Daži skumji secinājumi par Bordāna sapni un miljonāru mājām 2
Zigfrīds Dzedulis, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Tieslietu ministrs Jānis Bordāns apsolījis, ka jau šogad 1. augustā iedzīvotāji teju simtprocentīgi zināšot, kā Valsts zemes dienests (VZD) būs novērtējis viņiem piederošos nekustamos īpašumus.
Ministrs uzdevis VZD radīt jaunu, uzlabotu kadastrālās vērtēšanas sistēmu, kas turpmāk ļaušot taisnīgāk novērtēt nekustamos īpašumus – atbilstoši īpašniekiem piederošajam labumam.
Pēc “LA” 7. maija numurā publicētā raksta “VZD nerod vērtējumu greznām pilīm” redakcija saņēma VZD ģenerāldirektora pienākumu izpildītājas Inetas Baldiņas pārmetumus.
Raksta autors, lūk, maldinot sabiedrību, apgalvodams, ka novērtējums ļoti greznām savrupmājām ar jumta tornīšiem, terasēm tenisa kortiem un peldbaseiniem Jūrmalā, Mežaparkā, Rīgai tuvējos novados ir nesamērīgi mazs salīdzinājumā ar mazo un pieticīgi celto dzīvojamo ēku kadastrālajām vērtībām.
Viņasprāt, patiess būtu apgalvojums, ka vienā pašvaldībā blakus esošās lielās un jauno namu kadastrālās vērtības ir augstākas nekā mazo un senāk celto namu kadastrālās vērtības.
Māju pārdod piecreiz dārgāk
Novēlot VZD strādājošajiem īpašumu novērtētājiem lielus panākumus šajā grūtajā un visnotaļ svarīgajā darbā, veidojot taisnīgu kadastrālo novērtējumu, paraudzīsim, kā pašlaik novērtētas, piemēram, ļoti greznās savrupmājas Jūrmalā, kurām VZD nevar atrast kritērijus, kā atšķirt tās no parastām un kuras pašlaik tiek piedāvātas tirgū par miljoniem, un kuru cenas tirgū ik gadu cēlušās par spīti saimnieciskām krīzēm vai koronavīrusa izplatībai.
Pēc VZD publiski paustā, pašlaik spēkā esošās kadastrālās vērtības tika noteiktas, balstoties uz 2012.gada tirgus datiem, un noteikšanas brīdī bija 70–85% apmērā no to vērtībām tirgū.
Nekustamo īpašumu sludinājumu portālā INCH atrodams, ka, piemēram, Jūrmalā, 18. līnijā 1A, kas pašā jūras piekrastē, tiek pārdota labiekārtota 470 kvadrātmetru liela savrupmāja un zeme 2500 kvadrātmetru platībā. Mājā ir 4 guļamistabas, 4 sanitārie mezgli, liela dzīvojamā istaba, kas apvienota ar virtuvi, saimniecības telpas, sauna un baseins, garāža divām automašīnām.
Īpašums, kuru maijā piedāvāja par 2,2 miljoniem eiro (jūnijā cena samazināta līdz 1,9 miljoniem), pēc VZD datiem, pašlaik ir novērtēts par 478 166 eiro jeb 21,7% apmērā no tirgus vērtības.
Ir arī astoņkārt dārgākas
Jūrmalā, Vidus prospektā 42, dažu minūšu gājienā no jūras var nopirkt labiekārtotu 450 kvadrātmetru lielu divstāvu namu ar 1800 kvadrātmetriem zemes. Nama pirmajā stāvā ir liela viesistaba ar kamīnu, apvienota ar virtuvi, plaša ieejas halle, garāža 2 automašīnām. Otrajā stāvā kabinets, trīs guļamistabas. Viena no tām saimnieku istaba ar individuālu garderobi un plašu vannas istabu. Namam ir 2 balkoni un vasaras terase.
Āra teritorija iežogota, automātiskie vārti, apgaismojums, automātiskā mauriņa laistīšanas sistēma, bruģēti celiņi, iekopti apstādījumi. Mājā kondicionēšana, ventilācija, kā arī videonovērošana pa visu teritoriju. Būvējot māju, izmantoti augstas kvalitātes pamatelementu un apdares būvmateriāli.
Par šo īpašumu pārdevējs prasa 2,3 miljonus eiro. Bet VZD tam noteiktā kadastrālā vērtība 282 250 eiro jeb 12,3% no tirgus vērtības.
Tikpat labiekārtotu 388 kvadrātmetru lielu namu un 2809 kvadrātmetru zemi pārdod Jūrmalā, Bulduru prospektā 115, simt metru attālu no jūras piekrastes. Arī šī īpašuma cena ir iespaidīga – 1,55 miljoni eiro. Bet VZD kadastrālais novērtējums 296 078 eiro jeb 19,1% no tirgus vērtības. 2012. gadā 218 803 eiro jeb 14,1% no tirgus vērtības.
Tirgus svārstības nav tik lielas
VZD taisnojas, ka kopš 2016. gada īpašumu kadastrālas vērtības ir iesaldētas un atbilst 2012.–2013. gada tirgus darījumu cenām.
VZD apgalvo, ka, aprēķinot kadastrālo vērtību, ņem vērā mājas ģeogrāfisko atrašanās vietu, ēkas platību kvadrātmetros, nolietojumu, labiekārtojumu, kā arī to, no kāda būvmateriāla tā uzcelta. Ja patiešām tā, tad nav saprotams, kā pieminēto īpašumu kadastrālās vērtības nesasniedz pat 50% no to vērtības tirgū.
Lasītājam it kā būtu jāsaprot pašam, ka pirms septiņiem vai astoņiem gadiem īpašumiem noteiktās kadastrālās vērtības balstījās uz darījumu cenām, kādas tirgū bija tolaik. Tirgus vērtētāji, kuriem parādīju sludinājumu portālā piedāvātos īpašumus, man gan atzīst, ka kaut kādas darījumu cenu svārstības, ja šie īpašumi tirgū tiktu piedāvāti 2016. gadā, ir iespējamas un pieļaujamas. Tomēr tās nevarēja būt tādas, kas būtiski ietekmē kadastrālo novērtējumu, ja VZD laikus sekotu cenu izmaiņām tirgū.
Bet, kā redzams, nekādu būtisku izmaiņu šo īpašumu novērtējumā nebija arī agrāk. 2012. gadā īpašumam Jūrmalā, 18. līnijā 1A, noteiktā kadastrālā vērtība 318 893 eiro jeb 14,5% apmērā no īpašuma pašreizējās tirgus vērtības. Īpašumam Jūrmalā, Vidus prospektā 42, 2012. gadā kadastrālā vērtība bija 121 483 eiro jeb 5,3% no īpašuma tirgus vērtības, protams, pieņemot, ka tā nebija ievērojami mazāka par pašreizējo.
Jūrmalā, Bulduru prospektā 115 – 218 803 eiro jeb 14,1% no tirgus vērtības.
“Parex” kronis visam
Šos pieminētos trīs īpašumus sit pušu bijušā “Parex” bankas baņķiera Viktora Krasovicka ģimenei piederošā “Villa Marta” – viena no lepnākajām Latvijā, kas Bulduros izpletusies četrās adresēs, ar Jūrmalas pašvaldības gādību klāt pieķerot arī daļu no sabiedrībai domātās 3. līnijas ielas.
2016. gada sākumā vairāki plašsaziņas līdzekļi ziņoja, ka viena no Latvijas dārgākajām privātmājām tiek pārdota par 15 miljoniem eiro.
Bet, pēc VZD datiem, pašlaik šīs lepnās villas kadastrālā vērtība ir noteikta 1 233 756 eiro apmērā. 2012. gadā īpašuma kadastrālā vērtība bija vēl mazāka – 917 557 eiro.
Ja 2016. gadā šo īpašumu tirgū piedāvāja par 15 miljoniem, tad iznāk, ka īpašuma kadastrālā vērtība bija 8% no tā laika tirgus vērtības. Pilnīgi pieļaujams, ka pašlaik šāds īpašums maksā pat krietni vairāk nekā 15 miljonus.
Jau tolaik nekustamā īpašuma lietpratēji lēsa, ka šī īpašuma vērtība patiesībā varētu sasniegt vismaz 30 miljonus eiro, vairāk nekā 10 000 kvadrātmetru zemes gabals vien jau būtu vismaz 10 miljonus eiro vērts, bet dzīvojamās ēkas, tenisa kortu un peldbaseina kvadrātmetrs varētu maksāt 6 līdz 7 tūkstošus eiro. Bet tad šī iespaidīgā īpašuma kadastrālā vērtība būtu vēl zemāka – vien 4% apmērā.
Daži skumji secinājumi
No tā rodas daži skumji secinājumi.
Diemžēl jau gadiem ilgi VZD nav sekojis un neseko līdzi nekustamo īpašumu tirgus darījumiem, negatavo pārskatus par tiem, nemeklē veidus, kā atpazīt tirgū visdārgāk novērtētos īpašumus. Par tiem gan ļoti bieži raksta un tos parāda plašsaziņas līdzekļos, darījumu cenas atspoguļo Zemesgrāmatā.
Īpašumu vērtības noteikšanā nekustamo īpašumu vērtētāji apseko īpašumus dabā, izmanto pašus svaigākos datus par īpašumu pārdošanas un piedāvājumu cenām, īpašumu īres vai nomas cenām, būvniecības izdevumiem, ienesīguma likmēm.
Tāpat tiek ņemts vērā, kāds vērtēšanas brīdī ir salīdzināmo īpašumu piedāvājums un pieprasījums tirgū. Ja pieprasījums pēc noteikta veida nekustamā īpašuma ir mazāks nekā piedāvājums, vērtības ir salīdzinoši zemākas.
Toties kadastrālās vērtības top kabinetos, balstoties uz novecojušiem datiem, it kā pat nepamanot to, par ko jau gadiem runā sabiedrība. Atsevišķs stāsts ir par savulaik VZD Nekustamā īpašuma departamentā radīto zonējumu jeb īpašumu vērtību zonām, kuras, kā stāsta, itin viegli esot varēts pabīdīt uz vienu vai otru pusi pēc vajadzības…
Kamēr tā būs, tikmēr ministra Bordāna rīkojums radīt taisnīgas kadastrālās vērtības, kas atbilst īpašniekiem piederošajam labumam, arī turpmāk paliks tikai viņa sapnis.
VZD gan vēsta, ka, ieviešot jauno kadastrālo vērtēšanu, 2022. gadā šo īpašumu zemes un ēku kadastrālās vērtības pieaugšot aptuveni 2 līdz 6 reizes. Pašlaik īpašumam “Marta Villa” noteiktajai kadastrālajai vērtībai 1 233 756 eiro apmērā pieaugot 6 reizes, tā būs aptuveni 7,5 miljoni eiro. Tātad arī 2022. gadā pat ne tuvu tai tirgus vērtībai, kāda tai ir jau pašlaik.
Diemžēl arī šis palielinājums diezin vai novērsīs gadiem ilgušo netaisnību, ka grezno savrupnamu īpašnieki maksā īpašumu tirgus vērtībai neatbilstošu nekustamā īpašuma nodokli – mazāku nekā vienkārši celto ģimeņu privātmāju īpašnieki.
