Kas jāzina, lai, pērkot zemi, neiekristu krāpnieku nagos? 0
Ko būtu jāņem vērā, lai neiekristu krāpnieku nagos, pērkot zemi? Precīzi atbildēt uz šo jautājumu nav iespējams, jo nevaram zināt visas krāpnieku viltības. Taču atgādinām svarīgākos jautājumus, kam jāpievērš uzmanība.
Vai īpašuma dokumenti ir kārtībā
Vispirms noskaidrojiet visu par pārdevēja īpašuma tiesībām, pārdodot zemes īpašumu.
Ja pārdevēju pārstāv pilnvarnieks, pārbaudiet viņa pilnvaru Pilnvaru reģistrā. To var izdarīt, izmantojot e-pakalpojumu Pilnvaras pārbaude Latvijas zvērinātu notāru klientu portālā: www.latvijasnotars.lv.
Nepaļaujieties uz mutiskiem apgalvojumiem, kuriem nav dokumentāru pierādījumu.
Zemesgrāmatu nodaļās ir ziņas par konkrēto īpašumu, to skaitā atzīmes, piemēram, par maksātnespēju, piedziņas vēršanu, aizliegumiem, pēcmantinieku iecelšanu un mantojuma līgumiem, lietu tiesībām, kas apgrūtina nekustamo īpašumu (servitūti u.c.), ķīlas tiesībām utt. To visu var uzzināt elektroniski: www.zemesgramata.lv.
Arī izsniegto pilnvaru teksti jālasa uzmanīgi, neko neizlaižot, un jāpārbauda pilnvarojuma apjoms – vai pilnvarniekam vispār ir tiesības atsavināt vai jebkādi citādi apgrūtināt pilnvardevēja īpašumu.
Kāpēc gribat pirkt
Pērkot zemi, svarīgi uzzināt, vai šis konkrētais zemesgabals der jūsu mērķiem.
Tāpēc jānoskaidro zemes statuss (lauksaimniecības zeme, meža zeme u.tml.), vai atļauts būvēt uz šīs zemes, vai dokumentos ir kāda sarkanā līnija, servitūti, komunikācijas utt. Tam noderēs arī Valsts zemes dienesta kadastra izziņa, ko var saņemt elektroniski: www.kadastrs.lv. Vietējā pašvaldībā un būvvaldē precizējiet iespējas apbūvēt šo zemi (ja vēlaties uz tās celt kādas ēkas).
No zemes īpašnieka pieprasiet plānošanas un arhitektūras uzdevumu (šis dokuments ir pamats būvprojekta izstrādāšanai, tajā noteiktas prasības zemesgabala plānojumam un apbūvei) un zemes robežu plānu (šis dokuments atspoguļo zemesgabala teritorijas plānojumu, izmēru, servitūtus un komunikācijas, sarkanās līnijas un zemes statusu), kā arī būvatļauju, ja tāda ir.
Iespējamie apgrūtinājumi
Jāpievērš uzmanība, vai nolūkotajam zemesgabalam ir pirmpirkuma tiesīgie.
Ja pārdod visu zemesgabalu, pirmpirkuma tiesības būs pašvaldībai. Tāpat pirmpirkuma tiesības ir ēkas īpašniekam, ja uz zemesgabala atrodas citai personai piederoša ēka, kā arī citiem zemesgabala īpašniekiem, ja pārdevējam pieder tikai domājamā daļa no zemesgabala.
Tagad ir maz īpašumu, kas nebūtu jau apgrūtināti ar ķīlas tiesībām vai kuru iegādei netiktu izmantoti kredītlīdzekļi. Tādā gadījumā pirms nekustamā īpašuma iegādes jāsaņem zemesgabala pārdevēja kreditējošās bankas piekrišana nekustamo īpašumu atsavināt.
Jāraugās, lai bankas izsniegtajā apliecinājumā būtu norādīts ne tikai pārdošanas brīdī esošais parāds, bet arī nosacījumi, saskaņā ar kuriem banka izsniegs nostiprinājuma lūgumu hipotēkas dzēšanai zemesgrāmatā.
Jebkuru zemesgabalu noteikti vajadzētu apskatīt dabā, taču jārēķinās ar to, ka var būt arī dažādi slēpti apgrūtinājumi, kas tūlīt nav pamanāmi.
Vienmēr der aprunāties ar kaimiņiem. Noskaidrojiet, piemēram, vai noskatītais zemesgabals rudenī un pavasarī neapplūst, vai pa to neiet kāds servitūta ceļš, kas nav ierakstīts zemesgrāmatā, u.tml.
Ja izvēlētais zemesgabals atrodas laukos, uzziniet arī par ūdens, elektrības, kanalizācijas pieslēgšanas iespējām, piemēram, tas vien, ka blakus jūsu zemesgabalam ir elektrolīnija, vēl nenozīmē, ka tāpēc būs lētākas pieslēgšanās izmaksas.
Zemesgabala teritorijā varētu būt arī visādi apgrūtinājumi, kas saistīti ar komunikācijām: sakaru līnijas, gāzesvadi, kanalizācijas sistēmas. Turklāt ne vienmēr šie apgrūtinājumi ir reģistrēti zemesgrāmatā un iezīmēti zemes robežu plānos. Zemes īpašnieki var arī nezināt, kur konkrēti viņu zemē ir, piemēram, gāzesvadu aizsargjoslas.
Pirkuma līgums
Pirkuma līgums jāslēdz rakstveidā. Vismaz vienam dokumentam jābūt notariāli apliecinātam (pirkuma līgumam – notariālā akta formā vai notariāli apliecinātiem parakstiem uz nostiprinājuma lūguma).
Pirkuma līgumā jāiekļauj visi svarīgākie nosacījumi: līguma priekšmets, apmaksas kārtība, pušu tiesības un pienākumi, neaizmirstot noteikt, kura puse – pircējs vai pārdevējs – veiks katras konkrētās darbības un cik ilgā termiņā, kā arī kas segs visu nepieciešamo dokumentu sastādīšanas, notariālas apliecināšanas izdevumu un valsts nodevu apmaksu.
Jāpievērš uzmanība arī strīdu izskatīšanas jautājumam.
Iesakām slēgt pirkuma līgumu pie speciālista, piemēram, pie zvērināta notāra.
Slēdzot darījumu kā notariālo aktu, zvērinātam notāram varat lūgt arī uzraudzīt darījumu no sākuma līdz noslēgumam – izpētīt visu par īpašumu, līdzēju vietā iesniegt līgumu pašvaldībai, piedāvājot pirmpirkuma tiesības u.c.
Sastādot darījumu notariālā akta formā, zvērināts notārs vienmēr izzinās abu pušu vēlmes un palīdzēs juridiski noformulēt un saskaņot viņu gribu, izskaidros visas tiesības un apstākļus, sagatavos klientu vajadzībām atbilstīgu līgumu, nodrošinot abu pušu tiesību un interešu juridisko aizsardzību, un iesniegs to nostiprināšanai zemesgrāmatā.
Šajā gadījumā nostiprinājumu zemesgrāmatai lūdz zvērināts notārs elektroniski, darījuma dalībniekiem nostiprinājuma lūgums nav jāparaksta.
Nostiprinājuma lūgums
Nostiprinājuma lūgums savukārt ir dokuments, kas nepieciešams, lai zemesgrāmatā iesniegtu darījumu, kas noslēgts privātā kārtā (nav notariāli apliecināts).
Privāta līguma gadījumā, kad pie zvērināta notāra dosieties tikai pēc nostiprinājuma lūguma, notārs nevērtēs jūsu pašu sastādītā līguma saturu un tā atbilstību likumam, kā tas būtu notariālā akta gadījumā, ja līgumu sagatavotu notārs.
Uz nostiprinājuma lūguma zvērināts notārs apliecinās abu pušu paraksta īstumu, pirms tam pārbaudot viņu identitāti pēc personu apliecinoša dokumenta, un pārliecināsies par datiem Iedzīvotāju reģistrā un Nederīgo dokumentu reģistrā, kā arī pārbaudīs līdzēju rīcībspēju un pārstāvības tiesības (ja kāda no pusēm darbojas ar pilnvaru vai ir juridiska persona).
Samaksa
No 2019. gada 1. maija Latvijā ir aizliegti skaidras naudas darījumi, pērkot nekustamo īpašumu, tāpēc norēķināties var tikai ar bankas pārskaitījumu.
Samaksu var veikt, piemēram, pirms līguma parakstīšanas vai daļēji veikt apmaksu līdz nostiprinājuma lūguma parakstīšanai. Puses var izvēlēties arī nomaksas pirkumu, samaksājot pirkuma maksu pa daļām.
Neatkarīgi no tā, kādu norēķinu kārtību izvēlēsieties, pirkuma līgumā jāparedz garantijas abām pusēm – lai neizrādītos, ka kāda no tām paliek gan bez īpašuma, gan bez naudas.
Pārdevējam vajadzīgs juridiskais nodrošinājums, ka nauda tiešām tiks samaksāta, pirms viņš šķiras no īpašuma, bet pircējam – garantija, ka viņš pēc naudas samaksas tiešām īpašumu iegūs. Juridiskie risinājumi ir vairāki, tos noteikti ieteiks zvērināts notārs.
Ja puses vēlas, bankā var atvērt darījuma kontu – tad nauda tiek pārskaitīta speciālā kontā, pēc tam noformē nostiprinājuma lūgumu un pircējs reģistrē nekustamo īpašumu uz sava vārda. Kad nekustamais īpašums pāriet pircēja īpašumā, banka pārskaita naudu pārdevējam.
Līdzīgi darbojas arī zvērināta notāra glabājumu konts – pircējs nodod naudu glabājumā notāram, kurš pārrauga darījuma izpildi un, iestājoties līgumā paredzētajam brīdim, kad nauda izmaksājama pircējam, to pārskaita pircēja norādītajā kontā.
KONSULTĒJIS LATVIJAS ZVĒRINĀTU NOTĀRU PADOMES PRIEKŠSĒDĒTĀJS JĀNIS SKRASTIŅŠ
