Īrnieks jau pusgadu nemaksā īri. Kā īpašnieks var tikt no viņa vaļā? 1
Kā īpašnieks var izlikt īrnieku no dzīvokļa, ja viņš jau pusgadu nemaksā īri un īres līgums arī nekad nav bijis sastādīts? I.N. RĪGĀ
Īres līgums ir viens no Civillikumā paredzētiem līgumu veidiem, ar kura starpniecību cilvēks var iegūt tiesisku pamatu lietot svešu lietu. Tomēr atšķirībā no civiltiesiskajām saistībām par jebkuras citas lietas īri dzīvojamo telpu īre ir īpašs tiesisko attiecību veids, kurā regulējumam ir arī sociāla funkcija, jo īrētais dzīvoklis tiek lietots pastāvīgai dzīvošanai. Lai konfliktsituāciju gadījumā īrnieks nevarētu palikt bez pajumtes, likums aizsargā īrnieka tiesības.
Īres līgums mutiskā formā
Likuma “Par dzīvojamo telpu īri” 2. panta otrajā daļā teikts, ka dzīvojamās telpas lietošanas vienīgais pamats īrniekam vai apakšīrniekam ir dzīvojamās telpas īres vai apakšīres līgums. Tādējādi cilvēka uzturēšanās dzīvoklī bez tā īpašnieka piekrišanas uzskatāma par nelikumīgu. Ekonomikas ministrijas sabiedrisko attiecību nodaļas vadītāja Evita Urpena skaidro: “Vienlaikus juridiskajā doktrīnā atzīts, ka gadījumos, kad īres attiecības izveidojušās un pastāv uz mutiskas vienošanās pamata bez rakstveida dokumentu noformēšanas, pastāv iespēja piemērot Civillikuma 1488. pantu.” Tas nozīmē, ka strīdu gadījumā tiesa var atzīt īres attiecību pastāvēšanu, ja tiek konstatēti Civillikuma 1488. pantā minētie apstākļi un noteikumi, tas ir, ja īres līguma saistības pildījuši abi līdzēji. Izpildījums parasti izpaužas telpas nodošanā īrniekam dzīvošanai, īres maksas maksāšanā un īres maksas pieņemšanā. To konstatējot, var uzskatīt, ka īres līgums pastāv un mutiskā vienošanās no seku viedokļa pielīdzināma līguma rakstveida formai.
Kā izbeigt īres līgumu
Ja no pušu rīcības iespējams secināt, ka starp pusēm pastāv faktiskās īres attiecības, tad abām pusēm jāievēro likuma “Par dzīvojamo telpu īri” nosacījumi. Šā likuma 28. pants nosaka, ka izīrētājs var izbeigt dzīvojamās telpas īres līgumu, izliekot īrnieku kopā ar viņa ģimenes locekļiem un citām personām bez citas dzīvojamās telpas ierādīšanas, tikai šādos gadījumos:
• ja īrnieks vairāk nekā trīs mēnešus nemaksā dzīvojamās telpas īres maksu, lai gan viņam bija nodrošināta iespēja lietot dzīvojamo telpu,
• ja īrnieks vairāk nekā trīs mēnešus nemaksā par pamatpakalpojumiem, lai gan viņam tika nodrošināta iespēja tos izmantot.
No vēstules var secināt, ka izīrētājs dzīvojamās telpas īres attiecības var izbeigt minētā likuma 28. panta noteiktajā kārtībā. Ja īrnieks pēc izīrētāja prasības neatbrīvo dzīvokli, viņu kopā ar ģimenes locekļiem var izlikt tiesas ceļā. Izīrētājs pirms prasības celšanas tiesā vismaz mēnesi iepriekš rakstveidā brīdina īrnieku par dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu. Jāpiebilst, ka izīrētājs patvarīgi nedrīkst no izīrētā dzīvokļa pārvietot īrnieka mantas vai ar spēku viņu izlikt no dzīvokļa.
“Civillikuma 2173. pants nosaka, ka visos gadījumos, kad vienai pusei ir tiesības atkāpties no līguma, tai jāpaziņo par savu nodomu otrai pusei, lai piešķirtu nepieciešamo laiku atbrīvot dzīvojamo telpu. Izīrētājs nekādā ziņā nedrīkst, kaut arī šāda tiesība līgumā būtu pielīgta vai starp pusēm atrunāta, īrnieku izlikt patvarīgi,” atzīst Evita Urpena. Likuma Par dzīvojamo telpu īri 44. pants nosaka, ka personas, kas patvarīgi – bez dzīvojamās telpas īres līguma noslēgšanas – aizņēmušas dzīvojamās telpas, izliek tiesas ceļā bez citas dzīvojamās telpas ierādīšanas, piedzenot visus zaudējumus, kas saistīti ar telpu nelikumīgu aizņemšanu un izlikšanu no tām.
Nākotnē būs vieglāk izlikt nemaksātājus
Ekonomikas ministrija ir sagatavojusi jaunu dzīvojamo telpu īres likumprojektu. Ja tas tiks pieņemts, izīrētājam būs tiesības izlikt īrnieku no dzīvokļa agrāk un vienkāršāk. Pašlaik īrnieku var izlikt tikai ar tiesas spriedumu, bet paredzēts, ka to varēs izdarīt bezstrīda kārtībā. Tagad dzīvojamo telpu īri regulē Augstākās Padomes 1993. gadā pieņemtais likums Par dzīvojamo telpu īri, bet kopš šā likuma pieņemšanas ir pagājuši vairāk nekā 25 gadi. Likums tika radīts apstākļos, kad notika pāreja uz ekonomiku, kas balstīta uz tirgus attiecību principiem. Tādēļ nolūkā izvairīties no iespējamās sociālās spriedzes likums jau sākotnēji ietvēra ļoti izteiktu īrnieku tiesību aizsardzību, vienlaikus ievērojami ierobežojot izīrētāja tiesības.
