Ja īpašnieks par zemes nomu prasa milzu summu. Jurista padomi 0
Pirms diviem gadiem iegādājos dzīvokli divu dzīvokļu mājā, kas atrodas ielā, pa kuru notiek intensīva satiksme. Ar otra dzīvokļa īpašnieku, kuram piederēja arī zemesgabals ap māju, vienojāmies, ka par 30 latiem mēnesī nomāšu pusi no zemes, bet līgumu nepaspējām parakstīt, jo viņš pārdeva dzīvokli un zemi (es viņa noteikto cenu samaksāt nevarēju). Tagad jaunais īpašnieks tiesā prasa noslēgt ar viņu nomas līgumu par pusi zemesgabala un nomas maksā grib saņemt 6% no zemes kadastrālās vērtības, kas tagad ir gandrīz 95 000 eiro. Tā ir milzīga summa, jo zemesgabals ir liels (ap 2600 m²). Reāli man nav vajadzīga šī puse, izmantoju un tīru tikai pagalmu un celiņus līdz ielai un savam šķūnītim. Maksāju namu pārvaldei par piemājas teritorijas apkopšanu, bet otram īpašniekam ir parādi. JEVGĒNIJA RĪGĀ
Šajā gadījumā jūs varat iesniegt tiesā pretprasību, kurā jānorāda, cik lielu zemesgabala platību esat ar mieru nomāt un kādu nomas maksu par to esat gatava maksāt. Iznomājamo platību atzīmējiet zemesgabala plānā (tas jāveic mērniecības firmai) un iesniedziet tiesā.
Nosakot zemes nomas apmēru un gabala platību, lūdziet tiesu ņemt vērā vairākus apstākļus. Nomas maksai jābūt patiesai atlīdzībai par zemes lietošanu, un tas nozīmē – jo zemāka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas kadastrālā vērtība, jo zemākai jābūt piespiedu nomas maksas likmei no zemes kadastrālās vērtības.
Saskaņā ar Civillikuma noteikumiem nomas maksa jānosaka tādā apmērā, lai tā atbilstu normālām tiesiski ekonomiskām attiecībām un nomas maksas jēdziena izpratnei, lai zemes īpašnieks neiegūtu pilnu zemes vērtības samaksu relatīvi īsā laikā (šādi principi nomas maksas apmēra noteikšanai ir ietverti vairākos Augstākās tiesas Senāta spriedumos).
Ņemot vērā to, ka masveida vērtēšanā noteiktā kadastrālā vērtība ir tuva tirgus vērtībai, nomnieks, maksājot 6% gadā no kadastrālās vērtības, aptuveni 17 gados jau ir samaksājis visu zemes tirgus vērtību. Ja pieņemam, ka ēka kalpo 100 gadu, nomnieks zemes vērtību šajā laikā ir apmaksājis sešas reizes jeb par kopējo samaksāto nomas maksu būtu varējis zemi izpirkt sešas reizes.
Nomas maksas apmēru vēl nosaka, izvērtējot zemesgabala atrašanās vietu un uz tā esošās ēkas izmantošanas mērķi. Ja tas atrodas vietā ar intensīvu satiksmi, rajonu neuzskata par elitāru, turklāt dzīvoklis ir jūsu vienīgā dzīvesvieta.
Tiesai, nosakot nomas maksu, jāapsver, vai tā ir samērīga, vai līdzsvaro pušu pretējās intereses un pilda nomas līgumam raksturīgo atlīdzības funkciju, ņemot vērā īpašnieka izdevumus zemesgabala uzturēšanai un apsaimniekošanai, kā arī viņa pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokli. Tātad jāņem vērā, ka jūs pilnībā apmaksājat namu pārvaldes iesniegtos rēķinus, kuros ir ietverta maksa par piemājas teritorijas (citai personai piederoša zemesgabala) uzkopšanu, tostarp par ietvju tīrīšanu ap zemesgabalu, pati savu iespēju robežās uzkopjat celiņus no mājas līdz ielai un pagalmu. Otram īpašniekam savukārt ir parādi namu pārvaldei, un tas liecina, ka viņš īpašumu neapsaimnieko.
Lūdziet tiesu ņemt vērā arī to, ka šajā gadījumā dzīvojamajai mājai ir piesaistīts krietni lielāks zemesgabals, nekā funkcionāli nepieciešams ēkas uzturēšanai un apsaimniekošanai. Tā īpašnieks ir arī dzīvojamās mājas kopīpašnieks un zemesgabalu var izlietot savām vajadzībām un pēc saviem ieskatiem, nodrošinot jums tikai piekļuvi savam dzīvoklim un palīgēkai, jo citam nolūkam jūs šo zemesgabalu neizmantojat, t.i., negūstat no tā kādu labumu (piemēram, jums nav mazdārziņa, siltumnīcas vai augļu koku un krūmu uz tā).
Par pretprasības saturu tomēr derētu konsultēties ar juristu.
SVARĪGI
No 2015. gada 1. janvāra nomniekam vairs nav pienākuma kompensēt zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa maksājumus (likuma “Par valsts un pašvaldību īpašumu privatizāciju” pārejas noteikumu 51. punkts), tātad tos nevar ņemt vērā, nosakot nomas maksu.
KONSULTĒJUSI JURISTE KRISTĪNE KRĒSLIŅA
