Īres tirgus kļūst pievilcīgāks! Atklāj, kas ir galvenais faktors īrnieka izvēlei par labu konkrētam mājoklim 6
Kristīne Stepiņa, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
2020. gadā Covid-19 pandēmijas ietekmē strauji palielinājās brīvo īres telpu vakance, kas veicināja pakāpenisku īres cenu samazināšanos, bet, sākot ar 2021. gada pirmo pusgadu, mazinoties ierobežojumiem, sāka atdzīvoties gan īstermiņa, gan ilgtermiņa īres tirgus, liecina SIA “Latio” analīze.
“Līdz ar jauno īres regulējumu ieviešanu Latvijas īres tirgus kļūst arvien pievilcīgāks. Investori izrāda interesi par šo segmentu, un tuvākajos gados vairākiem investoriem jau ir konkrēti investīciju un būvniecības plāni. Saskaņā ar Nekustamā īpašuma attīstītāju alianses ekspertu prognozēm īres tirgum Latvijā ik gadu ir plānots piesaistīt līdz pat 100 miljonu eiro lielas investīcijas,” lēš “Latio” vērtētāja Jeļena Boiko.
Pērn – vēsturiski lielākais darījums
Līdz ar nepieciešamību strādāt un mācīties no mājām 2020. gadā pieprasījums pēc īres dzīvokļiem centrā, salīdzinot ar 2019. gadu, būtiski samazinājās. Taču 2021. gada vasarā, mazinoties ierobežojumiem, Rīgā atgriezās studenti no reģioniem un ārzemēm, turklāt arī daļa biroju darbinieku izvēlējās dzīvot tuvāk darbavietai. Tādēļ no 2021. gada vasaras pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgas centrā atgriezās teju 2019. gada līmenī.
2019. gadā tika reģistrēti 20 darījumi ar namīpašumiem platībā no 500 līdz 5500 m2, bet 2020. gadā tika reģistrēti tikai septiņi darījumi. “Ņemot vērā Covid pandēmijas ierobežojumus, ļoti daudzi investori izvēlējās nogaidošu pozīciju, uzskatot, ka, mazinoties īres cenām, īpašnieki ar laiku būs spiesti samazināt arī pārdošanas cenu. Taču, novērojot cenas dinamiku, var secināt, ka pārdošanas cenas tomēr nav samazinājušās. 2021. gadā situācija tirgū sāka uzlaboties, pirmajā pusgadā jau ir reģistrēti pieci darījumi, kas ir gandrīz divreiz vairāk, salīdzinot ar 2020. gada pirmajā pusgadā reģistrēto darījumu skaitu,” informē J. Boiko.
Vērienīgākais 2021. gada darījums bija liela daudzdzīvokļu īres namu portfeļa iegāde Rīgā, Ģertrūdes ielā 121, Alauksta ielā 13 un Artilērijas ielā 35 – tos nopirka AAS “BTA Baltic Insurance Company”. Iegādātais portfelis sastāv no vairāk nekā 170 īres dzīvokļiem, kas atrodas septiņās dzīvojamās ēkās ar labu atrašanās vietu Rīgas centrālajā daļā. Tas ir vēsturiski lielākais privāto īres dzīvokļu portfeļa darījums daudzdzīvokļu sektorā Latvijā.
Interesi veicina jaunais īres likums
Viszemākais īres cenu līmenis tika sasniegts 2020. gadā aprīlī, kad tikko bija pasludināta ārkārtas situācija valstī un ieviesti ierobežojoši pasākumi. Taču, neskatoties uz kopējo situāciju valstī, 2020. gadā vidējā namīpašumu kvadrātmetra pārdošanas cena, salīdzinot ar 2019. gada cenu, bija palielinājusies par 25%, sasniedzot 523 EUR/m2, 2021. gada pirmajā pusgadā tā noslīdēja līdz 499 EUR/m2. Visvairāk tiek pirkti namīpašumi ar ēku kopējo platību no 1000 līdz 3000 m2, bet biežāk reģistrētās darījumu summas ir no pusmiljona līdz 1,5 milj. EUR.
2021. gadā Rīgas pilsētā namīpašumi pirmsrekonstrukcijas stadijā tika pārdoti par 300–500 EUR/m2, centrā sasniedzot 600 EUR/m2. Ēkas, kurās daļēji veikti remontdarbi un dzīvokļi izīrēti atbilstoši brīvai tirgus situācijai, pārdošanas cenas svārstās 500–800 EUR/m2 robežās, atsevišķos gadījumos arī virs 1000 EUR/m2, ja īpašums ir teicamā stāvoklī, dzīvokļi ir nelielas platības un īpašums nodrošina labus ienākumus.
Namīpašumi, kuros īpašnieki veic pilnu to rekonstrukciju un pilnībā atjauno ēkas atbilstoši mūsdienu prasībām, pārdošanas tirgū kā vienots namīpašums atgriežas ļoti reti. Ņemot vērā ievērojamās rekonstrukcijas izmaksas, šādus īpašumus īpašnieki saglabā kā īres namus vai veic to izpārdošanu pa atsevišķiem dzīvokļiem vai komerctelpu objektiem.
Noteicošais faktors – kvalitāte
Šobrīd augsts pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir jaunajos projektos. “Dzīvokļa kvalitāte kļūst par aizvien svarīgāku faktoru īres dzīvokļa izvēlē. Atbilstoši ekspertu novērojumiem, lai dzīvoklis būtu pieprasīts, izīrētājam jāiegulda dzīvokļa remontā un iekārtojumā, pirms tas tiek piedāvāts tirgū. Nekvalitatīvu dzīvokli izdosies izīrēt tikai par būtiski zemāku cenu,” vērtē J. Boiko.
Pirktos namīpašumus var sadalīt trīs segmentos – namīpašumi sliktā vai neapmierinošā stāvoklī, kurus iegādājas, lai veiktu to pilno rekonstrukciju; vidusmēra namīpašumi ar naudas plūsmu, kas daļēji atbilst tirgus līmenim, kurus iegādājas, lai veiktu daļējus uzlabojumus, atbrīvotu no ilgtermiņa īrniekiem, paceltu īres maksas un pārdotu kā īres namu ar pievilcīgu naudas plūsmu vai izpārdotu kā dzīvokļus; pilnībā rekonstruēti namīpašumi ar stabilu naudas plūsmu un maksimālu aizpildījumu. “Šobrīd visvairāk darījumu notiek ar pirmā un otrā tipa namīpašumiem,” teic J. Boiko.
