Lēti pārdod izsolē… 0
Vai vēlaties nopirkt labiekārtotu dzīvokli Rīgā par nieka 7400 latiem? Varbūt jūs apmierinās dzīvoklis ar visām ērtībām 103. sērijas mājā Olainē par 4000 latiem vai vēl lētāks Jelgavā, par 3400 latiem? Tas ir iespējams, taču, ja esat gatavs rīkoties pēc principa – uz cita nelaimi izstiepies…
Informāciju var iegūt Latvijas zvērinātu tiesu izpildītāju (LZTI) mājaslapā www.lzti.lv, sadaļā Izsoļu sludinājumu datubāze. Sludinājumi sakārtoti pēc datumiem, saraksta sākumā ir šodien un rīt paredzētās izsoles, tām seko vēlākas.
Šeit ievietota informācija par visām izsolēm, kuras Latvijā rīko zvērināti tiesu izpildītāji. Pārdod dzīvokļus, mājas, vasarnīcas, jaunbūves, zemes gabalus un citus īpašumus. Parasti piedāvā par sākumcenu, kura ir zemāka par tirgus vērtību. Īpašuma novērtēšanu veic sertificēts nekustamā īpašuma vērtētājs. Protams, nav zināms, cik gribētāju ieradīsies un kādu beigu cenu nosauks. Izsoli var atcelt arī pēdējā brīdī, ja parādnieks nomaksā parādu vai citādi vienojas ar kreditoru.
Kā tas notiek?
Lai piedalītos izsolē, jāiemaksā nodrošinājuma nauda – 10 % no īpašuma novērtējuma (nevis no sākuma cenas, kura var būt zemāka!) Piemēram, ja dzīvoklis novērtēts par 7000 latiem, jāiemaksā 700 lati. Nauda uz norādīto tiesu izpildītāja depozītkontu Valsts Kasē jāpārskaita vismaz divas darba dienas pirms izsoles. Parasti tā notiek tiesu izpildītāja prakses vietā.
Tie dalībnieki, kuri īpašumu nenopērk, nodrošinājuma naudu saņem atpakaļ, neko nezaudējot. Pērkot īpašumu izsolē, iespējams izmantot arī bankas kredītu, taču tad ir daži papildus nosacījumi, kuri jānoskaidro pie konkrētā tiesu izpildītāja. Izsoles uzvarētājam visa atlikusī summa plus 50 lati (valsts nodeva) jāsamaksā viena mēneša laikā. Ja uzvarētājs šajā laikā naudu nesamaksā, tiesu izpildītājs īpašumu piedāvā nopirkt dalībniekam, kurš nosolījis otro augstāko cenu. Ja arī viņš atsakās, īpašumu piedāvā kreditoram (vai kreditoriem), kā arī līdzīpašniekiem (ja tādi ir), pie tam pavisam lēti – par sākumcenu!
Izsole notiek arī tad, ja piedalās tikai viens dalībnieks. Tad viņam jānosola īpašums par vienu soli vairāk. Izsoles solis iepriekš nav zināms. To sākumā paziņo tiesu izpildītājs, un solis var būt no 1% līdz 10% no īpašuma vērtības. Piemēram, ja interesējošais dzīvoklis maksā 7000 latu un solis ir 10%, vienīgais dalībnieks pie kārotā mājokļa var tikt par 7700 latiem.
Ja pirmajā izsolē īpašumu nepārdod un arī kreditori un līdzīpašnieki to nepārņem, pēc kāda laika rīko otru izsoli, kurā sākumcena ir 75% no pirmās izsoles sākumcenas. Ja arī tad neizdodas pārdot, īpašums paliek parādniekam un tiesu izpildītājs zemesgrāmatā dzēš piedziņas atzīmi. Tad tiesu izpildītājs meklē citu veidu, kā piedzīt parādu.
Kas nonāk zem āmura?
Aplūkojot sludinājumus, kuros īpašumus pārdošanai piedāvā paši īpašnieki, rodas simpātisks iespaids, jo mājas un dzīvokļi ir sakopti, uzpucēti un nofotografēti visizdevīgākajos rakursos. Toties tiesu izpildītāja fotoobjektīvs ir skarbs. Apskatot attēlus LZTI mājaslapā, redzam apdrupušu kāpņutelpu, apķēpātu fasāžu un bedrainu ielu nebeidzamu fotogaleriju. Gribas iesaukties – Ak, Dievs, kādos graustos mēs patiesībā dzīvojam!
Ir arī tādi īpašumi, kuriem pircēju grūti atrast. Kurš gan gribēs pirkt, piemēram, vienistabas dzīvokļa domājamo pusi? Tikai otras puses īpašnieks, ja viņam ir nauda. Un kurš varētu iekārot zemesgabalu, ja tā lielāko daļu aizņem iela, bet stūrī stāv neliela būdiņa? Arī dažas no piedāvātajām koka mājiņām izskatās tādas, kuras sen bija laiks nojaukt.
Ja īpašumu pārdod saimnieks, viņš to laipni izrāda. Gatavojoties kaut ko pirkt tiesu izpildītāja izsolē, rēķinieties, ka brīvi apskatīt varēsiet vienīgi zemes gabalus. Māju un dzīvokļu durvis visdrīzāk ir slēgtas. Kas aiz tām slēpjas – eiroremonts; vienkārši akurāts un tīrs mājoklis vai nolaists ūķis? To nezina arī tiesu izpildītājs. Daži potenciālie klienti kļūst gandrīz vai par detektīviem un mēģina izjautāt kaimiņus, ielūkoties pa logiem.
Par dzīvokļa stāvokli var spriest arī pēc durvīm. Ja veikts labs remonts, parasti ir ieliktas metāla durvis. Toties, ja saglabājušās vecās padomjlaika, var domāt, ka nopietnus remontdarbus saimnieki laikam nav varējuši atļauties.
Tiesu izpildītāja rīcībā ir dzīvokļa novērtējums, bieži vien šajos dokumentos ir arī dzīvokļa plānojums, ar kuru var iepazīties pirms izsoles. Ja dzīvokļa plāna nav, var mēģināt vienoties ar augšējiem vai apakšējiem kaimiņiem un apskatīt viņu dzīvokli, jo plānojums parasti neatšķiras. Padomju laikā mājas cēla pēc standarta projektiem. Cilvēki ar pieredzi nekustamā īpašuma jomā jau pēc mājas sērijas numura var pateikt, cik istabu ir konkrētajā dzīvoklī, vai tās ir caurstaigājamas vai izolētas, uz kuru pusi iziet logi un cik liela ir virtuve.
Diemžēl, veicot smalku remontu, īpašnieki dzīvokli mēdz arī pārplānot. Un tad vairs neko nevar paredzēt. Varbūt virtuve apvienota ar istabu, vannas istaba – ar tualeti, vannas vietā atstājot tikai dušas kabīni?
Skarbā ievešana valdījumā
Papētot izsoļu sarakstu, redzams, ka visbiežāk piespiedu pārdošanu ierosina bankas. Cilvēks nespēja nomaksāt kredītu un tagad diemžēl jāšķiras no īpašuma, kurš visbiežāk ir vienīgais. Taču piedzinēju lomā ir arī Uzturlīdzekļu garantiju fonds (lūk, pie kā var novest uzturlīdzekļu nemaksāšana saviem bērniem!), “Rīgas namu pārvaldnieks” un citi apsaimniekotāji (tādēļ nekrājiet komunālos parādus!), pašvaldības ieņēmumu pārvalde (īpašumu atņem tiem, kas nemaksā nekustamā īpašuma nodokli!), dažādas firmas un arī privātpersonas. Patiesībā aiz katra izsoles sludinājuma slēpjas kāda cilvēka traģēdija.
Ir arī tādi nekustamā īpašuma pircēji, kuri šādās izsolēs nekad nepiedalās. Viņi pērk tikai tādu mantu, kuru saimnieks pārdod ar prieku. Pircējs ir pārliecināts, ka tad īpašumam piemīt laba enerģētika un jaunajiem saimniekiem te būs laba un gaiša dzīve.
Visnepatīkamākā lieta, samērā lēti nopērkot dzīvokli izsolē, ir tā atbrīvošana no esošajiem iemītniekiem. Jā, šīs ģimenes zina, ka mājoklis viņiem vairs nepieder, taču cilvēkiem nav, kur iet. Arī tad, ja ģimenē ir mazi bērni, veci cilvēki, slimnieki vai invalīdi, likuma izkapts pļauj visus bez izņēmuma.
Piedāvājot dzīvokli izsolē, tiesu izpildītājs var nezināt, vai mājoklis ir atbrīvots vai arī tajā kāds dzīvo. Tiesu izpildītājs nevar darīt zināmu arī to, vai šajā adresē kāds ir deklarējis pastāvīgo dzīvesvietu. Dzīvoklī var mitināties gan bijušie īpašnieki, gan viņu īrnieki, gan pavisam sveši cilvēki, kuri to patvaļīgi aizņēmuši. Šie pārsteigumi sagaida izsoles uzvarētāju. Atbrīvota dzīvokļa cena var būt tāda pati kā neatbrīvotam. Pircēji uzskata, ka tas nav taisnīgi. Iemītnieku izlikšana likumīgā ceļā var prasīt vairākus mēnešus vai pat gadus!
Izsoles dienā uzvarētājs saņem izsoles akta kopiju. Pēc tam, kad viņš samaksājis visu summu, tiesu izpildītājs šo aktu iesniedz apstiprināšanai apgabaltiesai. Tā par lietas izskatīšanas datumu paziņo piedzinējam, tiesu izpildītājam, izsoles uzvarētājam un parādniekam. Ja izsoles uzvarētājs konstatē, ka mājoklī ir iemītnieki, ar kuriem nevar vienoties par telpu atbrīvošanu, viņš var apgabaltiesai iesniegt lūgumu lemt par viņa ievešanu valdījumā. Apgabaltiesa apstiprina izsoles aktu, pieņem lēmumu par jaunā īpašnieka ievešanu valdījumā un izsniedz attiecīgu izpildu rakstu.
Tālāk atkal rīkojas tiesu izpildītājs. Viņš uz tiesas lēmumā norādīto adresi bijušajam īpašniekam nosūta vēstuli, lūdzot atbrīvot telpas un noteiktā datumā un laikā atslēgt durvis. Ja uz pirmo ievešanu valdījumā bijušais īpašnieks vai kāds no viņa ģimenes pilngadīgajiem locekļiem neierodas, otrajā reizē tiesu izpildītājs rīkojas bez ceremonijām. Viņš ierodas kopā ar atslēgmeistaru, kurš var atvērt durvis un nomainīt atslēgas, kā arī ar policijas darbiniekiem. Durvis atver vai uzlauž. Ja mājoklī ir mantas, tiesu izpildītājs sastāda to sarakstu un ieceļ personu, kura atbild par mantu glabāšanu. Mantas glabā vienu mēnesi, pēc tam tās var pārdot, lai segtu tiesu izpildītāja darba izdevumus.
Īrniekus nedrīkst izlikt!
Tā būtu jānotiek pēc likuma. Taču dzīvē ne vienmēr iet tik gludi un inteliģenti. Īpaši skarbas ir situācijas, kad bijušais īpašnieks dzīvokli kādam izīrējis. Īrniekiem ir īres līgums, viņi godīgi maksā īres maksu, par izsoli un tiesu neko nenojauš, jo “Latvijas Vēstnesi” nestudē un svešas vēstules nelasa. Un te pēkšņi vienā nebaltā dienā, pārnākot mājās, viņi redz, ka dzīvoklim nomainītas atslēgas, bet viņu mantas pazudušas vai mētājas pagalmā! Kāpēc? Par ko?
Patiesībā, ja tiesu izpildītājam ir zināms, ka dzīvoklī mīt īrnieki, ar kuriem noslēgts īres līgums, viņš nedrīkst izlikt ne īrniekus, ne viņu mantas! Īres līgumu tiesu izpildītājam var iesniegt gan bijušais īpašnieks, gan īrnieki, arī pēc izsoles.
Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 8. pantā “Dzīvojamās telpas īres līguma attiecības īpašnieka maiņas gadījumā” rakstīts – ja dzīvojamā māja vai dzīvoklis pāriet citas juridiskās vai fiziskās personas īpašumā, jaunajam īpašniekam ir saistoši iepriekšējā īpašnieka noslēgtie dzīvojamās telpas īres līgumi! Līgumus var grozīt tikai šajā likumā noteiktajā kārtībā. Tātad, ja nopirkts dzīvoklis ar īrniekiem, viņiem ir likumīgas tiesības turpināt to īrēt arī no jaunā īpašnieka!
Jaunais īpašnieks var mēģināt tiesāties un pierādīt, ka īres līgums ir fiktīvs, taču to ne vienmēr izdodas pierādīt.
Šādas situācijas ir ļoti nepatīkamas un dramatiskas, tādēļ atliek novēlēt, lai šādu izsoļu būtu pēc iespējas mazāk, lai mēs nebūtu viens otram parādā un lai tiesu izpildītājiem būtu pēc iespējas mazāk darba.
UZZIŅA
Sarežģījumi, kas rodas, ja nopirktajā mājoklī turpina dzīvot bijušais saimnieks, īrnieki vai citas personas, detalizēti aprakstīti juristes Danas Rones pētījumā “Ievešanas valdījumā problemātikas izpēte un analīze”, kas veikts 2012. gadā.
SVARĪGI
• Cilvēks, kuram ir īpašums, riskē to zaudēt pat neliela parāda dēļ. Izsolē, kuru rīko zvērināts tiesu izpildītājs, īpašumu piedāvā par cenu, zemāku par tirgus cenu. Tādēļ kredīta ņēmējs paliek bez mājokļa, taču joprojām ir parādā bankai, jo atmaksāta tikai daļa aizņēmuma.
• Īpašumu var pārdot arī tad, ja ir citi parādi – nemaksājāt uzturlīdzekļus, komunālos rēķinus, nekustamā īpašuma nodokli, esat kādam parādā vai neesat atlīdzinājis nodarīto zaudējumu. Neko nevar atņemt vienīgi tam, kam nekas nepieder.
• Pērkot dzīvokli var māju, var izrādīties, ka tajā dzīvo īrnieki. Ja viņiem ir īres līgums, tas ir saistošs arī nākamajam īpašniekam neatkarīgi no tā, ir vai nav ierakstīts zemesgrāmatā!
