Būvnieks: “Kāda ir dzīvokļa kvadrātmetra cena Jūrmalā? Kā to vērtē!” 0
Autors: Latvijas investīciju grupas “Baltic Investment Group” valdes loceklis Ļevs Golands
Pēdējos pāris gadus Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū novērojams pieprasījuma kritums, kas ir iemesls zīmīgam cenu samazinājumam. Saskaņā ar “Baltic Sotheby `s International Realty” pētījumu kopējais nekustamo īpašumu tirgus apgrozījums kūrortā 2018.gadā samazinājies par 39% – no 67 miljoniem līdz 41,1 miljonam eiro gadā. Savukārt Rīgas premium klases nekustamo īpašumu tirgū 2018. gadā tas bijis 95,7 miljoni eiro.
Salīdzinājumā ar Rīgas nekustamo īpašumu tirgu Jūrmalas tirgus ir ne tikai mazāks, bet tam raksturīga arī sezonalitāte. Dzīvokļu pircēji ir aktīvi vien dažus mēnešus pirms vasaras un pāris mēnešus rudenī. Tomēr, kā norāda Latvijas investīciju grupas “Baltic Investment Group” valdes loceklis Ļevs Golands, tikko atmostas pircēju interese, dzīvokļi Jūrmalā tiek izpārdoti visnotaļ ātri.
Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū tiek piedāvāti vien 300 – 500 dzīvokļi, turpretī Rīgā piedāvājumā ir vairāk nekā 5000 dzīvokļu.
Īpaši izdevīga vietējiem
Šobrīd Jūrmala ir īpaši izdevīga vietējiem pircējiem. Ja iepriekš dzīvot Jūrmalā bija pārāk dārgi, tad nu iecere iegādāties īpašumu kūrorta pilsētā ir īstenojama. Nekustamo īpašumu cenas kļuvušas pieņemamākas, apkalpošana lētāka, un infrastruktūra ērtāka.
Taču, arī ņemot to visu vērā, šodien Jūrmalā nav tirgus. “Tirgus – tā ir stabila pārdošanas sistēma. Mājas un dzīvokļus, kas šobrīd ir piedāvājumā, būvēja nerezidentu (uzturēšanās atļaujas pretendentu) vajadzībām, taču šis patērētājs no Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus ir aizgājis.
Tas notika tāpēc, ka mainījās spēles noteikumi. No objekta projektēšanas līdz pārdošanas pabeigšanai nepieciešami 3 līdz 5 gadi. 2014. gadā veiktās izmaiņas aizbiedēja pircēju, kam domātās mājas tika nodotas ekspluatācijā 2015. -2018. gadā,” norāda būvnieks.
Vietējo pircējus joprojām ietekmē mīti par Jūrmalu. Pirmais – mīts par Jūrmalas dzīvokļu dārdzību, otrais – Jūrmala ir Krievijas aglomerāts un trešais – Jūrmala nav ērta ģimenēm ar bērniem, jo tuvumā nav labu skolu.
Rūpīgi izvērtējot situāciju nekustamo īpašumu tirgū, priekšstats par dzīvokļu dārdzību Jūrmalā pieder pagātnei. Vietējie pircēji arvien ir pārliecināti, ka dzīvot Jūrmalā ir dārgi, taču tā nav. Dzīvoklis premium klases mājā Jūrmalas centrā šodien ir lētāks nekā tādas pašas klases dzīvoklis Rīgas centrā.
Piemēram, divistabu dzīvoklis jaunā mājā Dzintaros maksā aptuveni 125 000 eiro, bet analoģisks dzīvoklis Rīgas centrā būs vismaz par 30% dārgāks.
Psiholoģiskie iemesli
Potenciālo pircēju šaubām ir arī psiholoģisks iemesls: pircējs ir apjucis – piedāvājums ir, bet pieprasījuma nav, un tāpēc sāk svārstīties – vai ir vērts pirkt? Rezultātā pārdošanas process Jūrmalā šobrīd ir apstājies. Taču būvnieki zina, tiklīdz interese atkal atdzīvosies, viss notiks ļoti strauji.
Der atcerēties, ka Jūrmala ir teritoriāli maza, arī pilsētas centrs neliels, un ievērojamu tā daļu aizņem parki. Turklāt Jūrmalā ir strikti noteiktas zonas – ir vietas, kur apbūve aizliegta pavisam, savukārt citur nedrīkst būvēt augstceltnes vai daudzdzīvokļu mājas.
Vērtējot dzīvokļu cenas, Ļevs Golands piemin divus būtiskus apstākļus. Ja pircējs interesējas par dzīvokli modernā mājā, nevis privātmājā, jāņem vērā, ka šobrīd pārdošanā esošo jauno māju celtniecība sākās 2012. -2014. gadā un beidzās 2015. -2017. gadā. Tolaik nebija darbaspēka deficīta un ēku pašizmaksa bija mazāka, lētāki bija arī būvmateriāli, un būvniecības izmaksas zemākas. Šobrīd būvniecības darbi izmaksā vairāk nekā pirms pieciem gadiem. Tāpēc dzīvokļi, kas tiek pārdoti šodien, ir lētāki nekā tie, kurus varēs iegādāties nākotnē.
Otrais apstāklis – pircēji, kuru vajadzībām tika radītas jaunbūves (iepriekš pieminētie nerezidenti, uzturēšanās atļaujas pieprasītāji), Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū vairs nepiedalās. Šobrīd pārdošana ir sastingusi un gaida jauno pircēju. Jūrmala, pretēji otrajam mītam, vairs nav Krievijas aglomerāts. Šis priekšstats kļuva par iemeslu tam, ka dzīvokļu cenas Jūrmalas tirgū piedzīvoja būtisku kritumu, sasniedzot pašizmaksas vērtību, par kuru zemāk vairs nekritīs.
Jūrmala ir interesanta arī gados jauniem pircējiem
Un trešais mīts: Jūrmala ir vieta cilvēkiem vecumā pēc 45 vai pat 50 gadiem, kuriem nav jāsteidzas uz Rīgu, lai aizvestu bērnus cauri sastrēgumiem uz skolu un pašiem jāpagūst uz darbu. Taču situācija ir mainījusies, infrastruktūra uzlabojusies, un tuvākā apkārtne raženi attīstījusies.
Piņķos un Mārupē ir atvērtas lieliskas skolas, ir sporta un atpūtas bāzes, piedāvājumi bērniem jebkurai gaumei. Jauno ģimeņu atbalsta programma ALTUM finansē mājokli līdz 200 000 eiro. Tādējādi nekustamā īpašuma iegāde Jūrmalā kļūst ne tikai iespējama, bet arī interesanta gados jauniem pircējiem.
Jūrmala ir maza, mājīga, zaļa un mierīga kūrorta pilsēta – bez ikdienas steigas, ar restorāniem, atpūtas vietām un kultūras dzīvi. Tā atrodas netālu no lidostas, un pilsētā ir ērta satiksme. Jācer, ka Latvijas iedzīvotāju interese par Jūrmalu pamodīsies, jo īpaši tādēļ, ka piedāvājums šobrīd ir izdevīgāks par to, kas būs rīt.
