No nākošā gada 1.janvāra gaidāma piespiedu nomas reforma 52
Madara Briede, “Praktiskais Latvietis”, AS “Latvijas Mediji”
Pēc gadumijas sāksies izmaiņas piespiedu dalītā īpašuma attiecībās.
Konstants likumiskais maksājums
No 2022. gada 1. janvāra visiem, kuri vēl nav noslēguši zemes piespiedu nomas līgumu vai kuriem piespiedu nomas maksa nav noteikta ar tiesas spriedumu, par zemes lietošanu piespiedu dalītā īpašuma gadījumos būs jāmaksā vienāds nomas likumiskais maksājums – 4% gadā no zemes kadastrālās vērtības (taču ne mazāks par 50 eiro gadā).
Bet pēc viena gada pārejas perioda, proti, no 2023. gada 1. janvāra, šāda konstanta ar likumu noteikta piespiedu nomas maksa 4% apmērā būs saistoša arī tiem zemes un būvju īpašniekam, kuriem par nomas maksu pašreiz jau ir vienošanās vai arī šo maksu noteikusi tiesa. Līdz ar to no 2023. gada vienošanās ceļā vai tiesas nolēmumā noteiktā nomas maksa vairs nebūs spēkā (patlaban piespiedu zemes nomas maksas apmēri svārstās no 1,65 līdz 9,075% gadā no zemes kadastrālās vērtības).
Savukārt pēc diviem gadiem, tas ir, no 2024. gada 1. janvāra, jaunā regulējuma prasības tiks piemērotas arī piespiedu dalītā īpašuma gadījumos, kuros zeme pieder valstij vai pašvaldībai.
To paredz likuma Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību grozījumi, kas jau stājušies spēkā.
Zemi uzturēs būves īpašnieks
Tas nozīmē, ka saskaņā ar jauno kārtību būves īpašniekam pienākums maksāt lietošanas maksu zemes īpašniekam par zemes lietošanas tiesībām balstīsies uz likuma pamata. Pusēm būs tiesības rakstveidā vienoties par jebkādu citu lietošanas maksas apmēru – gan lielāku, gan mazāku par likumā noteikto. Turklāt šī vienošanās nebūs aprobežota ar minimālo apmēru 50 eiro (tajā skaitā puses var vienoties arī par to, ka zemes lietošana notiek vispār bez maksas). Taču šāda vienošanās nesaistīs nekustamā īpašuma ieguvēju, mainoties būves vai zemes īpašniekam. Vienlaikus, ja starp pusēm nav vienošanās, būs piemērojams likuma regulējums par 4% no kadastrālās vērtības, bet ne mazāk kā 50 eiro. Ja būves un zemes īpašnieks nevienosies citādi, šī maksa būs jāveic par katru ceturksni uz priekšu.
Tātad, abām pusēm vienojoties par piespiedu nomas maksu līdz 2023. gada 1. janvārim (arī grozot spēkā esošu līgumu starp 2022. un 2023. gadu), šī vienošanās būs spēkā tikai līdz 2023. gadam. Pēc tam piespiedu nomas attiecības beigsies, un sāksies likumiskās zemes lietošanas tiesības.
Taču arī no 2023. gada 1. janvāra, kad starp pusēm pastāvēs likumiskās lietošanas tiesības, puses varēs vienoties par lielāku vai mazāku maksu par 4%, kā arī pilnīgu atteikšanos no maksas. Tas nozīmē, ka vienošanās būs iespēja (nevis nepieciešamība), ko varēs izmantot, ja būs pušu savstarpēja sapratne.
Būtiski, ka nomas maksas parādsaistības saskaņā ar grozījumiem noilgs triju gadu laikā (iepriekš 10 gadu laikā).
Ja līdz šim piespiedu dalītā īpašuma gadījumos zemes un būves īpašniekam bija pašiem jāvienojas par to, kurš uzturēs lietošanā esošo zemi vai arī to noteica pašvaldību saistošie noteikumi, tagad likuma grozījumi paredz, ka par zemes uzturēšanu būs atbildīgs būves īpašnieks, jo likums tam uzliek pienākumu rūpēties par lietošanā esošo zemi kā krietnam un rūpīgam saimniekam un atbildēt par lietošanā esošās zemes uzturēšanu atbilstīgi normatīvo aktu prasībām.
Attiecīgi zemes īpašnieks, nezaudējot tiesības visās pārējās attiecībās rīkoties ar savu īpašumu, nevar ierobežot būves īpašnieka iespējas lietot zemi atbilstīgi būves īpašniekam ar likumu piešķirtajām lietošanas tiesībām. Vienlaikus būves īpašniekam būs arī pienākums uzņemties nastas un apgrūtinājumus, kas gulstas uz zemi, izņemot reālnastas, ķīlas tiesības un parādus, kas gulst uz zemi, kā arī to blakusprasījumus.
Skaidri nosacījumi un mazāk konfliktu
Tieslietu ministrija (TM), kas izstrādājusi šā likuma grozījumus, skaidro, ka pašreizējais regulējums rada situāciju, kad pusēm regulāri jātiesājas par piespiedu nomas attiecībām, tas nozīmē, ka ir daudz konfliktu, kas risināmi tiesā. TM ieskatā, tas nav lietderīgs tiesisko attiecību risinājuma modelis.
Jaunais regulējums no 2022. gada 1. janvāra noteiks likumisko lietošanas maksu. Līdz ar to prognozējams, ka strīdi par lietošanas maksas apmēru vairs netiks risināti tiesā. Tas gan nenozīmē, ka turpmāk starp pusēm nepastāvēs strīdu situācijas, kas varētu tikt risinātas ar tiesas starpniecību, piemēram, par lietošanā nodotā zemesgabala platību vai citiem jautājumiem.
Vēl likums noteiks iesaistīto pušu tiesības un pienākumus, un arī saistības būs izpildāmas uz likuma pamata. Piemēram, ja līdz šim būves īpašnieks vēlējās kaut ko būvēt vai ierīkot komunikācijas uz nomā esošas zemes, tas bija jāsaskaņo ar zemes īpašnieku. Nespējot vienoties, nereti strīdi tika risināti tiesā. Turpmāk līdz ar piespiedu nomas reformu būves īpašniekam uz tā lietošanā esošās zemes bez zemes īpašnieka piekrišanas būs tiesības būvēt palīgēkas un inženierbūves, kas nepieciešamas būves ekspluatācijai, kā arī ceļus, laukumus un ārtelpas elementus. Piebilstams gan, ka šīs tiesības neattieksies uz tādu būvniecību, kas prasītu mainīt būves īpašnieka lietošanā esošās zemes platību vai robežas vai radītu nekustamā īpašuma apgrūtinājumus ārpus lietošanā esošās zemes platības.
Uzziņa
• Patlaban dalītā īpašumā atrodas 206 600 būvju uz 68 900 citām personām piederošām zemes vienībām. No tām 3677 ir daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas, kurās atrodas 110 970 dzīvokļu.
• Saskaņā ar Saeimas pieņemto Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu no 2023. gada tiks izbeigts piespiedu dalītais īpašums starp daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašnieku. Dzīvokļu īpašnieku kopība varēs izmantot speciālas izpirkuma tiesības uz zemes īpašniekam piederošo zemi.
