Nekustamā īpašuma eksperts: Komercīpašumu iegāde labs virziens brīvo līdzekļu ieguldīšanai 0
Autors: “IMMOSTATE” nekustamā īpašuma eksperts Artūrs Obrickis.
Ja apsverat iespēju ieguldīt nekustamajā īpašumā, noteikti vērts apsvērt ne vien dzīvokļa, bet arī komercīpašuma iegādi, kas var kļūt par labu finansiālu ieguldījumu, to ilgtermiņā izdevīgi iznomājot.
Piedāvājumā Rīgā patlaban ir pietiekami daudz kvalitatīvu komercobjektu, bet pircēju, salīdzinot ar dzīvokļu segmentu, ir ļoti maz. Tas palielina jūsu iespējas kļūt par īpašnieku ienesīgam objektam labā vietā ar labām peļņas iespējām.
Salīdzinot ar dzīvojamo segmentu, publiskajā telpā un presē par komercīpašumiem pieejams samērā maz informācijas, kas līdz šim varbūt radījis nepareizu priekšstatu par situāciju ar šiem objektiem, norāda “IMMOSTATE” nekustamā īpašuma eksperts Artūrs Obrickis. To vidū ietilpst telpas pirmajā stāvā veikaliem, kafejnīcām, birojiem, saloniem gan Rīgas centrā, gan mikrorajonos.
Priekšrocības, salīdzinot ar mājokļa iegādi
Kā skaidro speciālists, ilgtermiņā komercobjektu iznomāt ir tik pat ienesīgi vai pat izdevīgāk nekā izīrēt mājokli. Ja klients iegādājas komercobjektu, ir krietni vieglāk vienoties par nomas nosacījumiem, ir iespēja mainīt nomnieku, nomas maksu vai uzlabot telpu stāvokli.
Ar nomnieku kopumā ir vieglāk strādāt, sadarbība ir ievērojami fleksiblāka. Ar mājokļa īrnieku iespējams lielāks tiesas procesu risks, ja dažādu iemeslu dēļ telpas nepieciešams atbrīvot, gan arī cenas paaugstināšana ir sarežģītāka.
Tāpat komercsegmentā ir vieglāk sekot tam, vai noma ir pieprasīta vai nav, attiecīgi veicot kādas korekcijas – piemēram, sadalīt telpas divās daļās.
Rekomendējamie komercobjekti ir tādi, kuriem ir viegli iznomājama komercplatība – ap 100 kvadrātmetru liela, ar skatlogiem fasādes pusē, atsevišķu ieeju no fasādes, kā arī ventilāciju. Šādas telpas var kļūt par labu nomas mājvietu gan veikalam, gan arī kafejnīcai.
Būtiska priekšrocība ir, ja objekts atrodas uz gājēju ielas. Jau ilgu laiko notiekošās diskusijas par Tērbatas ielas iespējamo transformāciju gājēju ielā, noteikti ir viens no iemesliem, kādēļ tur, īpaši sākumposmā, saglabājušās ļoti augstas nomas cenas.
Komercīpašumu iegādes veiksmes stāstā izšķirīgs var būt arī ēkas novietojums – vai veikals atrodas saules vai ēnas pusē, jo mūsu platuma grādos cilvēki labprātāk izvēlas uzturēties saulainākā pusē, vai, piemēram, tas atrodas pie sabiedriskā transporta pieturas.
Jāņem vērā, ka viena kvartāla ietvaros cilvēki pārvietojas ļoti atšķirīgi, tādēļ uz ielas stūra telpas parasti maksā daudz dārgāk nekā kvartāla vidū. Tajā pašā laikā, ja objekti neatrodas “top” vietās, tie būs lētāki, un, prasmīgi plānojot biznesu, iespējams sasniegt labu rezultātu.
Daudzi komercobjektu potenciālie pircēji vēlas sasniegt šo labo rezultātu ar drošām un viegli iznomājamām telpām. Tieši tāpēc atsevišķas telpas var redzēt pārdošanas piedāvājumā ļoti ilgu laiku.
Kam jāpievērš uzmanība, pērkot telpas
Kā norāda A.Obrickis, ļoti svarīgi ir jau sākotnēji saprast, kāds bizness tiks attīstīts konkrētajā nomas vietā un kāds būs šo telpu klients. Ja tas ir ēdināšanas bizness, jāskatās, ar ko unikāla var būt konkrētā vieta, vai un kāds ēdiens tiek piedāvāts, salīdzinot ar “kamiņiem”, kādas ir auto novietošanas iespējas restorāna gadījumā. Ja tās ir veikala telpas, svarīgas būs preču novietošanas iespējas fasādes logos.
Tas viss, plānojot nomas biznesu, ir rūpīgi jāpārdomā. Ja turpat blakus ir konkurents, kurš uzmanīgi izpētījis konkrētās vietas priekšrocības, viņam noteikti veiksies labāk. Labāk izvēlēties nedaudz dārgāku vai mazāku telpu, bet tādu, kurā vienlaikus iespējams attīstīt dažādus biznesa veidus – ēdināšanu, skaistumkopšanas pakalpojumu sniegšanu, frizētavu, veikalu u.tml. Šāds ieguldījums būs daudz drošāks.
Tāpat kā dzīvokļiem, arī komerctelpām tiek veikts vērtējums. Jārēķinās, ka katram komercdarījumam cenas svārstības standarta gadījumā var būt plus/mīnus 10% no cenas.
Ja vērtējumā uzrādītā cena ir, piemēram, 100 000 eiro, tad īpašums tiks pirkts par 90 000 vai 110 000, nevis 150 000 eiro. Līdz ar to pārmaksāt īsti nav iespējams.
Ņemot vērā to, ka liela daļa komercobjektu tiek pirkti jau ar nomas līgumiem, no nomniekiem ir iespēja uzzināt, kādi ir nolūkotās vietas plusi, kas būtu uzlabojams, kādi ir ieteikumi jaunajam īpašniekam.
Savukārt, ja īpašums tiek pirkts bez nomas līgumiem, pircējam pastāv iespēja nokaulēt cenu, argumentējot, ka pastāv lielāks risks, jo nav vēl garantētu ienākumu un nāksies atrast nomnieku, kurš būs gatavs maksāt prasīto nomas maksu.
Kā pluss komercobjekta izvēlē minams arī tas, ka, vecajam nomniekam aizejot, parasti jaunais nomnieks veic remontu par saviem līdzekļiem (biroja gadījumā remontu gan lielākoties veic īpašnieks). Vēl viena laba pazīme, ka ieguldītās investīcijas konkrētā nekustamajā īpašumā sola atmaksāties, ir tā, ka vienām telpām ir bijis nomnieks ilgāku laiku – vismaz 5 gadus pēc kārtas. Tomēr arī šajā gadījumā uzmanīgi jāvērtē vai būs cits nomnieks ar līdzīgiem nomas nosacījumiem, ja esošais dotos prom.
A.Obrickis savā praksē novērojis, ka vispieprasītākās telpas ir tādas, kuras jau ir pielāgotas medicīnas pakalpojumu sniegšanas vai kafejnīcas vajadzībām – īpašs grīdas segums, nodrošināta piekļuve cilvēkiem ar īpašām vajadzībām, ventilācija, bez kā nav iedomājama šo pakalpojumu kvalitatīva sniegšana.
“Pat tad, ja esošais nomnieks kādu iemeslu dēļ šādas telpas pamet, jaunais nomnieks jau mēneša laikā būs klāt,” secinājis A. Obrickis, piebilstot, ka šādas, īpaši pielāgotas telpas, ir pieprasītas ne tikai Rīgas centrā, bet arī mikrorajonos.
Labs brīdis pārdošanai, jo pircēji ir
Savukārt attiecībā uz komercobjektu pārdevējiem speciālists norāda, ka ir labs brīdis, lai pārdotu telpas, jo pircēji ir – vietējo pircēju aktivitāte jūtama jau vismaz pusotru gadu.
Vietējie komerciālos nekustamos īpašumu pircēji, kuru mērķis ir tālāka to iznomāšana, parasti ir gatavi izskatīt pirkumu robežās no 100 000 līdz 400 000 eiro. Iegādājoties komercobjektu sava biznesa darbībai, summas ir mazākas – 50 000 līdz 200 000 eiro.
Savukārt domājot par biroja iegādi savām vajadzībām, kompānijas izskata nekustamos īpašumus līdz pat 500 000 eiro. Viens no iemesliem, kas kavējis aktīvāku darījumu veikšanu, ir tas, ka pircēju un pārdevēju vidū dominē atšķirīga informācija par tirgus iespējām.
Labus īpašumus pircēji vienmēr novērtēs – ir laba vieta, drošs, stabils nomnieks, šādu īpašumu pārdot būs daudz vieglāk. Protams, ne visi objekti ir vienlīdz labi, kas nozīmē, ka citus būs grūtāk iznomāt, ja , piemēram, ir augsta cena, slikta vieta, liela platība pagrabā, slikta ēka, nav iespējas novietot auto u.tml.
Šos aspektus nespeciālistam, protams, nav viegli izvērtēt, tādēļ A.Obrickis aicina konsultēties ar nekustamā īpašuma ekspertiem, cik piemērots varētu būt konkrētais objekts un kāda varētu būt tā reālā pārdošanas cena.
No pircēja puses raugoties, pluss ir tas, ka nav daudz labu pircēju, jo daļai jāņem kredīts bankā un ne visos gadījumos tas tiek akceptēts, kas savukārt sašaurina potenciālo pircēju loku. Tāpat trūkst pircēju, kuri apzinās tirgus situāciju un ir gatavi pieņemt lēmumu par labu komercobjekta iegādei.
Komercobjektu tirgus bankas redzējumā
Bankas “Luminor” mazo un vidējo uzņēmumu segmenta vadītājs Mareks Gurauskas norāda, ka līdz šim kredītu pieteikumu komercobjektu iegādei bankā bijis salīdzinoši maz. Tas varētu būt skaidrojams ar to, ka šāda veida investīcija ir salīdzinoši liela un uzņēmumi rūpīgi izsver, vai to varētu atļauties. Kafejnīcu, skaistumkopšanas salonu un citu pakalpojumu sniedzējiem raksturīgi telpas galvenokārt nomāt, nevis iegādāties īpašumā.
Pirmās iemaksas apmērs šāda komercobjekta iegādei ir atkarīgs no vairākiem faktoriem – klienta vēstures, objekta atrašanās vietas, objekta stāvokļa un izmantošanas veida. Taču parasti pirmās iemaksas minimālais apmērs ir ap 25-30% no darījuma summas.
Komercobjektu darījumu tirgus Rīgā līdz šim nav bijis pietiekami novērtēts gan informācijas, gan specifisku zināšanu trūkuma dēļ, tomēr tas var kļūt par labu ieguldījuma veidu ilgtermiņā, veicot rūpīgu izpēti, kā arī konsultējoties ar ekspertiem.
