Kaspars Sausais: Aug pieprasījums pēc otrreizējiem mājokļiem 0
Kaspars Sausais, “Latvijas Avīze”, AS “Latvijas Mediji”
Kopš pagājušā gada sākuma Latvijā vērojams inflācijas pieaugums, būtiski augušas arī energoresursu un būvmateriālu cenas. Tas palielinājis būvniecības izmaksas un var būtiski mainīt arī nekustamā īpašuma tirgus tendences. Proti, pēdējos gados populārāka bija mājokļu iegāde jaunajos projektos, taču šī brīža augstās būvniecības izmaksas vismaz uz laiku var mainīt spēles noteikumus tirgū, atkal aktualizējot otrreizējo mājokļu tirgu jeb īpašumu iegādi, kas tirdzniecībā nonāk atkārtoti.
“Luminor” bankas dati liecina, ka pērn izsniegto kredītu apjoms jaunajos projektos auga par 80% un pieprasījums tajos izlīdzinājās ar interesi par dzīvokļiem sērijveida projektos. Tomēr šī gada pirmie mēneši liecina, ka būvniecības tempi nekustamo īpašumu jomā sāk samazināties – ir grūtāk sagādāt būvmateriālus, to cenas ir būtiski kāpušas un ir sarežģīti prognozēt kopējās izmaksas un dzīvokļu gala cenu. Vairums iesākto projektu tiek turpināti, taču jaunu ēku būvniecība daudzos gadījumos tiek atlikta. Tas tuvākajos gados samazinās mājokļu pieejamību jaunajos projektos, šādi mājokļi kļūs ievērojami dārgāki. Jau pagājušajā gadā būvniecības izmaksas auga par 10–30% un šogad pieaugums turpinās. Dati liecina, ka pērn darījumu skaits jaunajos projektos augstāko punktu sasniedza otrajā pusgadā, savukārt šogad tas krītas. Samazinoties piedāvājumam un augot cenai, darījumu skaits pirmreizējā jeb jauno mājokļu tirgū varētu turpināt samazināties. Savukārt otrreizējā tirgū dzīvokļu cenām vajadzētu būt zemākām nolietojuma dēļ, taču, ņemot vērā izteikti ierobežoto piedāvājumu, šobrīd zemāku cenu esamību īsti nevar konstatēt.
Interese varētu pieaugt arī par dzīvokļu īpašumiem padomju laikā celtajās daudzdzīvokļu mājās, kas ir renovētas un līdz ar to arī energoefektīvākas. Šie dzīvokļi var kalpot kā alternatīva tiem klientiem, kas vēlējās iegādāties mājokli jaunajā projektā, bet cenu kāpuma dēļ to vairs nevarēs atļauties, vai arī tirgus piedāvājums būt tik ierobežots, ka mājokļu jaunajos projektos ne pirmreizējā, ne otrreizējā tirgū nepietiks.
Renovējot ēku, samazinās tās enerģijas patēriņš, palielinās ēkas sagaidāmais ekspluatācijas laiks un par apmēram 10–30% aug arī tajos esošo dzīvokļu vērtība, tāpēc tā ir laba izvēle iedzīvotājiem, kas dažādu iemeslu dēļ nevarēs iegādāties mājokli jaunajos projektos. Savukārt turpinās sarukt pieprasījums pēc dzīvokļiem, kuros jāveic kapitālais remonts, jo augstās būvmateriālu cenas un darbaspēka izmaksas būs liels slogs potenciālajiem pircējiem. Patlaban vēl nav iespējams viennozīmīgi paredzēt, vai cenas mājokļos, kuros ir lielas apkures izmaksas, tiešām samazināsies un cik strauji tas varētu notikt, bet pieprasījums pēc lieliem mājokļiem vai tādiem ar ļoti zemu energoefektivitāti – slikti siltināti vai vispār nesiltināti – varētu samazināties, kas savukārt var novest pie nelielām cenu korekcijām vai arī ilgāka pārdošanas laika. Tādas varētu būt visas sērijveida ēkas, kurām nav veikti nekādi siltumnoturības pasākumi, kā īpaši kritiskas izceļot 602. un 467. sērijas un pārējās mājas, kas būvētas no paneļiem (īpaši vecāka gada), savukārt kā mazāk riskantas varētu būt kvalificētas mūra sērijveida ēkas. Tāpat pieprasījuma izmaiņas varētu skart lielas platības pirmskara dzīvokļus, lielas platības “jauno projektu” dzīvokļus, kas būvēti laika posmā no 2000. līdz 2010. gadam, kā arī lielas platības – virs 250 kvadrātmetriem – nesiltinātas privātmājas ar gāzes vai šķidro kurināmā apkuri.
Pieaugošās būvniecības izmaksas samazina iespēju, ka siltināšanas pasākumi tiek veikti, bet, no otras puses, vēl straujāk augošās energoresursu cenas gluži otrādi varētu veicināt lēmumu pieņemt veikt šos darbus. Ja apkures izmaksas varētu augt pat divas reizes, tad būvizmaksu pieaugums patlaban varētu būt mazāks – 50 vai 70% –, kas, korekti atspoguļojot ieguvumus, attiecīgi varētu ātrāk novest pie lēmuma, ka siltinājums jāveic tieši pašreiz.
Ņemot vērā augstās būvmateriālu cenas, to trūkumu tirgū un arī piegāžu kavējumus – jo vērienīgāks remonts ir nepieciešams, jo mazāk vilinošs mājoklis iegādei ir potenciālo pircēju acīs. Pašlaik augstas ir gan kokmateriālu, gan betona un metāla cenas. Līdz šim neremontēta dzīvokļa cena un īpašuma vērtības pieaugums ir bijis līdzvērtīgs remontēta īpašuma cenai tirgū, taču šobrīd remontdarbu izmaksas var pārsniegt dzīvokļa vērtības pieaugumu.
* “Luminor” mājokļu kreditēšanas vadītājs
