Kā godprātīgos maksātājus pasargāt no tā, ka parādnieku dēļ pakalpojumu sniedzēji draud atslēgt siltumu vai ūdeni visai mājai? 100
Gatis Roze, Civinity Dzīvojamo ēku pārvaldīšanas daļas vadītājs
Jaunais Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, kuram būtu jāstājas spēkā jau nākamgad, paredz būtiskas izmaiņas attiecībās starp dzīvokļu īpašniekiem vai visiem kopīpašniekiem un komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Svarīgākais – būs iespējami tikai tiešie norēķini. Taču iecerētie normatīvie akti diemžēl nerisina seno un sasāpējušo problēmu – neatgūstamo parādu norakstīšanu.
Domājot par to, kā nākotnē veidosies attiecības ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem, dzīvokļu īpašniekiem vai kopīpašniekiem ir jāatceras divi svarīgi aspekti.
Pirmkārt, par mājas uzturēšanu, apsaimniekošanu un saistību izpildi atbildība par mājas pienācīgu pārvaldīšanu būs jāuzņemas dzīvokļu īpašnieku kopībai vai visiem kopīpašniekiem. Tieši dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki būs tie, kurai būs tiesības un pienākums kārtot attiecības visu dzīvokļu īpašnieku vai kopīpašnieku vārdā. Tostarp slēgt līgumus par ūdens, siltumenerģijas, u.c. pakalpojumu piegādi. Pārvaldnieka kā pārstāvja pienākums būs tikai noslēgt šos līgumus dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku vārdā.
Otrkārt, ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem būs iespējami tikai tiešie norēķini. Tas nozīmē, ka visi jautājumi par ūdens vai siltumenerģijas piegādi dzīvokļu īpašniekiem vai kopīpašniekiem būs jārisina tieši ar komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Pārvaldnieks varēs piedāvāt tikai kādu papildu pakalpojumu, lai dzīvokļu īpašnieki vai kopīpašnieki varētu precīzi izpildīt noslēgto līgumu, taču vairs nekādi nevarēs ietekmēt norēķinus. Maksājumi būs jāveic tieši komunālo pakalpojumu sniedzējam. Un tas ir labi, jo samazinās risku, ka naudu par komunālajiem maksājumiem varētu novirzīt citiem neatbilstošiem mērķiem vai piesavināties negodprātīgs pārvaldnieks vai kāda cita pilnvarotā persona.
Tas, kā konkrēti varētu darboties iecerētā sistēma, detalizēti likumprojektā vēl nav aprakstīts, jo pakārtoti tiks izstrādāti un apstiprināti arī saistošie noteikumi. Par to diskusijas vēl turpinās. Vienīgais, kas šobrīd ir skaidrs, ka atbildīga par konkrētu attiecību veidošanu būs dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki. Proti, tai būs jāpilnvaro persona – fiziska persona- noslēgt līgumu, vai arī šo līguma slēgšanas faktu veiks pārvaldnieks uz likuma pamata, ja mājā tāds būs, kā arī jāvienojas par algoritmiem, kā konkrēti aprēķināt katra īpašnieka maksājamo daļu. Līdz šim visus aprēķinus veica nama apsaimniekotājs, kas tos tālāk nodeva komunālo pakalpojumu sniedzējam. Taču pēc jaunā Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma stāšanās spēkā par aprēķiniem būs jāvienojas mājokļu īpašniekiem un komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Namu pārvaldnieks savas kompetences ietvaros var palīdzēt abām pusēm nonākt pie vislabākā risinājuma. Vienlaikus jāuzsver, ka ir plānota virzība uz automātisko skaitītāju nolasīšanas sistēmas plašāku izmantošanu. Tas nozīmē, ka dzīvokļu īpašniekiem jau tagad ir jādomā par ieguldījumiem šādu mērierīču uzstādīšanai, ja tādu vēl nav.
Tiktāl viss šķiet ne pārāk sarežģīti, taču patlaban iecerētā sistēma nerisina senu problēmu, proti, ko darīt ar neatgūstamajiem parādiem, kas būs izveidojušies līdz likuma pieņemšanai un tiem, kas radīsies pēc jaunās sistēmas ieviešanas? Jaunais māju pārvaldīšanas likums paredz, ka darbu ar parādniekiem līdz ar visiem norēķiniem ir jāuzņemas komunālo pakalpojumu sniedzējiem. Tā kā ar mājas dzīvokļu kopību vai kopīpašniekiem tiek slēgts vienots līgums, tad pakalpojumu piegādātāji faktiski var turpināt līdzšinējo praksi, piemēram, nepieslēgt savlaicīgi siltumu, ja konkrētajā mājā ir tikai viens ļaunprātīgs nemaksātājs. Protams, siltumapgādes uzņēmuma bizness ir piegādāt siltumu, un tam īsti nerūp, kādu iemeslu dēļ parāds ir izveidojies, jo atbildības pienākums par norēķiniem jebkurā gadījumā gulsies tikai un vienīgi uz dzīvokļu īpašniekiem vai kopīpašniekiem.
Tāpat ir atklāts jautājums – ko darīt ar ilgstošajiem parādniekiem un neatgūstamajiem parādiem, kas mājām būs uzkrājušies brīdī, kad stāsies spēkā jaunie normatīvie akti? Tiesa, likumā ir paredzēts pārejas periods, kura laikā šī problēma būtu jāatrisina, taču “Civinity” pieredze liecina, ka ir situācijas, kurās vienīgais risinājums būtu parādu norakstīšana, taču to neļauj darīt esošo likumu normas.
Viens no iespējamajiem risinājumiem būtu fiksēt un iesaldēt parādu brīdī, kad tiek mainītas līgumatiecības, lai dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki varētu atrast risinājumu (tiesāties, norakstīt vai visiem kopā apmaksāt), kā ar šo veco parādu tikt galā un tas nebūtu iemesls diskusijām par iespējamu pakalpojumu nepieslēgšanu vai atslēgšanu. Runājot par iespējamu tiesāšanos, jāatzīst, ka joprojām nav rīka, kas ļautu panākt ātru un pozitīvu rezultātu.
Iespējams, ne mazāk svarīgi būtu paplašināt apstākļu kopumu, kas ļauj bezcerīgos parādus norakstīt. Šobrīd tas ir iespējams tikai gadījumos, ja dzīvokļu īpašnieks ir miris vai arī ir pabeigts maksātnespējas process. Taču parādu nav iespējams piedzīt arī tad, ja, piemēram, VID juridiskai personai ir apturējis saimniecisko darbību vai uzņēmums ir likvidēts. Manuprāt, šādu parādu norakstīšanai būtu jābūt pilnīgi pietiekami ar tiesu izpildītāja aktu par parāda piedziņas neiespējamību. Dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki būtu lieli ieguvēji, jo varētu domāt par līdzekļu uzkrāšanu citām vajadzībām, nevis to novirzīšanu parādiem, kurus jebkurā gadījumā nav iespējams piedzīt.
Un, visbeidzot, varbūt ir vērts atjaunot diskusiju par to, kam īsti parāds ir “pierakstīts” – īpašniekam vai īpašumam? Katrai no šīm situācijām ir savi ieguvumi un problēmas, taču, manuprāt, šobrīd ir īstais brīdis, lai izveidotu iespējami labāku normatīvo regulējumu daudzdzīvokļu māju uzturēšanai un apsaimniekošanai. Jaunais Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums paredz būtiskas izmaiņas, mums būtu jāparūpējas par to, lai rezultāts būtu iespējami labāks.
