīgajiem zemes piespiedu nomniekiem. Vēl ļaunāk – par brīvlaistajiem nomniekiem, jo valsts, visticamāk, vairs neregulēs zemes nomas maksas apmērus, kuriem pašlaik ir ar likumu noteiktie griesti – līdz 6% no zemes kadastrālās vērtības.”
