Aug cenas, aug problēmas. Kā zemniekam novērst riskus lauksaimniecības zemju nomā 1
Ina Alksne, Latvijas Zemes fonda vadītāja
Lauksaimniecības zemes tirgū pēdējos gados ir vērojamas izmaiņas. Valsts zemes dienesta dati liecina, ka līdz 2017. gadam īpašumu pārdošanas darījumu skaits Latvijā auga, taču pēdējos trīs gados ir krities gan kopējais darījumu skaits, gan hektāru apjoms.
Galvenie iemesli – samazinās pārdodamās zemes apjoms intensīvas lauksaimniecības reģionos, bet augstā pieprasījuma dēļ zemes cenas turpina augt. Tajā pašā laikā ir situācijas, kad lauksaimniekiem trūkst līdzekļu zemes iegādei. Samazinājusies arī zemes pārpircēju aktivitāte, kas šeit vairs neredz iespējas lielai peļņai.
Pēc Valsts zemes dienesta un zemes bilances datiem, šobrīd tirgū gadā nonāk vidēji 3–4% lauksaimniecībā izmantojamās zemes.
Nomā, kad nespēj nopirkt
Būtiski lielāks ir zemes nomas darījumu tirgus. No Centrālās statistikas pārvaldes datiem var secināt, ka Latvijā nomāti tiek aptuveni 25% no visas valstī esošās aramzemes, proti, 400 līdz 450 tūkstoši hektāru. Augstā nomas pieprasījuma dēļ zemes nomas cenai pēdējos gados bijusi tendence strauji augt. Zemniekiem saglabājas vēlme attīstīties, vienlaikus finanšu resursu zemes iegādei nepietiek, un attiecīgi paplašināšanās notiek uz nomas rēķina. Jo reģionā aktīvāka lauksaimniecības darbība un augstāka konkurence, jo augstākas nomas cenas.
Zemgalē vietām labākajiem aramzemes īpašumiem nomas cena jau sasniedz 300 EUR/ha gadā, kamēr mazaktīvākajos apvidos citos reģionos joprojām ir vietas, kur lauksaimniecības zemei ir grūti atrast nomnieku pat par 50 EUR/ha gadā.
Tirgus tendences un nomas zemju cenu kāpumu izjūt arī ALTUM pārvaldītais Zemes fonds. Mēs pērkam lauksaimniecības zemi no īpašniekiem, kas nevēlas vai nevar to paši apsaimniekot, un iznomājam to tālāk izmantošanai lauksaimniecībā. Cenu īpašumiem, kurus fonds piedāvā nomai brīvā tirgū, nosaka pieprasījums. Visi šie īpašumi tiek izlikti publiskā piedāvājumā un tiek iznomāti par augstāko nosolīto cenu, ievērojot likumā noteikto priekšrocību secību: pēdējais nomnieks, pierobežnieks, jaunais lauksaimnieks.
Līdz ar to nomas cenas faktiski nosaka tirgus un paši zemnieki, un, jo lielāks pieprasījums, jo augstākas nomas cenas.
Visas Zemes fonda iegādātās zemes tiek iznomātas ļoti īsā laikā pēc iegādes, uz viena īpašuma nomu aktīvākajos reģionos parasti piesakās trīs līdz četras saimniecības. Liels pieprasījums ir arī pēc fonda sakoptajiem īpašumiem – gan no saimniecībām, kas vēlas paplašināt darbību, gan no jaunajiem lauksaimniekiem.
Reversā noma nav atkarīga no svārstībām
Zemes fonds piedāvā arī reversās nomas pakalpojumu, kura būtība ir šāda – īpašnieks pārdod zemi fondam un turpina to lietot piecus gadus uz nomas līguma pamata. Visiem reversās nomas darījumiem tiek piemēroti vienādi nomas cenas nosacījumi neatkarīgi no īpašuma atrašanās vietas un pieprasījuma konkrētajā reģionā.
Līgumā tiek noteikta fiksēta nomas maksa, kas ir 5% gadā no summas, par kādu Zemes fonds īpašumu nopircis. Attiecīgi – nomas maksa ir nemainīga, to neietekmē tirgus cenu svārstības, un tā nav izmantojama nomas cenu salīdzināšanai.
Līgumi jāreģistrē pašvaldībā
Aktīvais zemes nomas tirgus vienlaikus iezīmējis arī problēmu, proti, mēs zemes tirgū redzam arī juridiski nesakārtotas nomas lietas, kas rada vai var radīt problēmas zemniekam.
Mūsu ieteikums zemniekiem ir pievērst lielāku uzmanību nomas juridiskai sakārtošanai – lai ir parakstīti nomas līgumi, turklāt noteikti iesakām tos reģistrēt pašvaldībā.
Tad, ja īpašnieks izdomās pārdot zemi, kuru nomājat, būsiet vairāk pasargāti no riskiem zemi zaudēt pavisam, jo varēsiet izmantot pirmpirkuma tiesības, tai skaitā, ja nepieciešams, ņemot ALTUM aizdevumu zemes iegādei. Ja īpašnieks zemi pārdos Zemes fondam, zemniekam kā oficiālajam pēdējam nomniekam būs iespēja turpināt nomāt.
Tāpat redzam, ka lauksaimnieki, paļaujoties uz to, ka viss būs kā iepriekš, riskē un bez nomas līgumiem apsēj laukus.
Ir gadījumi, kad īpašnieks nolemj zemi pārdot, un juridiski nenoformētais nomnieks pazaudē gan lauku, gan apsēšanā ieguldīto.
Papildus tam lauksaimniekiem iesakām uzmanīgi sekot līdzi nodokļu un ES maksājumu saņemšanas prasībām, īpaši gadījumos, kad īpašumtiesības ir reģistrētas uz vienu personu, bet ražošana notiek uz citas personas vārda.
Zemes tirgus kopumā ir viena no visvairāk regulētajām nozarēm, tomēr negodprātīga rīcība nav retums. Tāpēc nozīmīga ir reputācija – atbildīga un godīga rīcība ilgā laikā rada uzticēšanos. Darījumu pārskatāmība un skaidri līguma nosacījumi ir viens no iemesliem, kāpēc ik gadu aug pieprasījums pēc ALTUM pārvaldītā Zemes fonda pakalpojumiem, tai skaitā reversās nomas.
Kopumā Zemes fonda portfelī ir vairāk nekā 14 tūkstoši hektāru lauksaimniecības zemes, kopā ap 700 īpašumiem, tai skaitā veikti jau vairāk nekā 260 reversās nomas darījumi. Skaidrie un caurskatāmie nosacījumi ir ļāvuši Zemes fondam nostiprināt uzticību lauksaimnieku vidū par šā finansēšanas veida noderīgumu un efektivitāti. Mēs redzam lielu potenciālu turpināt paplašināt sadarbību ar lauksaimniekiem.
