Eksperts: Padomju laika mājas ir kā “bumba ar laika degli” 5
Autors: Nekustamo īpašumu attīstītāja dzīvojamo namu segmentā “Bonava Latvija” eksperts Kaspars Ekša
Ik gadu vairāki tūkstoši Latvijas iedzīvotāju ir jaunas dzīvesvietas meklējumos. Ja iecere ir pirkt dzīvokli kādā no daudzdzīvokļu namiem, viens no visbiežāk sastopamajiem jautājumiem, ko pircēji sev uzdod, ir: pirkt dzīvokli sērijveida mājā vai jaunajā projektā?
Domājot par mājokļa iegādi, prātā nāk dažādi stereotipi.
Piemēram, dzīvokļus padomju laika mājās nav vērts iegādāties, jo to ekspluatācijas laiks jau ir beidzies. No stereotipiem nav pasargāti arī jaunie projekti.
Pirmskrīzes būvniecības bums ir atstājis iespaidu uz to reputāciju: nekvalitatīvi, pavirši būvēti, iespējams, nedroši un arī dārgi. Kā ir patiesībā?
Pirkuma izdevīgums
Viens no iemesliem, kāpēc cilvēki mēdz dot priekšroku dzīvoklim sērijveida mājā, ir cena. Tomēr, iegādājoties nekustamo īpašumu, jāņem vērā ne tikai dzīvokļa, bet arī ēkas kopējais faktiskais stāvoklis.
Nerenovētu padomju laiku ēku galvenā problēma ir nevis to būvniecības kvalitāte, bet gan nolietojums un fakts, ka īpašums gadu desmitiem nav ticis pienācīgi uzturēts.
Tādējādi varbūt jau pavisam drīz šīm ēkām būs nepieciešama fasādes rekonstrukcija, jumta labošana, komunikāciju atjaunošana, siltināšana vai cita veida remonts, kas būs jāsedz dzīvokļu īpašniekiem.
Ja daļa mājas iedzīvotāju nepiekritīs veikt investīcijas ēkā un nav arī uzkrājuma, pircējs kļūst par situācijas ķīlnieku: nāksies samierināties ar dzīvojamo apstākļu pasliktināšanos, samierināties ar sava īpašuma vērtības krišanos vai pat dzīvesvietas zaudēšanu gadījumā, ja ēku aizliedz ekspluatēt.
Lai gan dzīvokļa cenu lielā mērā nosaka arī tā telpu tehniskais stāvoklis, atļāvos salīdzināt divus līdzīgas platības dzīvokļus uz vienas ielas. Redzam, ka cenu starpība nav tik krasa, kā pirmajā brīdī varētu šķist.
Jaunajiem projektiem cena ir izdevīgāka brīdī, kad tie nonāk iepriekšpārdošanā vēl pirms būvniecības uzsākšanas. Šāds darījums ir izdevīgs abām pusēm – pircējam, jo tā ir iespēja dzīvokli iegādāties par zemāku cenu, un arī attīstītājam, jo tas jau iepriekš var būt drošs par dzīvokļu pieprasījumu jaunajā mājā.
No pārdošanas uzsākšanas līdz mājas nodošanai ekspluatācijā aptuvenais gaidīšanas laiks pircējam ir viens gads.
Ekspluatācijas izmaksas
Pērkot īpašumu, būtiski ņemt vērā tā ikmēneša ekspluatācijas izmaksas, tostarp apsaimniekošanas un komunālos maksājumus. Iespējams, mājoklī uzstādīto energoefektivitātes risinājumu dēļ jūs varēsiet būtiski ietaupīt, maksājot par apkuri.
Dažādi avoti liecina, ka pagājušā gadsimta 60.–80. gados būvētajām mājām ir 40–60% lieli siltuma zudumi. Salīdzinot komunālo maksājumu rēķinus, sērijveida dzīvoklī par apkuri jārēķinās ar vidēji 1,60 eiro par kvadrātmetru, kas 47 m2 dzīvoklī mēnesī veido 75,20 eiro lielas izmaksas.
Energoefektīvā jaunajā projektā par apkuri būs jāmaksā vidēji 0,45 eiro par kvadrātmetru, kas ir tikai 21,15 eiro mēnesī. Tātad viena mēneša laikā jaunajā projektā ietaupījums par apkuri vien var būt vidēji 54 eiro.
Maznozīmīgi nav arī tas, vai zeme zem ēkas būs īpašumā vai nomā. Sērijveida projektu gadījumā tā nereti ir viena no rēķina ikmēneša pozīcijām.
Nākotnes vērtība
Dzīvoklis nav vienas dienas pirkums. Domājot ilgtermiņā, būtiska ir arī tā nākotnes vērtība. Dzīve ir neprognozējama, un, iespējams, kādreiz var pienākt brīdis, kad dzīvokli vajadzēs pārdot, piemēram, lai iegādātos lielāku vai pārceltos uz citu pilsētu.
Tieši nākotnes vērtība ir viens no būtiskākajiem faktoriem, ko izvērtē bankas, lemjot par kredīta piešķiršanu un kreditēšanas nosacījumiem. Katra dzīvokļa vērtība ir nosakāma atsevišķi, ņemot vērā dažādus parametrus.
Tomēr šobrīd, kad Latvija piedzīvo stabilu ekonomisko izaugsmi, saskaņā ar dažādu finanšu ekspertu viedokli nākotnes vērtības pieaugums dzīvokļiem jaunajos projektos lēšams ap +5% gadā, kamēr dzīvokļiem sērijveida projektos tas ir nedaudz pieticīgāks – ap +3% gadā.
Jāatzīmē gan, ka šādi īpašuma nākotnes vērtību var rēķināt tikai šobrīd – pie stabilas, mēreni augšupejošas ekonomikas un ar nosacījumu, ka tirgū nav notikusi kāda ārkārtas situācija.
Nav noslēpums, ka daudzām sērijveida mājām, piemēram, balkoni ir avārijas situācijā. Pirmais negadījums, kas notiks ar nerenovētu un neuzturētu padomju daudzdzīvokļu māju, momentā sašūpos visu mājokļu tirgu, un tad nākotnes vērtība sērijveida padomju projektos iespējama arī ar mīnus zīmi.
Jau pašlaik bankas labprātāk kreditē tos īpašumus, kuriem ir augstāka likviditāte un kurus vieglāk būs realizēt otrreizējā tirgū. Šādā nozīmē rezultāts ir par labu dzīvoklim jaunajā projektā.
Mūsdienu sabiedrība arvien biežāk sāk aizdomāties ne tikai par vajadzības apmierināšanu pēc elementāra komforta savā miteklī, bet arī par sava mājokļa ilgtspēju.
Normunds Dūcis, Swedbank Hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Latvijā uzsver, ka, ja iegādājamais mājoklis ir paredzēts kā ilgtermiņa ģimenes mājoklis, tad ir ļoti svarīgi, kāds tas būs pēc 5-10 gadiem un ilgāk.
Vai piegādātie enerģijas resursi mājai tiks izmantoti efektīvi un vai ēka ir videi draudzīga? Turklāt šis jautājums kļūs arvien aktuālāks arī no regulējumu puses, kas nozīmē, ka ātrāk vai vēlāk par sava mitekļa efektivitātes kāpināšanu nāksies aizdomāties mums katram. Kāpēc gan to neizdarīt jau pie īpašuma iegādes?!
Kvalitāte un drošība
Tomēr par labu sērijveida mājām ir jāatspēko mīts, ka tās renovēt nav vērts, jo paneļu ekspluatācijas laiks ir beidzies.
Patiesībā jebkura mājai ekspluatācijas laiks ir tik ilgs, cik tas ir materiāliem, kas izmantoti ēkas būvniecībā. Labs būtu salīdzinājums ar automašīnu. Ja tai nekad netiks mainīta eļļa un filtri, tā netiks kopta un uzturēta, automašīna kalpos daudz īsāku laiku nekā tā, par kuru īpašnieks rūpējas.
Līdz ar to problēma nav padomju ēku gada skaitlis. Tās vienkārši nekad nav tikušas pietiekami labi uzturētas un šobrīd jau ir kā bumbas ar laika degli.
Nedrošību pastiprina daudzās nesaskaņotās būvniecības sērijveida mājās, kur dzīvokļu īpašnieki individuāli izpaužas, piemēram, balkonu izbūvē. Līdzīga pieeja tiek izmantota, pārveidojot plānojumus vai izgāžot nesošās sienas, un tikai retais šīs izmaiņas saskaņo būvvaldē.
Jaunajos projektos šie riski tikpat kā nepastāv.
Tomēr, arī pērkot dzīvokli jaunajā projektā, ir vērts interesēties, cik pieredzējis ir projekta attīstītājs un būvnieks, kādi materiāli un tehniskie risinājumi tiek izmantoti būvniecībā, kā arī, cik projekts ir ilgtspējīgs un energoefektīvs, vai tas atbilst pircēja kvalitātes kritērijiem.
Emocionālā vērtība
Lai arī īpašuma pirkums varētu būt balstīts tīri matemātiskos aprēķinos, cilvēki savu mājokli pārsvarā izvēlas emocionāli. Vai man patiks šeit dzīvot? ir jautājums, ko sev uzdod katrs mājokļa pircējs.
2018. gada nogalē veiktais Bonava Latvija un SKDS pētījums atklāj: būtiskākais faktors mājokļa izvēlē ir mājīgums (91% aptaujāto), bet nozīmīgi izvēles kritēriji ir arī funkcionalitāte (88%) un minimālisms (85%).
Tāpat nozīmīga loma ir infrastruktūrai: lai ērti nokļūt centrā un vajadzības gadījumā viegli izbraukt no pilsētas. 77% pētījumā aptaujāto atzina, ka dzīvesvietas izvēlē ir svarīgi, lai tā atrastos tuvu pilsētas sabiedriskajai dzīvei.
Tajā pašā laikā cilvēki vēlas dzīvot tālāk no centra un tuvāk dabai (68%).
Šie visi ir kritēriji, kas ietekmē lēmumu par labu vienam vai citam nekustamā īpašuma piedāvājumam.
“Bonava Latvija”, Rīgā attīstot mājokļus par plašam klientu lokam pieejamām cenām, veido būtisku pienesumu novecojušajam padomju laiku dzīvojamajam fondam: kopumā 2019. gadā būvniecības stadijā būs 705 dzīvokļi 7 projektos, no kuriem līdz gada nogalei plānots pabeigt 475 dzīvokļu būvniecību.
