Jauna tendence nekustamo īpašumu tirgū: kāpēc īres dzīvokļi pēdējā laikā ir uz izķeršanu? 42
Pēdējā laikā novērotie hipotekārā kredīta atteikumi veicinājuši īres dzīvokļu “izķeršanu”, aģentūru LETA informēja nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” pārstāvji.
Uzņēmuma darījumu vadītāji novērojuši, ka pircēji sāk pieņemt jauno ekonomisko realitāti un ir gatavi domāt par hipotekāro kredītu, tomēr tikt pie kārotā īpašuma pat ar aizdevumu kļūst arvien grūtāk, jo lielai daļai potenciālo pircēju ienākumu līmenis neiekļaujas noteiktajā formulā, kas bankai palīdz aprēķināt klienta maksātspēju kredīta saņemšanai.
Tas savukārt veicina citu tendenci – apgriezienus uzņem īres tirgus.
“Latio” informē, ka jūlijā vidēji bija nepieciešamas 86 dienas, lai pārdotu mājokli par tirgus cenu (jūnijā – 86 dienas, maijā – 83, aprīlī – 81 diena, martā – 83 dienas, februārī – 85, janvārī – 80), bet 9% mājokļu pārdoti viena mēneša laikā no sludinājuma publicēšanas brīža (jūnijā – 8%, maijā – 7%, aprīlī – 6% martā – 5%, februārī – 4%, janvārī – 4%).
Tāpat “Latio” speciālisti konstatējuši, ka jūlijā 46% pārdevēju ir prasījuši tirgus situācijai nesamērīgi augstu cenu (jūnijā – 48%, maijā – 50%, aprīlī – 49%, martā – 51%, februārī – 50%, janvārī – 52%), bet 1% pircēju ir piedāvājuši augstāku cenu nekā norādīts sludinājumā (jūnijā – 1%, maijā – 1%, aprīlī – 2%, martā – 2%, februārī – 1%, janvārī – 1%).
Jūlijā 30% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes (jūnijā – 32%, maijā – 33%, aprīlī – 33%, martā – 31%, februārī – 30%, janvārī – 29%).
Pārdošanā esošo objektu īpatsvars mājokļu segmentā joprojām izteikti nosveras par labu dzīvokļiem, informē “Latio”. Vidēji mēnesī tiek veikti nedaudz vairāk kā 700 darījumu. Salīdzinot ar pēdējiem gadiem, darījumu skaits ar dzīvokļiem mēnesī samazinājies par aptuveni piektdaļu.
Šobrīd 53% no visiem dzīvokļu darījumiem Rīgā tiek notiek ar īpašumiem sērijveida ēkās, bet ceturtā daļa – jaunajos projektos.
Jūlijā nedaudz sarucis gan pārdošanai, gan īrei pieejamo dzīvokļu skaits. Kopumā iegādei Rīgā bija pieejami 4100 dzīvokļu, bet īrei – 2050 dzīvokļu. Abos segmentos piedāvājuma kritums kopš jūnija ir 11%, kas daļēji saistāms ar tirgus sezonalitāti, proti, nekustamo īpašumu tirgus vasarā ierasti ir mazāk aktīvs, iedzīvotājiem vairāk pievēršot uzmanību atpūtas un izklaides iespējām un darījumu kārtošanas jautājumus atliekot uz rudeni.
Lai gan pagājušajā mēnesī piedāvājumā vērojams kritums, “Latio” pārstāvji uzsver, ka to nevar uzskatīt par būtisku rādītāju – pārdošanā pieejamo objektu skaits arvien palielinās. Kopš gada sākuma piedāvājumā esošo dzīvokļu skaits Rīgā pieaudzis par vairāk nekā 33%, turklāt to objektu īpatsvars, kas sludinājumos nonākuši pirmo reizi, palielinājies par 31%.
Jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs jūlijā iegādei bija pieejami 1090 dzīvokļu. Vidējā cena sludinājumos bija 2750 eiro par kvadrātmetru, kas mēneša laikā ir kāpums par 2%, bet faktiskajos darījumos – 2400 eiro par kvadrātmetru, mēneša laikā vidējai cenai samazinoties par gandrīz 6%. Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū vidējās darījumu cenas apkaimēs šobrīd ir ap 1870 eiro par kvadrātmetru, kopš jūnija samazinoties par 4%, bet Rīgas centrā – 2620 eiro par kvadrātmetru, pieaugot par 3%.
Pēc pārskatā minētā, dzīvokļu piedāvājums Rīgas apkaimju sērijveida ēkās mēneša laikā ir samazinājies par vairāk nekā 12% – jūlijā iegādei bija pieejami 2010 dzīvokļu. Daļa mājokļu īpašnieku izšķīrušies par labu cenas samazinājumam, kas rezultējas ar biežākiem noslēgtiem darījumiem gan par saviem līdzekļiem, gan bankas aizdevumu. Sērijveida dzīvokļiem darījumu summas visbiežāk svārstās amplitūdā no 20 000 līdz 70 000 eiro.
“Latio” informē, ka vēl būtiskāk sarucis īrei pieejamo dzīvokļu skaits. Pēdējo divu mēnešu laikā piedāvājumā esošo īres dzīvokļu skaits noslīdējis par vairāk nekā 22% – no 980 dzīvokļiem maijā līdz 760 dzīvokļiem jūlijā.
Vidējās cenas darījumos ar dzīvokļiem sērijveida ēkās apkaimēs līmeni saglabā, un šobrīd ir 1050 eiro par kvadrātmetru, bet dzīvokļiem centrā – 1610 eiro par kvadrātmetru.
Apbūves zemes un privātmāju segmentā piedāvājums jūlijā bijis nemainīgs, turklāt esošie objekti nereti jauno īpašnieku gaida ļoti ilgi, norāda “Latio” pārstāvji. Vienlaikus pircēju interese par savrupmājām ir liela – tiklīdz sludinājumā parādās objekts ar tirgum atbilstošu cenu, darījums notiek teju uzreiz.
Lai gan tirgus piedāvā plašu un daudzveidīgu izvēli, sākot no mājām ar pieejamāku cenu, kurām nepieciešamas būtiskas investīcijas, līdz pat ekskluzīvas klases īpašumiem, iztrūkst tieši vidējas klases savrupmāju salīdzinoši labā tehniskā stāvoklī. Īpaši augsta interese vērojama par privātmājām ar platību līdz 100 kvadrātmetriem, tomēr šādu īpašumu pārdošanā ir maz, informē “Latio” pārstāvji.
Īres mājokļu trūkums vienlaikus veicinājis arī īres maksu pieaugumu, atzīst “Latio” pārstāvji. 2023.gada pirmajā pusgadā īres sludinājumos vidējās mēneša maksas pakāpeniski augušas, bet piedāvājums – samazinājies. Kopš janvāra īres maksa mēnesī par dzīvokli jaunajā projektā palielinājusies vidēji par 8%, pirmskara ēkās – par 11%, bet sērijveida ēkās – par 6%.
“Latio” tirgus analītiķe Rūta Roze norāda, ka kopš gada sākuma pieprasījums pēc īres dzīvokļiem un arī privātmājām Rīgā ir audzis, taču piedāvājums nesakrīt ar pieprasījumu. Tā kā īres dzīvokļu trūkst, īpašnieki var vairāk variēt, gan nosakot vēlamo mēneša maksu, gan skrupulozāk izvērtējot un izvēloties īrniekus.
“No otras puses, īres situāciju veicina arī hipotekāro kredītu jautājums. Pat ja būtu pietiekoši daudz potenciālo pircēju, kas gatavi uzņemties kredītsaistības, pašreizējā klienta maksātspēja neatbilst bankas noteiktajiem atmaksas noteikumiem. Jāņem vērā, ka ar augstajām hipotēkas izmaksām ne visi var atļauties iegādāties īpašumu vai turpināt izmaksāt hipotēku, un bankas rūpīgi izvērtē katru šādu gadījumu. Ja klients neatbilst noteiktajiem kritērijiem un finanšu iestāde atsaka izsniegt hipotekāro kredītu, turklāt nav arī pietiekami daudz iekrātu līdzekļu, bieži vien īre ir vienīgā opcija, kā risināt dzīvesvietas jautājumu,” skaidro Roze.
