Pircēju vairāk nekā pārdevēju. Meža īpašumu konsolidācijas fonā uzpircēji pūš “cenu burbuli” 0
Meža īpašumu konsolidācijai turpinoties, palielinās lielo meža īpašumu īpatsvars, un, pieprasījumam esot lielākam nekā piedāvājumam, uzpircēju ķēdēm ir iespēja daudzkārt “uzaudzēt” meža īpašumu cenu.
Savukārt nelielo īpašumu pārdevēji nezināšanas dēļ, ko izmanto apsviedīgi meža īpašumu uzpircēji, bieži vien negūst maksimālo labumu no pārdošanas darījuma. Uz šādām tendencēm meža īpašumu tirgū norāda aptaujātie speciālisti.
Nostiprinās uzņēmumi ar lieliem īpašumiem
Meža īpašumu konsolidācijas procesu akcentē Latvijas Meža īpašumu biedrība, iepazīstinot ar jaunāko ikgadējo Mežzinātnes institūta “Silava” veikto pētījumu “Privāto mežu apsaimniekošanas un meža īpašumu konsolidācijas un kooperācijas procesa monitorings”.
“Analizējot pētījuma datus, redzams, ka kopš 2004. gada vairāk nekā sešas reizes pieaudzis to mežu īpatsvars, kas ir īpašumos, lielākos par 50 ha: 2018. gadā tādu bija jau gandrīz puse no meža īpašumiem. Savukārt 14 gadu laikā vairāk nekā divas reizes samazinājies nelielo meža īpašumu (mazāku par 10 ha) īpatsvars. Tas varētu būt skaidrojams ar apstākli, ka īpašumi ir vai nu pārdoti, vai īpašnieki mainījuši šiem īpašumiem legālo piederības statusu – pārreģistrējot tos uz sev piederošiem uzņēmumiem vai zemnieku saimniecībām,” pētījuma datus skaidro Arnis Muižnieks, Latvijas Meža īpašnieku biedrības valdes priekšsēdētājs.
Valdis Kalns, VAS “Latvijas valsts meži” (“LVM”) Nekustamo īpašumu pārvaldes vadītājs, piebilst: “Tas, ka juridisko personu rīcībā nonāk arvien lielākas meža platības, kopumā, valstiski vērtējot, nav slikts fakts. Individuālajiem īpašniekiem mūsdienās no izmaksu efektivitātes viedokļa apsaimniekot mežus kļūst arvien grūtāk, jo nepieciešamas zināšanas meža darbu plānošanā un augstražīgi darba paņēmieni, lai to veiktu. Meža īpašumu konsolidācija pats par sevi nav slikts process, jo tas nozīmē prasmīgu meža īpašumu uzturēšanu un apsaimniekošanu, un to, ka būs darba vietas, augs tautsaimniecība, īpaši eksports.”
Pircēju vairāk nekā pārdevēju
“Var izcelt dažus galvenos aspektus, kas ietekmējuši darījumus ar meža īpašumiem pēdējos pāris gados. Tirgū ir liels skaits potenciālo pircēju – gan t.s. uzpircēju ķēdes, gan arī t.s. gala pircēji – investīciju fondi, bet salīdzinoši mazs meža īpašumu piedāvājums. Tas ir arī viens no iemesliem, kāpēc daudzu pircēju rokās nonākušie īpašumi pāris gadu laikā “uzaudzē” cenu, līdztekus pašu īpašnieku nezināšanai, kā un kādu patieso darījuma vērtību iegūt. Turklāt 2018. gadā tirgū bija divi lieli pārdošanas darījumi, kas deva signālu tirgum par iespēju prasīt augstu cenu arī pērn,” secina Sandijs Lūkins, “Latio” Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs.
A. Muižnieks informē, ka pērn tika veikta aptauja meža īpašnieku vidū, jautājot, vai viņi tuvāko piecu gadu laikā pieļauj sava īpašuma pārdošanu.
“Tādu meža īpašnieku skaits, kuri domā: ja saņemtu izdevīgu piedāvājumu, būtu gatavi pārdot īpašumu, īpatsvars turas stabils jau ilgāku laiku – tie ir kopā apmēram 12% no aptaujātajiem. No tiem gandrīz 2% jau aktīvi meklē īpašuma pircēju. Salīdzinot ar Skandināvijas valstīm, mūsu meža īpašumu tirgus ir aktīvs arī no īpašuma pārdevēju viedokļa.
Tajā pašā laikā, uzdodot jautājumu, vai kāds apsver iegādāties meža īpašumu, jau 30% atbildēja apstiprinoši, tas nozīmē, ka īpašumu pircēju ir divas reizes vairāk nekā pārdevēju.
Redzams, ka vairāk pircēju ir juridiskās personas, t.sk. investīciju fondi, ņemot vērā viņiem pieejamo naudu un tās salīdzinošo lētumu.
To apliecina arī dati – pēdējo divu gadu laikā ap 6000 īpašumu mainījuši piederību no fiziskām uz juridiskām personām, un tie lielākoties ir t.s. mazie meža īpašumi. Samazinoties piedāvājumam, gala pircējs ir gatavs maksāt vairāk, tostarp lai nostiprinātu savu pozīciju tirgū,” secina A. Muižnieks.
Cenu kāpumam vairāki iemesli
Ne tikai piedāvājuma-pieprasījuma situācija, bet arī tirgū esošās koksnes cenas un 2018. gadā notikušie divi lielie meža īpašumu darījumi ir atstājuši ietekmi uz darījuma summām, atzīst aptaujātie eksperti.
Atgādināsim, ka 2018. gadā tika pārdoti divi salīdzinoši lieli meža investīciju portfeļi. Par SIA “Foran Real Estate” portfeļa īpašnieci kļuva IKEA grupas investīciju uzņēmums “IRI Asset Management” (INGKA), savukārt Zviedrijas “Bergvik Skog” pārdeva savus meža īpašumus un uzņēmumus Latvijā Zviedrijas meža nozares koncernam “Södra”. Tādējādi “Bergvik Skog” pārdeva 111 100 hektārus zemes, no kuriem 80 300 hektārus veidoja produktīva meža zeme. Darījuma summa sasniedza 324 miljonus eiro. Tādējādi var aplēst, ka viens ha maksāja 2916 EUR.
Lai arī “Foran Real Estate” pārdošanas darījumu detaļas publiski netiek atklātas un tika pārdots nedaudz zem 55 tūkstošiem hektāru kopējās mežu platības, mežsaimnieki lēsa, ka vidējā cena šajā gadījumā varētu būt bijusi 1700–2000 eiro par hektāru vai nedaudz vairāk. No tā var secināt, ka šī darījuma apjoms varētu būt bijis 100 miljonu vai nedaudz vairāk eiro apjomā.
Pēc kļūšanas par “Foran Real Estate” vienīgo īpašnieku IKEA grupā ietilpstošajam Nīderlandē reģistrētajam uzņēmumam “IRI Investments” Latvijā pieder aptuveni 90 000 hektāri meža zemes, rakstīja “la.lv”. Līdz ar īpašnieka maiņu “Foran Real Estate” pārtapa par “IRI Forest Assets Latvia”, kļūstot par vienu no lielākajiem privātajiem mežu īpašniekiem Latvijā.
Abos darījumos savu piedāvājumu bija iesnieguši arī VAS “Latvijas valsts meži”. “LVM” pārstāvis V. Kalns atzīst, ka valsts uzņēmumam “kļūst arvien grūtāk konkurēt tieši cenas līmenī”. Viņš izdala trīs meža īpašumu pircēju grupas.
“Pirmie ir tie, kas izrēķina, ka ar to, kas aug mežā, var atgūt pirkumā ieguldīto, un pēc tam īpašumu pārdod kā jaunaudzes vai izcirtumus. Otrie ir tie, kas ir ilgtspējīgi meža apsaimniekotāji un kas, pirkumu veicot, rēķina pārsvarā maksimālo atdevi no mežsaimniecības. Pie otrās grupas mēs pieskaitām sevi. Un ir trešie pircēji – tie, kas skatās uz meža zemi kā uz ieguldījumu nekustamajā īpašumā, kā uz darījuma priekšmetu, no kura sagaida, ka nākotnē īpašuma vērtība celsies.
Šie pircēji “ieceno” arī tirgus gaidas, vēsturisko vērtību potenciālo pieaugumu, iespējams, salīdzina ar līdzīgiem īpašumiem otrā Baltijas jūras pusē. Ar šiem pircējiem mums reti izdodas sacensties,” atzīst V. Kalns.
“Šie divi darījumi krietni pacēla darījumu latiņu, vismaz uz kādu brīdi. Tas bija arī vērojams tirgū visu 2019. gadu. No vienas puses, daudzi zemju uzpircēji un starpnieki bija gatavi maksāt pārdevējiem augstas cenas, cerot, ka šos īpašumus varēs pārdot lielajiem tirgus spēlētājiem – zviedru, somu u.c. valstu investoriem – par vēl krietni augstāku cenu, nekā nopirkts no privātā īpašnieka.
Šī iemesla dēļ Latvijas tirgū vērojama īpaša tendence, kas, pēc daudzu ārvalstu ekspertu aplēsēm, citos tirgos nav novērota. Proti, tirgus dalībniekiem par lielākām īpašumu pakām jeb portfeļiem ir iespējams iegūt lielāku cenu par hektāru nekā, piemēram, pārdodot vienu īpašumu
,” izsakās S. Lūkins, “Latio” eksperts.
“Bergvik Skog” un “Södra” darījums, kur cena tuvojās trim tūkstošiem eiro par hektāru, bija arī signāls pārdevējiem, ka turpmāk var prasīt augstākas cenas. To juta arī mūsu biedri, kas iegādājās īpašumus pērn,” atklāj Arnis Muižnieks, Latvijas Meža īpašnieku biedrības valdes priekšsēdētājs.
“LVM” pārstāvis V. Kalns, komentējot iespēju, ka lielie meža īpašumu uzpircēji tādējādi “pērk savu vietu tirgū”, saka:
“Ja zinām, ka pašlaik ir valstis, kurās par noguldījumiem var saņemt mīnus procentus, tad loģiski, ka, piemēram, skandināvi, kuriem ir daudz brīvas un salīdzinoši lētas naudas, to iegulda meža zemēs. Baltijas reģions izsenis ir pierādījis prasmi mežu apsaimniekošanā. Ja runā par investīciju fondiem un tiem uzņēmumiem, kas aiz tiem stāv… Vai tie kaut kad apstāsies uzpirkt meža īpašumus? Es teiktu – nekad. Kamēr latvieši pratīs mežus apsaimniekot, tikmēr būs interese mežu pārpirkt. Domāju, ka šie faktori – cenas, kādas bija iepriekš koksnei, plus divi minētie pirkuma darījumi – varētu likt satraukties jauno portfeļu turētājiem.”
Prognoze: tirgus turpinās būt aktīvs
“Latio” Mežu pārdošanas nodaļas vadītājs Sandijs Lūkins uzskata, ka šī tendence – dažkārt nepamatoti augstas cenas par meža īpašumiem – drīz beigsies, jo investīciju fondi būs samaksājuši prēmiju par ienākšanu un nostabilizēšanos tirgū, un tālākas meža īpašumu iegādes būs balstītas uz bezkaislīgiem cipariem un matemātiku – tīri ekonomiskiem aprēķiniem.
Viņam oponē A. Muižnieks: “Palaikam tirgū parādās kāds jauns spēlētājs, un tas ienāk ar savu “apetīti” iegādāties konkrētu īpašumu apjomu. Tāpēc teikt, ka dramatiski kritīsies meža īpašumu cenas, nevar. Zinot, kādi postījumi no mizgraužiem ir teju visos Eiropas mežos, arī Skandināvijā, prognozēju, ka tuvākajā laikā būs vēlme vairāk pārdot meža īpašumus nekā cirsmas.”
Runājot par meža īpašumu cenām, Valdis Kalns pieļauj, ka ar laiku tajās varētu tikt “iecenota” ekosistēmas pakalpojuma vērtība – tīrs gaiss, rekreācija, meža nekoksnes veltes. Vai arī, piemēram, attīstīsies “zaļo obligāciju” tirgus. Proti, globāli strādājošs rūpniecības uzņēmums ar mežu zemēm, kas tam “pieder”, vēlas demonstrēt zaļu, videi draudzīgu saimniekošanu.
“Mēs pagaidām šādu tendenci neesam atklājuši, bet tas varētu būt nākamais tirgus gājiens,” pieļauj viņš.
“LVM” speciālists, izsakot turpmākās prognozes, pieļauj, ka, “gadiem ejot, samazināsies individuālo meža īpašumu piedāvājumu skaits”.
“Tie īpašnieki, kas saprot, ka pašu spēkiem nespēs mežu apsaimniekot, ir vai nu jau pārdevuši savus īpašumus, vai arī šobrīd ir “pēdējais vilnis” pārdošanai. Tāpēc samazināsies šādu piedāvājumu skaits tirgū, un darījumi notiks ar 500–1000 un pat vairāku tūkstošu hektāru lielām platībām, un tas jau būs lielo “spēlētāju” rokās, kas arvien vairāk veiks darījumus savā starpā. Turklāt vēl ir arī pašvaldību mežu īpašumi, kuri, pēc teritoriālās reformas izveidojoties lielākiem novadiem, varētu tos pārdot.
Tas, ka šobrīd atsevišķas pašvaldības pārdod savus nelielos – 200–300 ha – īpašumus, ir pamatots lēmums, jo nav vienkārši tik nelielai platībai izveidot pastāvīgu mežsaimniecības vienību. Mēs, “LVM”, vairāk varam piedāvāt pirkuma summu gandrīz jebkurā Latvijas vietā, jo mums ir apsaimniekošanas tīkls visā valstī, kā arī pēc vienotiem kritērijiem novērtējam īpašumus,” komentē V. Kalns.
Nezināšana “iegriež”
“Latio” izpētīja publiski pieejamus Zemesgrāmatas datus par meža īpašumu darījumiem, un tas ļāva pamanīt interesantu tendenci.
Tika fiksēti ļoti daudzi gadījumi, kad viens un tas pats īpašums gada vai divu gadu laikā ir nomainījis vairākus īpašniekus, visbeidzot nonākot skandināvu investīciju uzņēmuma rokās. Turklāt ļoti bieži šo īpašumu cena arī ir mainījusies, dažkārt pieaugot diezgan ievērojami.
Sandijs Lūkins demonstrē vienu tipisku gadījumu: izrakstu no Zemesgrāmatas. Meža īpašnieks E., kuram mežs ir bijis īpašumā kopš 1998. gada, savu īpašumu 2018. gada jūnijā pārdevis vienai SIA par 10 000 eiro, pēc pāris mēnešiem šī SIA meža īpašumu pārdod citai SIA jau par 20 000 eiro, kura 2019. gada sākumā šo pašu īpašumu pārdod investīciju fondam jau par 45 000 eiro. Iespaidīgs cenas pieaugums!
“Par pamatu lielai cenu amplitūdai varētu būt meža īpašnieku informācija (vai tās neesamība) par īpašuma patieso tirgus vērtību. Ja īpašnieks būtu zinājis to, kādas ir cenas tirgū un kāda ir viņa meža patiesā vērtība, kā arī to, kā labāk noformēt darījumu juridiski, izslēdzot uzpircēju ķēdi, viņš būtu spējis gūt no darījuma daudz lielāku atdevi. Jautājums, protams, ir par šo pārpircēju godaprātu un ētiku, kā arī “apetīti”, nosakot darījuma cenu,” secina S. Lūkins, “Latio” pārstāvis.
Interesantu faktu atklāj pētījums “Privāto mežu apsaimniekošanas un meža īpašumu konsolidācijas un kooperācijas procesa monitorings”.
Izrādās, ka 93,4% meža īpašumu inventarizācija ir veikta pirms 10–20 gadiem, bet vecāka inventarizācija par 20 gadiem ir 6,6 % mežu.
“LVM” pārstāvis V. Kalns norāda: tikai kadastra informācija un arī veci inventarizācijas dati nesniedz korektu izpratni par īpašuma patieso situāciju un vērtību pašlaik.
“Vecā inventarizācijā nebūs pierēķināts meža pieaugums, ja to nav ietekmējusi saimnieciskā darbība vai dabas apstākļi. Tādējādi jaunākam mežam vērtība varētu būt pat divreiz lielāka, vecākam mežam – ap 2 tūkst. eiro par hektāru vēl klāt. Valsts meža dienestā ikkatrs var iegūt aktuālo meža datu izdruku, kurā aprēķini tiek veikti pēc zinātniski pamatotām augšanas gaitu formulām uz 10 vai 15 gadu vecas inventarizācijas pamata,” viņš stāsta.
Latvijas Meža īpašnieku biedrības valdes priekšsēdētājs A. Muižnieks iesaka cilvēkiem, kuri plāno pārdot savu meža īpašumu, pajautāt padomu ekspertiem.
“Cilvēkam, neesot iekšā meža īpašumu procesā, var pietrūkt zināšanu, un viņš var nezināt visas nianses, tāpēc konsultējieties! Ir reģionālās meža īpašnieku apvienības, ir kooperatīvi, konsultāciju pakalpojumu centri, arī nekustamo īpašumu uzņēmumi, kuri nodarbojas ar īpašumu vērtēšanu… Protams, par pakalpojumu būs jāsamaksā, bet ieguvums atsvērs šos izdevumus,” iesaka A. Muižnieks.
Ar godprātīgu palīgu var gūt 95% no patiesās vērtības
Līdz šim esam pieraduši, ka, piemēram, darījumos ar dzīvojamā un apbūves fonda nekustamajiem īpašumiem lielākā daļa īpašumu tiek pārdoti, izmantojot profesionālu un godprātīgu starpniecības uzņēmumu pakalpojumus. Tāpēc, izmantojot vadošos tirgus uzņēmumus, klients var rēķināties iegūt vismaz 95% no sava īpašuma patiesās tirgus vērtības.
Līdzīga situācija darījumos ar meža un lauksaimniecības īpašumu darījumiem ir, piemēram, Skandināvijas valstīs, kur gandrīz visi meža īpašumi (tāpat kā mājokļi) tiek tirgoti ar nekustamo īpašumu uzņēmumu palīdzību, un klients iegūst maksimālo iespējamo tirgus cenu.
“Tāpēc esošā situācijā runa galvenokārt ir par zināšanām vai, pareizāk sakot – par patiesas informācijas trūkumu meža īpašumu pārdevēju vidū,” secina “Latio” eksperts.
UZZIŅA
Meža zemes īpašumi Latvijā
2018. gadā mežs Latvijā aizņēma 3,04 milj. ha platību jeb 52% no sauszemes teritorijas (Eiropā vidēji – 33%).
Valsts apsaimniekošanā atrodas 1,49 miljoni ha (49%) meža, bet 113 600 privāto īpašnieku pārvaldībā ir 1,55 milj. ha.
Fizisko personu īpašumā ir nedaudz vairāk kā viens miljons ha, un lielākā daļa no šo mežu platībām ir meža īpašumu grupās 10–50 ha.
Juridisko personu īpašumā ir 501,5 tūkst. ha, un lielākā daļa no juridisko personu meža platībām ir virs 1000 ha.
79% no nekustamajiem īpašumiem, kuros ir mežs, kā zemes izmantošanas mērķis ir noteikta lauksaimniecība. Tādu īpašumu, kura izmantošanas mērķis ir mežsaimniecība, ir tikai 21% no Latvijā kopējās VZD reģistrētās privātīpašumā esošas meža platības.
14 gadu laikā (2004.–2018. g.) palielinās īpašumu īpatsvars, kas lielāki par 50 ha: 2004. gadā tādu bija 7,4%, bet 2018. – jau 48,3%.
Visvairāk samazinājies nelielo (<10ha) īpašuma lieluma grupā esošo mežu platības īpatsvars – no 35,5% 2004. gadā līdz 16,8% 2018. gadā.
Avots: Mežzinātnes institūta “Silava” un Valsts meža dienesta (VMD) dati
