Īpašumu pārdošanā – lielāka brīvība 5
Zigfrīds Dzedulis, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Jaunais Pašvaldību likums, kas ir spēkā no šī gada 1. janvāra, vairs nesniedz pašvaldībām privilēģiju “likt sprunguļus riteņos” nekustamā īpašuma pircējiem un pārdevējiem, jo vairs neparedz pirmpirkuma tiesības īpašuma darījumos – pat ne situācijās, kad īpašums nepieciešams pašvaldībai, lai pildītu tās funkcijas.
Kā šo tiesību svītrojums varētu ietekmēt pašvaldības, kurām turpmāk būtu nepieciešama zeme, piemēram, kādas sabiedriskas ēkas būvniecībai vai citām sabiedriskām vajadzībām, par to pašvaldību pārstāvji ir dažādās domās.
Latvijas Pašvaldību savienības (LPS) padomniece juridiskajās lietās Kristīne Kinča atzīst, ka līdz šim likumā noteiktajos gadījumos izmantot šīs pirmpirkuma tiesības bija vērtīgs instruments, lai iegūtu nekustamo īpašumu pašvaldības pienākumu pildīšanai un lai novērstu negodprātīgu darījumu īstenošanu, proti, – pircējs un pārdevējs vienojas par īpaši zemas cenas uzrādīšanu darījumā, lai izvairītos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa, kā arī valsts nodevu maksāšanas īpašumu reģistrēšanai zemesgrāmatā.
Pašvaldībām esot citi instrumenti
Bet jaunā Pašvaldību likuma pieņemšanas gaitā Tieslietu ministrija, kas ierosināja no likuma izsvītrot šīs tiesības, paskaidroja pašvaldību pārstāvjiem, kuri iebilda pret šī noteikuma svītrošanu no likuma, ka pašvaldībām neesot pienākuma uzraudzīt darījumu tiesiskumu. Tām noteikto uzdevumu īstenošanai esot citi instrumenti.
Jautāta, kādi tie ir, Kristīne Kinča atbild, ka pēc Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma sabiedrības vajadzību nodrošināšanai pašvaldība var iegūt īpašumu, vienojoties ar īpašnieku labprātīgi. Ja nevar vienoties labprātīgi, tad īpašumu var atsavināt piespiedu kārtā, pieņemot atsevišķu likumu. LPS pārstāve teic, ka ar pirmpirkuma tiesībām iestājoties pircēja vietā pašvaldība varēja īpašumu iegūt ātrāk. Bet īstenojot sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas kārtību, īpašuma iegūšana būs ilgāka un sarežģītāka.
Valmieras novada pašvaldības izpilddirektora vietniece, Attīstības pārvaldes vadītāja Evija Nagle uzskata, ka atņemt pašvaldībām šīs tiesības nebija pareizi. Viņasprāt, sekas tam būs redzamas laika gaitā. Oficiāli reģistrētās darījumu summas samazināsies, neuzrādot patieso īpašumu vērtību, kas savukārt ietekmēs valsts un pašvaldības iekasēto nodevu un nodokļu ieņēmumus.
“Kaut arī pirmpirkuma tiesības līdz šim bijām izmantojuši reti, tomēr dažreiz tās mums bija vajadzīgas,” stāsta Cēsu novada pašvaldības priekšsēdētājs Jānis Rozenbergs, “Pēdējoreiz, izmantojot pirmpirkuma tiesības, 2016. gadā iegādājāmies nepabeigtu daudzdzīvokļu namu Ata Kronvalda ielā 56. Tagad sadarbībā ar Aizsardzības ministriju šajā ēkā izveidoti gan pašvaldības, gan Nacionālo bruņoto spēku (NBS) Instruktoru skolas dienesta dzīvokļi.”
Gan ieguvumi, gan trūkumi
Cēsu novada pašvaldības Attīstības pārvaldes vadītāja Dace Eihenbauma domā, ka pirmpirkuma tiesību svītrojumam būs gan savi ieguvumi, gan trūkumi. Tas ļaus samazināt birokrātiskās darbības gan iedzīvotājiem, gan pašvaldībai – apstrādājot katru iesniegumu par novadā notiekošajiem darījumiem ar nekustamo īpašumu. Arī pati pirmpirkuma tiesību izmantošana esot bijusi gana sarežģīta procedūra, kas dažreiz beigusies ar gadiem ilgu tiesāšanos.
Vienlaikus pašvaldībai būs ierobežota informācija par nekustamo īpašumu tirgu savā administratīvajā teritorijā. Par darījumiem pašvaldībā uzzinās tikai to, kas būs redzams publiskajos sludinājumos.
“Balstoties uz pieņemtajiem attīstības dokumentiem, pašvaldības teritorijas plānojumā ir noteikti tai vēlamie īpašumi,” skaidro Dace Eihenbauma. “Turpmāk tiem būtu jāseko līdzi īpašumu pircējiem vai pārdevējiem, vai notāram, vai zemesgrāmatas darbiniekiem, bet diezin vai tā vienmēr notiks.”
Liepājas pašvaldības administrācijas izpilddirektora vietnieks nekustamo īpašumu lietās Mārtiņš Tīdens spriež, ka šīs tiesības disciplinēja pirkumu līgumu iesniedzējus, kuriem pārlieku samazināta darījuma cena saistījās ar zināmu risku.
Turpmāk darījumu cenu atbilstību vērtēs tikai Valsts ieņēmumu dienests.
Mārtiņš Tīdens piebilst, ka līdz šim pirmpirkuma tiesību izmantošanā bija izņēmumi, tāpēc par visiem pilsētā noslēgtajiem pirkuma, dāvinājuma vai maiņas darījumiem pašvaldība tik un tā nevarēja iegūt pilnīgu ieskatu.
“Līdz šim par pašvaldības atteikumiem no pirmpirkuma tiesībām ik mēnesi tika gatavoti ziņojumi, tādējādi noslēgto darījumu adreses, īpašuma sastāvs un darījumu cenas bija sabiedrībai publiski pieejama informācija,” skaidro Liepājas pašvaldības pārstāvis. “Lai iegūtu priekšstatu par nekustamā īpašuma darījumiem, turpmāk tiem būs jāseko tikai pēc zemesgrāmatas datiem.”
Cik bieži pirmpirkuma tiesības pašvaldības izmantojusi aizvadītajos gados? LPS pārstāve Kristīne Kinča atbild, ka LPS rīcībā šādu datu neesot.
Tiesības izmantotas reti
Pēc Tiesu administrācijas datiem, 2017. gadā 14 gadījumos pašvaldības informējušas Zemesgrāmatu nodaļu par pirmpirkuma tiesību izmantošanu, 2018. gadā – 18 gadījumos, savukārt līdz 2019. gada 15. jūlijam – vien piecos gadījumos. Tieslietu ministrijā uzskata, ka patērētais laiks un izdevumi, pašvaldībām gatavojot atteikumus no pirmpirkuma tiesībām, ir lielāki par ieguvumiem, ko dod šāda kārtība. Piemēram, 2018. gadā zemesgrāmatā kopumā tika iesniegti 11 887 pašvaldības atteikumi no pirmpirkuma tiesību izmantošanas.
Valmieras novada pašvaldības pārstāve Evija Nagle atklāj, ka aizvadītā pusotra gada laikā pašvaldība esot divas reizes izmantojusi pirmpirkuma tiesības.
Liepājas pašvaldības pārstāvis Mārtiņš Tīdens teic, ka aizvadītajos divos gados pašvaldība šīs tiesības neesot izmantojusi ne reizi.
Pārdevēji un starpnieki priecājas
Daži manis izvaicātie nekustamo īpašumu pārdevēji un darījumu starpnieki uzskata, ka atteikšanās no pašvaldību pirmpirkuma tiesībām viņiem esot laba ziņa. Darījumu līgumu slēdzējiem tā ietaupīs laiku, jo nebūs jāsagaida pašvaldības atteikums. Turklāt līdz šim šīs tiesības varēja viegli apiet dažādos veidos. Pats izplatītākais – pārdodot īpašumu domājamās daļās, kad pārdevējam vairs nebija pienākuma pašvaldībai piedāvāt pirmpirkuma tiesības.
Viss privātīpašnieku rokās
* Likums “Par pašvaldībām”, kas bija spēkā līdz 2022. gada 31. decembrim, noteica vietējām pašvaldībām pirmpirkuma tiesības, ja pašvaldību administratīvajā teritorijā tika pārdots nekustamais īpašums un ja tas nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas.
* Pirmpirkuma tiesības nozīmēja, ka pēc pirkuma līguma noslēgšanas līguma noraksts bija jāiesniedz pašvaldībā un tā varēja lemt par to, vai īpašums ir nepieciešams tās funkciju veikšanai.
* Līdz šim likums paredzēja pašvaldības pirmpirkuma tiesības, ja tās administratīvajā teritorijā tiek pārdots nekustamais īpašums, kura sastāvā ir zeme un kurš nepieciešams, lai pildītu likumā noteiktās pašvaldību funkcijas.
* Pirmpirkuma tiesības neskāra dzīvokļu īpašumus (arī tad, ja to sastāvā bija zemes domājamās daļas) vai īpašumus, kuru sastāvā bija tikai būves.
