Kā neuzķerties uz negodprātīga māklera solījumiem, pārdodot īpašumu 0
Brīdī, kad plānots pārdot īpašumu, nereti nākas atskārst, ka tas nemaz nav tik vienkārši, – sludinājumos uzrunātie potenciālie pircēji interesi neizrāda, bet samazināt cenu negribas. Šajā situācijā cilvēki mēdz vērsties pēc mākleru palīdzības. Kā neuzķerties uz negodprātīga māklera solījumiem?
Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) sertificēta nekustamā īpašuma (NĪ) aģente un kompānijas SIA Baltic States dibinātāja Kristīne Dakule personīgi labprāt profesionāļus sauc par nekustamā īpašuma aģentiem, nevis mākleriem.
“Vārds “mākleris” ir pierastāks, jo senāks, taču nes līdzi negatīvas pieredzes pieskaņu.” NĪ aģentu sauc arī par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku un nekustamā īpašuma brokeri.
Sludinājumos tirgus cenu nemeklē
Pie nekustamā īpašuma aģentiem cilvēki vēršas gan situācijās, kad ieplānots pārdot vai iegādāties īpašumu, gan nestandarta situācijās, piemēram, kad mantots zemes īpašums vai purvs un nav skaidrības, kā to varētu izmantot vai pārdot.
Citkārt ģimene savu šauro pilsētas dzīvokli grib samainīt pret plašu lauku māju, bet kāds grib pārdot īpašumu ar apgrūtinājumiem, nesakārtotiem dokumentiem, kā arī ja ir vēlme iegādāties īpašumu bez liekām problēmām un aizķeres.
Nekustamā īpašuma nozare nepārtraukti saskaras ar likumu izmaiņām, profesionāls aģents zinās aktuālo informāciju un pasargās klientu no nepatīkamiem pārsteigumiem, turklāt noteiks arī atbilstīgu izdevīgāko īpašuma pārdošanas cenu.
“Bieži cilvēki apgalvo, ka noteikuši īpašuma vērtību, izpētot un salīdzinot cenas populārākajos interneta sludinājumu portālos, taču tā nenosaka objekta tirgus vērtību.
Šajos sludinājumos cenas mēdz būt paaugstinātas, un reālā pārdošanas cena netiek publicēta. Tas pats attiecas uz īpašumu īres maksu. Patiesā īpašuma vērtība tiek noteikta, salīdzinot nesen pārdoto, līdzvērtīgo īpašumu pārdošanas summas, kas redzamas zemesgrāmatu datos.”
Ir aģenti, kas strādā individuāli, papildus piesaistot citus speciālistus, piemēram, juristu. Aģentu var uzmeklēt arī caur nekustamā īpašuma darījumu uzņēmumiem.
Sadarbība ar uzņēmumiem ir lielāka drošības garantija – uzņēmumos pārsvarā strādā profesionāli aģenti, bet nesaskaņu vai aizdomu gadījumā dod iespēju vērsties pie uzņēmuma vadības un informēt par radušos situāciju.
Nekustamā īpašuma aģenti arī paši mēdz uzrunāt cilvēkus, kuri izvietojuši publiskus sludinājumus, piedāvājot savus pakalpojumus, tā ir aģentu darba sastāvdaļa. Galvenais ir izvērtēt, ar kādiem nosacījumiem tiks piedāvāta turpmākā sadarbība.
Līgums ir obligāts!
Gluži kā garantijas čeks ir līgums ar aģentu. Noslēdzot līgumu ar NĪ aģentu, tiek paredzēta arī atlīdzība par aģenta paveikto darbu jeb darījuma komisijas maksa.
Svarīgi atcerēties, ka atlīdzība tiek izmaksāta tikai tad, kad darījums ir veiksmīgi noticis, piemēram, īpašums ir pārdots un nokārtoti arī nepieciešamie juridiskie dokumenti.
Retos gadījumos aģents var pieprasīt avansa maksājumu, piemēram, ja īpašums tiek pirkts ar izpirkuma tiesībām. Tad klients komisijas maksu aģentam sedz no saņemtās pirmās iemaksas par darījumu.
Priekšapmaksa veicama arī pirms online jeb interneta tiešsaistes konsultācijas. Nekustamā īpašuma aģenta un klienta sadarbība parasti ilgst no trim mēnešiem līdz vienam gadam.
Precīzs sadarbības laiks nekad nav paredzams. Neatkarīgi no tā, vai īpašumu izdosies pārdot pēc pāris nedēļām vai četriem gadiem, komisijas maksa nemainās.
Par vēlamo sadarbības laiku un komisijas maksas apmēru aģents un klients vienmēr vienojas pirms līguma slēgšanas. Līgumā arī jābūt atrunai, ka aģents nekad nedrīkst pieņemt galīgo lēmumu bez klienta piekrišanas.
Cik liela ir komisijas maksa
Komisijas maksa ir viens no iemesliem, kas attur sadarboties ar starpniekiem, – šķiet, ka tie ir papildu izdevumi, salīdzinot, ja īpašumu pārdotu paša spēkiem.
Tomēr jāatceras, ka aģents nodrošina darījuma izpildi no īpašuma pieņemšanas brīža līdz atslēgu nodošanai īpašniekam un jaunajam īpašuma saimniekam (aģents parūpēsies par reklāmu, potenciālu pircēja meklēšanu un atlasi, dokumentu kārtošanu un konsultāciju kredīta noformēšanā).
Arī nepareiza īpašuma pārdošanas cena vai garām palaista būtiska nianse var izmaksāt dārgāk nekā aģenta pakalpojums.
Komisijas maksa katram darījumam ir individuāla atkarībā no darījuma veida: īpašumu plānots pārdot, pirkt, īrēt vai izīrēt, no īpašuma vērtības, cik rentabls tas ir, kā arī uzņēmuma pakalpojumu cenām.
Par dzīvokļa pārdošanu pilsētās patlaban komisijas maksa ir no 1000 eiro + 21% PVN lētākajiem īpašumiem. Savukārt par privātmājas pārdošanu komisijas maksa parasti ir 3–5% no īpašuma vērtības.
Komisijas maksa tiks iekļauta pārdošanas cenā. Ja aģents piedāvā komisijas maksu zem 3%, tas var liecināt, ka, iespējams, aģents darījumu veic darba devējam aiz muguras vai nav profesionālis.
Lielāku komisijas maksu aģents var noteikt, ja īpašums ir nelikvīds jeb grūti pārdodams. Savukārt par augstu atlīdzību uzskatāma komisijas maksa virs 10% no īpašuma vērtības.
Vēloties izīrēt vai īrēt, piemēram, dzīvokli, kā komisijas maksa standartā parasti tiek noteikta viena mēneša īres maksa. Savukārt, ja plānots pārdot, piemēram, dārzu, lauku zemi vai mežu, par komisijas maksu parasti vienojas individuāli.
Pārliecinieties par pieredzi
Lai cik ērti arī būtu piesaistīt starpnieku, daudzi tomēr baidās tikt apkrāpti, tāpēc nevēlas saistīties ar NĪ aģentiem. K. Dakule atzīst, ka aģentu reputācija patiešām ir pabojāta, – galvenokārt tāpēc, ka šajā nozarē darbojas daudz neprofesionāļu, turklāt privāto īpašumu pārdevējiem trūkst zināšanu.
Latvijā spēkā esošie normatīvie akti nenosaka ierobežojumus vai obligātas prasības, kas regulētu NĪ aģentu pakalpojumu sniegšanu. Tas nozīmē, ka šos pakalpojumus var sniegt arī persona bez atbilstīgām zināšanām.
Latvijā pašlaik strādā vairāk nekā 2000 mākleru, taču tikai aptuveni 300 ir ieguvuši NĪ aģenta sertifikātu. Sertifikācija ir brīvprātīga. Ja aģents nav sertificēts, tas nenozīmē, ka nav kompetents, taču parasti sevi cienoši aģenti izvēlas nokārtot sertifikāciju.
Lai iegūtu profesionāla NĪ aģenta sertifikātu, jāiegūst pieredze un jānokārto eksāmeni, kuros jāpierāda savas zināšanas par nozari un to saistītajām institūcijām, darījumiem, Civillikumu, juridiskajiem jautājumiem.
Profesionāls NĪ aģents pratīs orientēties zemesgrāmatas datos, īpašuma robežplānos, telpu grupas plānos, būs informēts par aktuālo informāciju, ko sniedz Valsts zemes dienests, un citos ar īpašumu saistītos jautājumos.
Uzticēt kādam pārdot, pirkt vai izīrēt savu īpašumu ir atbildīgs solis, tāpēc vienmēr jāpārliecinās par aģenta profesionalitāti – ja aģents strādā uzņēmumā, vaicājiet par aģenta pieredzi uzņēmuma vadībai, savukārt LANĪDA var noskaidrot par aģenta sertifikāta esamību.
Asociācijā pēc padoma var vērsties arī gadījumos, ja radušās aizdomas, ka mākleris ir negodprātīgs.
Sadarbību labāk neturpināt, ja aģents:
• nepiedāvā noslēgt līgumu – līgums ir apliecinājums, ka aģents uzņemas saistības, atbildību un savus pienākumus pildīs godprātīgi;
• komisijas maksa ir neatbilstīgi zema vai aģents papildus komisijas maksai pieprasa samaksu par reklāmu izvietošanu vai transporta izmaksām – profesionāli aģenti papildu izdevumus jau iekļauj kopējā komisijas maksā;
• neizpēta īpašuma dokumentus vai to dara ļoti nevērīgi – visticamāk, aģents neko nesaprot no īpašuma dokumentiem;
• neuzdod būtiskus jautājumus, piemēram, ar kādu mērķi nolemts īpašumu pārdot, vai īpašums iegūts laulībā, vai zeme zem īpašuma ir piederoša, vai zināt, kas ir kapitālpieauguma nodoklis, cik ilgi esat deklarējies un dzīvojat īpašumā u.c.
Pirms parakstīts sadarbības līgums, nekad neuzticiet aģentam sava īpašuma atslēgas vai pases kopiju!
