“Inflācija nesatricinās nekustamo īpašumu tirgu.” Cik precīzas bijušas baņķieru prognozes agrāk? 4
Olafs Zvejnieks, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Eiropas Centrālās bankas veikto bāzes procentlikmju pieaugumu šogad sajutīs visas Latvijas mājsaimniecības, tomēr fundamentāli satricināt mājokļu kredītu tirgu tas nespēs, uzskata Latvijas Finanšu nozares asociācijā apvienotās bankas.
Eiropas Centrālā banka šogad vairākkārtīgi cēlusi kredītu bāzes procentu likmes jeb t. s. Euribor likmes – tās augušas no -0,5% gada sākumā līdz 2,28% pašlaik, sadārdzinot kredītus par 2,8%. Šīs celšanas jēga ir sadārdzināt kredītus un bremzēt pieprasījumu tirgū, tādējādi bremzējot visu ekonomiku kopumā un panākot galīgo mērķi – inflācijas samazināšanos. Finanšu tirgus sagaida, ka bāzes procentu likmes Eiropā, cīnoties ar inflāciju, tiks celtas vēl, tomēr uzskata, ka tas notiks vien relatīvi nelielā apmērā – aptuveni līdz 3% līmenim, kas tātad varētu sadārdzināt agrāk ņemto hipotekāro kredītu maksājumus par 3,5%.
Te uzreiz piesardzīgi jāpiebilst, ka finanšu tirgus gaidas attaisnojas vairumā gadījumu, bet tomēr ne visos – inflāciju ES, kas pārsniegtu 10% līmeni, finanšu tirgus neprognozēja, tāpat nav arī noslēpums, ka, cīnoties ar apmēram tādu pašu inflācijas līmeni kā ES, ASV Federālo rezervju sistēma bāzes procentu likmes jau pacēlusi līdz 4% līmenim.
Grūtībās var nokļūt 5–7%
Pieaugušos kredītu maksājumu apjomus pavada arī citas problēmas, jo kopumā Baltijas reģionu mājokļu uzturēšanas un īres cenu inflācija skārusi vissmagāk Eiropā. Centrālajā un Austrumeiropā kopumā mājokļu uzturēšanas izmaksas un īres cenas šogad pieaugušas par 19,5%, bet Baltijas valstīs šo izmaksu inflācija sasniegusi trīs reizes augstāku līmeni – 57,3%. Mājokļu uzturēšanas izmaksu pieauguma čempione ir Igaunija ar vidējo pieaugumu apmēram 70% līmenī, bet Latvijā un Lietuvā kopējās izmaksas pieaugušas līdzīgi – par apmēram 50%.
Galveno lomu šajā sadārdzinājumā spēlē elektrības un siltuma cenu pieaugums. Tā, piemēram, cenas par elektrību un siltumu Igaunijā šogad pieaugušas attiecīgi par 140 un 63%, Lietuvā par 60 un 93 procentiem, bet Latvijā – par 80 un 60 procentiem. Savukārt vidēji Eiropas Savienības valstīs šīs izmaksas augušas daudz mērenāk – aptuveni par 25% elektrībai un 32% siltumam.
Neskatoties uz pieaugušajām mājsaimniecību izmaksām, Latvijas lielāko banku pārstāvji uzskata, ka šim sadārdzinājumam nebūs kritiskas ietekmes uz mājokļu tirgu Latvijā un hipotekāro kredītu ņēmēju maksātspēju. Tiek pieļauts, ka sliktākajā gadījumā procentu likmju kāpums problēmas ar kredīta maksājumiem var radīt 5–7% hipotekāro kredītu ņēmēju, diskusijā par kreditēšanas aktualitātēm pagājušajā nedēļā izteicās Finanšu nozares asociācijas Kreditēšanas komitejas līdzpriekšsēdētājs, “SEB bankas” valdes loceklis, atbildīgais par kredītu un risku kontroles jomu Kārlis Danēvičs.
Apdraudētākā grupa, viņaprāt, ir tie, kuri hipotekāros kredītus ņēmuši pēdējo divu gadu laikā un par maksimālo iespējamo summu – šai grupai šobrīd ir lielākie ikmēneša maksājumi un tā visasāk izjūt maksājumu pieaugumu. Mājsaimniecības, kas nokļuvušas finansiālās grūtībās, tiek aicinātas nākt uz banku un apspriest iespējamos risinājumus – populārākais no tiem ir kredīta pamatsummas atmaksas atlikšana uz kādu laiku.
Bankas saglabā optimismu
Kas pamatā banku optimismam? Pirmkārt, fakts, ka Latvijā būtiska apjoma hipotekārie kredīti pieejami tikai relatīvi labi situētiem iedzīvotājiem – proti, tādiem, kam ir labs darbs un laba alga. Šī grupa ir relatīvi noturīgāka pret dzīves pārmaiņām un grūtībām. Otrkārt, Latvijas mājsaimniecībām un uzņēmumiem pēdējo 12 gadu laikā ienākumi auguši straujāk nekā kredītu apmērs.
Tas nozīmē, ka sabiedrība kopumā ir kļuvusi finansiāli spēcīgāka un stabilāka un šo krīzi sagaida samērā labā finanšu formā. Treškārt, optimisma pamatā tas, ka Latvijā izsniegtajiem hipotekārajiem kredītiem ir relatīvi īsi termiņi – vidējais šāda kredīta termiņš Latvijā šobrīd ir vien 15 gadi, kamēr citās valstīs pieejami kredīti uz daudz garākiem termiņiem, piemēram, Zviedrijā tas var sasniegt pat 70 gadus – to manto un maksā divas paaudzes pēc kārtas.
Normālos apstākļos īsie hipotekāro kredītu termiņi no patērētāja viedokļa ir trūkums, taču krīzes laikā tā ir priekšrocība. Ceturtkārt, banku optimismu veicina tas, ka iedzīvotāju interese par hipotekārajiem kredītiem un jauniem mājokļiem, neskatoties uz krīzi, pagaidām saglabājas noturīga – lai gan izsniegto kredītu skaits ir nedaudz nokrities, tomēr kredītos izsniegtās summas turpina pieaugt.
Visbeidzot, piektkārt, zināma optimisma pamatā ir arī tas, ka komercbankas Latvijā, neskatoties uz inflāciju, izmaksu pieaugumu un ECB īstenoto bāzes likmju celšanu, nav mainījušas kredītpolitiku un nav sākušas pievienot lielākas savu procentu likmes Euribor likmēm. Tas kopumā liecina par banku pārliecību, ka grūtību periods ekonomikā būs samērā īss.
Bankas prognozē, ka krīzes apstākļos daļa nekustamo īpašumu pārdevēju var censties pēc iespējas ātrāk pārdot īpašumus, lai tiktu pie naudas, bet savukārt daļa pircēju var atlikt pirkumus, baidoties no ikmēneša izmaksu pieauguma. Abi šie procesi kopumā var radīt pārdodamo dzīvokļu cenu samazinājumu līdz 10%. Bankas uzskata, ka mazāks cenu pazeminājums gaidāms energoefektīviem un nelieliem īpašumiem, bet lielāks – tiem, kuriem liela platība un “premium” dzīvokļu klase kopumā.
Ir arī pozitīvas ziņas. No “Luminor” bankas privātpersonu kreditēšanas vadītāja Baltijā Kaspara Lukačova teiktā izriet, ka vairākos ar mājokļiem saistītajos rādītājos Latvijā ir labāka situācija nekā Baltijas kaimiņvalstīs. Tā, piemēram, mājokļu pieejamības indeksā, ko aprēķina, ņemot vērā mājokļu cenas, iedzīvotāju ienākumus un aizņemšanās izmaksas, Latvija ir krietni aizsteigusies priekšā Igaunijai un jau pavisam pamatīgi – Lietuvai.
Tā, piemēram, Latvijā mājsaimniecībai, kas mēnesī saņem pusotru vidējo algu, lai nopirktu 90 m2 lielu dzīvokli, jāstrādā apmēram septiņarpus gadus, kamēr Igaunijā tie būs 10 gadi, bet Lietuvā – apmēram 12,5 gadi. Ir valstis, kurās jau šobrīd mājoklis caurmēra mājsaimniecībai ir kļuvis praktiski nepieejams – piemēram, Dienvidkorejā 90 m2 lielu dzīvokli šāda mājsaimniecība spētu nopirkt vien 27 gadu laikā, bet Ķīnā – 38 gados. Ar kritisku aci vērtējot šos datus, jāatzīst, ka tie lielā mērā saistīti ar zemākajām algām Latvijā un, tām augot, arī Latvijas relatīvi labvēlīgā pozīcija pasliktināsies – lielākai sabiedrības maksātspējai neizbēgami seko arī nekustamo īpašumu cenu pieaugums.
Euribor likmju paaugstinājuma ietekme uz hipotekāro kredītu maksājumiem
* Pieaugums jauna dzīvokļa kredītam – 125–165 eiro
• Kredīta summa – 105 000 eiro
• Ikmēneša maksājums pie Euribor 0% ~ 460 eiro
• Ikmēneša maksājums pie Euribor 2,28% (7.11.2022.) ~ 585 eiro
• Ikmēneša maksājums pie Euribor 3% ~ 625 eiro
* Pieaugums pārējiem dzīvokļiem – 75–100 eiro
• Kredīta summa – 65 000 eiro
• Ikmēneša maksājums pie Euribor 0% ~ 345 eiro
• Ikmēneša maksājums pie Euribor 2,28% (7.11.2022.) ~ 420 eiro
• Ikmēneša maksājums pie Euribor 3% ~ 445 eiro
Aprēķini veikti, ņemot vērā vidējo kredīta summu un vidējo līguma termiņu konkrētajā mājokļu segmentā (19 un 24 gadi) 2022. gadā izsniegtajiem mājokļa kredītiem. Aprēķinos izmantota bāzes likme sešu mēnešu Euribor dažādos laika periodos un bankas pievienotā likme + 2%.
Dati: Finanšu nozares asociācija
