Blēžu skaits turpina pieaugt: firmas nopērk domājamo daļu un izliek ģimenes no dzīvokļiem 39
Zigfrīds Dzedulis, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Tieslietu ministrs Jānis Bordāns izplānojis, kā pasargāt no izlikšanas iedzīvotājus, kuru mājokļi viņiem pieder kopīpašumā – domājamās daļās.
Saeimā iesniegtie un 21. janvārī pirmajā lasījumā jau apstiprinātie grozījumi Civillikumā paredz apgrūtināt kopīpašuma sadalīšanu un izbeigšanu, ko pašlaik savtīgi ļaudis veikli izmanto peļņas gūšanai. Plānotie ierobežojumi skar gan privātmāju kopīpašniekus, gan tos dzīvokļu īpašniekus, kuru dzīvokļi nav sadalīti atsevišķos īpašumos.
Piecu gadu ierobežojums
Ar šiem grozījumiem noteiktu, ka kopīpašnieks, kurš dzīvojamā namā nopircis vai ar tiesas lēmumu ieguvis domājamās daļas, bez svarīga iemesla nevar prasīt tiesā kopīpašuma sadalīšanu un izbeigšanu piecus gadus, skaitot no dienas, kad viņa īpašuma tiesības nostiprinātas Zemesgrāmatā.
Likuma grozījumi cita starpā paredz noteikt iespēju kopīpašnieku vairākumam prasīt tiesā tāda kopīpašnieka domājamās daļas atsavināšanu,
kurš savas tiesības izmanto ļaunprātīgi vai kurš nepilda pienākumus, radot būtisku kaitējumu pārējiem kopīpašniekiem.
Vairākumu noteiktu pēc kopīpašniekiem piederošo daļu lieluma, proti, prasīt viena kopīpašnieka izslēgšanu no kopīpašuma varētu tad, ja tā nolēmuši kopīpašnieki, kuriem kopā pieder vairāk nekā puse no kopīpašuma domājamām daļām.
Ja daudzdzīvokļu nama kopīpašnieku starpā nav vienprātības par kopīpašuma izmantošanu, kas Latvijā ir gana izplatīta, tad par galveno tiesa noteiktu kopīpašuma sadalīšanu atsevišķos dzīvokļu īpašumos.
Svarīgs iemesls un būtisks kaitējums
Uz jautājumu, kādam jābūt šim svarīgajam iemeslam, lai kopīpašnieks tomēr varētu prasīt kopīpašuma izbeigšanu, Saeimas deputāte, Juridiskās komisijas Tiesu politikas apakškomisijas priekšsēdētāja Inese Lībiņa-Egnere atbild, ka par svarīgu iemeslu būtu atzīstams tāds, kas vienam kopīpašniekam liedz izmantot savas kopīpašnieka tiesības vai arī viņa piedāvājumi par kopīpašuma lietošanu vai dalīšanu uzskatāmi par taisnīgiem. Bet pārējie kopīpašnieki tiem nepamatoti nepiekrīt.
Kopīpašuma dalīšanai svarīgs iemesls varētu būt arī tas, ka pārējie kopīpašnieki nepilda savus Civillikumā noteiktos kopīpašnieka pienākumus un ka visa kopīpašuma uzturēšanas slogs uzgulst vienam kopīpašniekam.
Lemjot par svarīgu iemeslu, viņasprāt, tiesai būtu jāvērtē, vai, iegūstot kopīpašuma domājamo daļu, ieguvēja mērķis bija lietot kopīpašumu, nevis peļņas nolūkā izstumt pārējos kopīpašniekus.
Jautāta, ko uzskatītu par būtisku kaitējumu, Saeimas deputāte atbild, ka tāds būtu, piemēram, kāda kopīpašnieka sistemātiska rīcība, kas vērsta pret pārējiem kopīpašniekiem. Būtisks kaitējums varot būt gan mantisks, gan nemantisks.
Blēdību skaits pieaug
Tieslietu ministrijā apliecina, ka aizvadītajos gados tiesās palielinājies to kopīpašuma dalīšanas jeb kopīpašuma izbeigšanas prasību skaits, kurās prasītāji lielākoties ir firmas un kurās ir dibinātas aizdomas par mēģinājumiem izspiest no īpašuma pārējos kopīpašniekus, izmantojot Civillikumā pašlaik noteiktās tiesības.
2020. gada jūnijā – likumprojekta iesniegšanas laikā – par kopīpašuma izbeigšanu Latvijas tiesās jau bija vairāk nekā 250 lietu.
Diemžēl īpašnieki dzīvokļiem, kuri joprojām nav sadalīti atsevišķos dzīvokļu īpašumos, bieži pat nenojauš, ka viegli var pazaudēt tos, tiklīdz kādu no domājamām daļām namā nopērk firma, kurai šis pirkums vajadzīgs tikai vienā nolūkā – izspiest no īpašuma pārējos kopīpašniekus.
Tāpat kā daudzdzīvokļu namu iedzīvotāji līdzīgā nelaimē var iekulties arī ģimeņu privātmāju īpašnieki, kuru ir divi, trīs vai vairāki un kuri saņēmuši to mantojumā.
Ja kāds no mantiniekiem izdomā pārdot sev piederošo domājamo daļu, tad to var nopirkt šī firma, kas pēc tam pieprasa tiesā kopīpašuma izbeigšanu.
Blēžiem dažādi paņēmieni
Blēžu, lielākoties firmu un viņu nolīgto juristu, lietotie paņēmieni mēdz būt dažādi. Tā kā pašlaik pēc Civillikuma nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, viens no izplatītākajiem – prasīt tiesā kopīpašuma izbeigšanu, ar tiesas lēmumu pārdodot to izsolē.
Tikpat izplatīts paņēmiens: daudzdzīvokļu namā kāds no kopīpašniekiem iekritis parādos – nav samaksājis nekustamā īpašuma nodokli vai par komunālajiem pakalpojumiem, vai bankas kredītu.
Tad īpašuma piespiedu izsolēs parādnieka dzīvokli, kas reģistrēts kā kopīpašuma domājamā daļa, var nopirkt par sviestmaizi, tāpēc ka domājamās daļas vērtība ir vairākkārt mazāka nekā atsevišķa īpašuma vērtība. Savukārt likumā noteikto pārējo kopīpašnieku pirmpirkuma tiesību apiešanai blēži piesedz pirkumus ar fiktīvu dāvinājuma vai maiņas līgumiem.
Draudi tomēr ir un lieli
Zvērināts advokāts Rolands Neilands saka, ka prasības par kopīpašuma izbeigšanu daudzdzīvokļu mājām tiesā tiekot celtas joprojām, prasot, piemēram, īpašuma pārdošanu izsolē.
Ja prasības par kopīpašuma izbeigšanu bija un ir joprojām, izbrīna tas, ka tieslietu ministrs Jānis Bordāns par likuma grozījumiem iestājies tikai tagad.
Vēl pirms pāris gadiem runāja pavisam ko citu, uz Saeimas Juridiskās komisijas Tiesu politikas apakškomisijas vadītājas Ineses Lībiņas-Egneres paustajām bažām atbildot, ka kopīpašuma domājamo daļu pirkšana sabiedrībā neradot tik lielus draudus, lai darījumi ar domājamām daļām būtu jāierobežo.
Toreiz ministrs sacīja, ka kopīpašuma izbeigšanai pašlaik pilnīgi pietiekot ar Civillikumā paredzētajiem kopīpašumu izbeigšanas veidiem, tāpēc kopīpašuma izbeigšana vēl kādā citā veidā nebūtu nepieciešama. Tagad izrādās, ka draudi tomēr ir un lieli. Tikai ministrs tos saredzējis pats pēdējais.
Mazinās vai tikai aizkavēs?
Zvērināts advokāts Rolands Neilands ir pārliecināts, ka likuma grozījumi, ja tos pieņems Saeima, mazinās draudus iedzīvotājiem zaudēt pajumti. Visvairāk būšot pasargāti dzīvokļu īpašnieki namos, kuros dzīvokļi nav sadalīti atsevišķos īpašumos.
Vairs nevarēs izbeigt kopīpašumu, piemēram, prasot tiesā mājas pārdošanu izsolē. Būs noteikts, ka vispirms šīs mājas jāsadala dzīvokļu īpašumos.
Ja objektīvu apstākļu dēļ tas nebūs iespējams, tikai tad drīkstēs piemērot citus kopīpašuma izbeigšanas veidus.
Viņaprāt, ieguvums visiem kopīpašniekiem neatkarīgi no īpašuma veida būs arī iespēja rīkoties ar domājamo daļu kā kopīpašuma daļējas izbeigšanas “priekšmetu”, proti, ja kāds kopīpašnieks izdomās prasīt kopīpašuma izbeigšanu visam nekustamajam īpašumam, bet pārējie tam nepiekritīs, tad ar tiesas spriedumu varēs noteikt, ka šī kopīpašnieka domājamā daļa ir atsavināma par labu pārējiem kopīpašniekiem vai pārdodama izsolē.
Rolands Neilands domā, ka arī piecu gadu ierobežojums mazinās vēlmi blēžiem piedalīties daudzdzīvokļu māju domājamo daļu izsolēs, kā viņi to dara pašlaik.
Cits manis uzrunātais nekustamo īpašumu nozares pārstāvis, kurš nevēlējās publiski atklāt savu vārdu, gan spriež, ka pieci gadi tikai aizkavēs ātras peļņas tīkotājus.
Bet nemazinās kārdinājumu turpināt blēdības ar domājamām daļām, sevišķi tad, ja šādi var tikt pie vairākus simtus tūkstošus vai pat miljonus vērtiem nekustamiem īpašumiem. Viņaprāt, arī par likumprojektā vispārīgi minētajiem svarīgiem iemesliem un būtiskiem kaitējumiem, kuri ļautu kādam kopīpašniekam prasīt kopīpašuma izbeigšanu, tiesas varēs izspriest dažādi – nereti nemaz neiedziļinoties visos ar kopīpašumu saistītajos apstākļos.
