Blēdis nopērk domājamās daļas, lai izspiestu no īpašuma pārējos? Jauna likuma dēļ turpmāk izlikt no mājām būs grūtāk 19
Zigfrīds Dzedulis, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Blēžiem un ātras peļņas tīkotājiem, iespējams, turpmāk būs grūtāk izlikt iedzīvotājus no mājām, kas viņiem pieder kopīpašumā. Tā jācer pēc vakar Saeimā galīgajā lasījumā pieņemtajiem Civillikuma grozījumiem, kuri būs spēkā no šī gada 1. maija.
Piecu gadu moratorijs
Civillikuma grozījumos noteikts, ka kopīpašnieks, kurš dzīvojamā ēkā nopircis vai ar tiesas lēmumu ieguvis kopīpašuma domājamās daļas, bez svarīga iemesla nevarēs prasīt tiesā kopīpašuma sadalīšanu un izbeigšanu piecus gadus, skaitot no dienas, kad viņa īpašuma tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā.
Šie ierobežojumi skartu gan ģimeņu privātmāju kopīpašniekus, gan tos dzīvokļu īpašniekus, kuru dzīvokļi nav sadalīti atsevišķos īpašumos. Diemžēl īpašnieki tiem dzīvokļiem, kuri joprojām nav sadalīti atsevišķos īpašumos un kuri zemesgrāmatā ir reģistrēti domājamās daļās, bieži pat neapjauš, ka viegli var pazaudēt tos, tiklīdz kādu no šīm daļām namā nopērk blēdis, kuram šis darījums vajadzīgs, lai izspiestu no īpašuma pārējos kopīpašniekus.
Svarīgie iemesli sadalīšanai
Par svarīgu iemeslu, kas tomēr ļautu sadalīt un izbeigt kopīpašumu, negaidot piecus gadus, būtu atzīstams tāds, kas vienam kopīpašniekam neļauj izmantot savas kopīpašnieka tiesības vai arī viņa prasību par kopīpašuma sadalīšanu tiesa uzskatītu par taisnīgu un apmierināmu, kaut arī pārējie kopīpašnieki tai nepiekristu.
Svarīgs iemesls kopīpašnieka prasībai par kopīpašuma sadalīšanu varētu būt arī tas, ka pārējie kopīpašnieki nepilda savus Civillikumā noteiktos kopīpašnieka pienākumus un ka visa kopīpašuma uzturēšanas slogs uzgulst viņam vienam.
Prasības par kopīpašuma sadalīšanu un izbeigšanu, protams, skatītu tiesa, kurai būtu jāvērtē, vai, nopērkot kopīpašuma domājamo daļu, pircējs gribējis tur dzīvot vai plānojis iegūt visu nekustamo īpašumu, izstumjot no tā pārējos kopīpašniekus.
Civillikumā noteikts, ka nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, jebkurā brīdī viņš var prasīt tā sadalīšanu. To līdz šim veikli izmantojuši nelietīgi ļaudis, kuri uzpirkuši kopīpašuma domājamās daļas savtīgā nolūkā izspiest no kopīpašuma pārējos kopīpašniekus un, pārdodot visu īpašumu, gūt peļņu. Lai apietu likumā noteikto pārējo kopīpašnieku pirmpirkuma tiesības, blēži piesedz pirkumus ar fiktīviem dāvinājuma vai maiņas līgumiem.
Jauna iespēja kopīpašuma izbeigšanai
Līdz šim kopīpašuma izbeigšanai Civillikumā bija paredzēti trīs kopīpašumu izbeigšanas veidi: īpašumu reāla sadale, pārdošana vienam no kopīpašniekiem, pārdošana izsolē. Ceturto iespējamo – pircēja noteikšanu izlozes ceļā – tiesu praksē parasti neizmanto.
Saeimā pieņemtie Civillikuma grozījumi paredz: ja dzīvokļu nama kopīpašnieku starpā nav vienprātības par kopīpašuma izbeigšanas veidu, tad par prioritāro jeb galveno tiesa noteiktu kopīpašuma sadalīšanu atsevišķos dzīvokļu īpašumos. Ar šo papildinājumu Civillikumā cer novērst blēžu uzdarbošanos, kuri līdz šim prasījuši tiesā kopīpašuma izbeigšanu, pārdodot to izsolē.
Tiesības atpirkt kopīpašnieku vairākumam
Likuma grozījumi cita starpā paredz, ka turpmāk kopīpašnieku vairākums varēs prasīt tā domājamās daļas atsavināšanu tādam kopīpašniekam, kurš rada pārējiem kopīpašniekiem būtisku kaitējumu. Par kaitējumu būtu uzskatāma kopīpašnieka sistemātiska rīcība, kas vērsta pret pārējiem kopīpašniekiem. Būtisks kaitējums varētu būt gan mantisks, gan nemantisks.
Kopīpašniekam piederošā daļa atsavināma par labu pārējiem kopīpašniekiem pret atlīdzību naudā vai pārdodot slēgtā izsolē kopīpašnieku starpā. Ja neviens no pārējiem kopīpašniekiem nevēlas to iegūt vai ja tiesai ir šaubas par šādu atsavināšanas veidu, tad tā nosaka šīs daļas pārdošanu atklātā izsolē. Prasīt tiesā vienam kopīpašniekam piederošās domājamās daļas atsavināšanu būtu iespējams kopīpašniekiem, kuriem kopā pieder vairāk nekā puse no kopīpašuma domājamām daļām.
Daļu pirkumi – ienesīgs firmu biznesiņš
Kā jau rakstījusi “Latvijas Avīze”, līdz šim ar šo domājamo daļu pirkšanu, kurai pēc tam sekojusi prasība tiesā par kopīpašuma izbeigšanu, lielākoties nodarbojušās firmas, tostarp tās, kuras iesaistītas ļoti ienesīgajā piespiedu zemes nomas biznesā. Tā kā pēc Civillikuma nevienu kopīpašnieku nevar piespiest palikt kopīpašumā, viens no izplatītākajiem paņēmieniem – izmantojot kopīpašnieku ķīviņus un nespēju vienoties savā starpā par īpašuma lietošanu, prasīt tiesā kopīpašuma izbeigšanu, ar tiesas lēmumu pārdodot to izsolē.
Otrs tikpat izplatīts paņēmiens – piedalīties īpašuma piespiedu izsolēs, ja kāds no kopīpašniekiem ir parādā pašvaldībai nekustamā īpašuma nodokli vai par komunālajiem pakalpojumiem. Piespiedu izsolēs piedāvāto, ar parādiem apkrauto domājamo daļu var nopirkt lētāk – to sākumcena parasti ir aptuveni par ceturtdaļu mazāka nekā tirgus vērtība. Tā krietni lētāk varēja nopirkt ne tikai labus dzīvokļus un ģimeņu privātmājas, bet arī daudzdzīvokļu namus, zemi, administratīvās ēkas.
Aizvadītajos gados Latvijas tiesās palielinājies to kopīpašuma izbeigšanas prasību skaits, kurās prasītājas lielākoties bijušas firmas un par kurām ir aizdomas, ka tā, izmantojot Civillikumā noteiktās tiesības, mēģināts izspiest no īpašuma pārējos kopīpašniekus. 2020. gada jūnijā – likumprojekta iesniegšanas laikā – par kopīpašuma izbeigšanu tiesās jau bija vairāk nekā 250 šādu lietu.
Advokāts: Ierobežo negodprātīgu kopīpašuma izbeigšanu
Rolands Neilands, zvērināts advokāts: “Ar Saeimā pieņemtajiem Civillikuma grozījumiem, manuprāt, tiks būtiski ierobežotas iespējas negodprātīgi izmantot kopīpašuma izbeigšanu. Pirmkārt, sagaidāms, ka piecu gadu ierobežojums un ierobežojums bez svarīga iemesla pieprasīt kopīpašuma izbeigšanu ievērojami mazinās vēlmi iegādāties nekustamo īpašumu domājamās daļas. Īpašumā ieguldītā nauda tad būtu iesaldēta piecus gadus.
Otrkārt, nosakot dzīvojamo māju sadalīšanu dzīvokļu īpašumos kā prioritāru kopīpašuma izbeigšanas veidu, zudīs iespēja panākt ēku pārdošanu izsolē, kas līdz šim bija galvenais kopīpašuma “reideru” rīcības modelis, lai iespējami ātrāk gūtu peļņu.”
